业绩会直击|李明避谈长租业务 发力拿地的远洋在想什么？

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在经历了四年的平稳增长后，中远集团2017年40%的销售增长和积极的声明未能激起此次会议。

3月22日，远洋运输集团召开2017年度业绩大会，董事长兼首席执行官李明、总裁管理中心总经理朱晓星、公司秘书钟其昌出席会议。与投资者打交道后，李明说话仍然缓慢而清晰，但他有点累了。

李明像一所“多看”学校，销售规模不断增长。尽管大多数房地产企业都提到了2018年继续监管的预期，但销售目标仍在向上叠加。针对这一矛盾，李明分析说，整个市场的稳定并不意味着单个企业不能快速成长，单个企业的快速成长并不意味着市场的不稳定。

单个企业并不指远洋运输，但它反映了李明对市场容量和预期增长的乐观态度。空的这种想象力已经足够了。

积极预期最显著的表现在于过去一年远洋运输销售低迷，新购买的土地大幅增加。从2013年到2016年，远洋运输的销售规模在300-500亿元之间。尽管2017年仍有700亿元处于前30名的底部，但它避免了进一步落后。

新的一年，中远集团已经宣布了1000亿元的目标。在业绩会上，李明肯定了2018年的销售额将超过1000亿元，可以预见，未来三年的增长率将保持在50%。据报道，2018年海运价值为1700亿元人民币，其目标需要近60%的去污率。

此外，视点地产新媒体注意到，2017年，远洋运输的土地储备也大幅增加，收购了60多块土地，数量超过了2014年至2016年的总和。

2014 -2016年间，2014年远洋运输新增最大土地储备为706万平方米，2017年新增土地储备面积超过1000万平方米。如果仅考虑权益，2017年新增683万平方米是2014年的两倍，土地权益基金也达到354亿元。

李明回应称，海洋土地收购将在2018年保持这一势头，但没有给出具体的土地收购金额。他表示，该公司目前的负债率很低，拥有雄厚的资本储备和足够的发展能力。是否增加土地储备主要取决于市场条件和土地市场条件，或者应该坚持投资标准。根据年报，中远集团的净贷款率为62%，比2016年提高了18个百分点。

据悉，去年中远在投资扩张方面下了很大力气，投资、开发和销售人员都有很大比例的提升。

然而，随着土地储备的迅速扩张，海洋也发生了一些变化。李明说，远洋一线和高价城市的比例正在下降，未来的销售价格可能不会一直保持，2万元/平方米已经是一个很高的水平。

业绩公告显示，中远目前布局的几个主要区域业绩不均衡，京津冀分公司折旧摊销前的营业利润较低，营业利润为18%。

与分析政策、规模和毛利润相比，李明似乎不想再提非主营业务的问题。在ppt的首页，远洋运输阐述了自己的想法，重点是发展主营业务和发展合作业务。

然而，这并不意味着中远忽视了非房地产业务，但在回应媒体对长期租赁公寓规模的担忧时，他确实两次提示关注主营业务。李明认为，住宅开发业务在一段时间内可以稳定在交易额超过10万亿元的水平。

虽然除了房地产以外的业务在业绩会议上很快被接管，但ppt仍然列出了每项业务的详细介绍，因此有必要在此提及。

其中，远洋运输业务经营面积110万平方米，权益租金收入19.4亿元，权益息税前利润11.4亿元。2017年，海洋资本的总收入为9.5亿元，管理费为5.7亿元，规划了25个城市。养老机构春轩茂已运营1500张床位，预留1万张床位，2020年其收入将超过10亿元。

鸳鸯一家的管道面积为4500万平方米，2017年的收入为12亿元，2020年的目标是1亿平方米；有1，000套长期出租公寓在运营，计划在2018年保留14，000套公寓，2020年保留100，000套公寓。

值得一提的是，2016年上市的鸳鸯一家已于2018年3月正式退市。针对这一选择，李明表示，新三板市场并不活跃，而元阳一佳内部有点大。中远集团是否会选择在其他市场上市并不紧迫。现在的关键是发展好我们的主营业务。

话题以关注主营业务结束，但面对投资者，管理层显然分享了更多细节和想法。

尤其是养老事业，李明已经给了它更高的层次。他说，在未来，养老可能是一个可以取代房地产开发业务。李明似乎有些感慨。我想早五年做房地产，早五年去海洋王国。海洋土地早就超过3000亿元，这只是一个很短的时间。

