业绩会直击| 规模之重 北辰实业李伟东：我们对负债“谨慎”

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3月22日的主角之一是北辰实业。2017年，北辰实业实现合同销售额223亿元，同比下降1.3%，合同销售面积124万平方米，同比下降20%；平均价格为17983.87万元/平方米，同比增长23.34%。

销售额下降，平均价格上升。这可能会给规模落后的北辰实业带来一些安慰。根据北辰实业对行业未来的预判，地价成本的比重越来越高，但很难有效提高售价，这将对企业的利润/房间和销售带来一定的负面影响。

从公布的结果来看，北辰在2017年的表现仍超出了负面预测。视点房地产新媒体从现场了解到，2017年受益于可利用安置面积的增加，北辰实业营业收入同比增长57.24%，达到153.03亿元，归属于母公司的净利润为11.4亿元，同比增长89.88%。

其中，北辰实业开发地产实现营业收入125.92亿元，同比增长78.21%；投资物业(含酒店)实现营业收入25.99亿元，同比增长6.32%。

近几年来，北辰实业一直强调投资与发展的协调发展，但可以发现，无论是资产还是利润，房地产开发都占据着绝对的话语权。在业绩会上，北辰实业财务总监崔伟表示，从资产分布来看，北辰实业的开发性资产和投资性资产基本达到28个。就收入而言，房地产开发占82%，投资性房地产占18%。此外，开发性房地产的利润率为68%，投资性房地产的利润率为32%。

北辰严重依赖房地产开发，必须像大多数房地产企业一样，参与土地市场的斗争。副总经理郭川表示，2017年，北辰实业在无锡、海口、武汉、成都及周边地区共赢得9块土地，新增土地储备约194万平方米，其中权益性土地储备约127万平方米。

截至2017年底，北辰实业总土地储备为935万平方米，规划总建筑面积为1763万平方米。有38个项目在建，分布在北京、长沙、武汉和杭州等14个城市。与100多万平方米的年销售量相比，现有的土地储备