以下是海洋集团控股有限公司2017年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:与2016年的土地收购资金相比，2017年远洋运输的土地储备大幅增加。2018年会是同样的节奏吗？2018年，中远集团的销售目标是1000亿元。有没有更高的目标，如2000亿元或3000亿元？海外投资的策略是什么？

李明:2017年，元阳县的土地储备无论是数量还是质量都有大幅增长，2018年保持了这一势头。一方面，它坚持投资标准，另一方面，它加快了住宅开发的增长速度。

2018年的销售额肯定会超过1000亿，根据目前的土壤储存和开发能力，未来三年的增长率可达50%。

在海外投资方面，中远集团仍然坚持以内地为主要发展区域，海外投资是主要发展区域。投资区域和方向将按照一带一路的方向进行规划。

现场提问:具体征地金额是多少？哪些领域将被更着重地规划，比如大湾区？

李明:征地预算主要根据销售情况确定。目前，公司负债率很低，资本储备充足，发展能力充足。是否增加土地储备主要取决于市场情况和土地市场情况，或者应坚持的投资标准。

公司未来的土地收购将集中在大湾区，即珠三角、长三角和京津冀。大湾区中远对未来发展也持乐观态度。在大湾区深圳，我们参与了中山旧城改造和开发，土地储备和开发情况都很好。

现场提问:李先生对今年的房地产市场有何看法？许多开发商认为监管仍将严格，但目标仍是向上的。你怎么想呢?另外，公司的长期出租公寓有短期目标吗？

李明:如果你想看看今年甚至未来几年的房地产形势，这是相对容易看到的。总而言之，有三个词:

第一句话，稳定，政策稳定，市场稳定，预期稳定。从去年到今年，我们可以看到，国家对房地产的目标是解决人民住房需求不平衡和不足的问题，所以国家把重点放在了流动人口的住房问题上，另一个目标是坚持房地产业稳定健康发展。这个目标也已经实现了，所以政策是稳定的。

金融政策同样稳定。实施调控，由于城市的政策，是一贯的政策，而且效果也不错。我认为这充分显示了国家和政府的监管和控制水平。

预计它还会坚持说，房子是用来居住的，而不是用来投机的。因此，房产税已经进入实施立法，但实施不是很仓促，也不是很稳定。因此，在未来，一般有必要增加房地产实体的属性和生活的属性。，使用的属性；削弱投资和金融属性。

从市场反应来看，10万亿元以上的交易量也是稳定的。

第二个词是分化，它不仅出现在过去12345线的城市层面之间，而且也出现在东西方。差异化体现在各个方面，这使得顾客的需求和供给不同，很难在全国范围内找到一个普遍的规律。这确实像国家领导人所说的，所以我们制定了相应的城市政策。

第三个词是整合。整个市场的稳定并不意味着单个企业不能快速成长，单个企业的快速成长也不意味着市场不稳定。我认为这种情况很健康，而且会持续一段时间。这些是我个人的看法。

至于长期租赁公寓的发展，中远集团仍专注于发展主营业务。

现场提问:ppt提到，今年长期租赁公寓的储备预计为14，000套。公司的布局在哪里，项目租金的平均回报率是多少？

李明:长期以来，出租公寓的尝试主要是在现有的开发城市借助现有的管理和经验进行的。现在它才刚刚起步，还不是我们的主要业务。我们将积极尝试。

现场问题:公司融资成本下降，整个市场认为资金紧张。2018年融资成本能否保持在较低水平？

李明:今年国家提出了三个战略，其中一个是防范金融风险，所以紧融资、紧资本是可以预见和正常的。就远洋运输集团而言，一年内到期的债务只占10%，对我们融资成本和融资压力的短期影响有限，因为融资结构调整是去年完成的，去年一年内占14%，现在是10%。

现场提问:鸳鸯一家刚刚从新三板退市。主要原因是什么？将来会有另一个上市吗？

李明:元阳一家从新三板退市没有什么特别的原因，就是觉得三板市场不活跃，我们看起来有点大，但是没有其他原因。中远集团是否会选择在其他市场上市并不紧迫。现在的关键是发展好我们的主营业务。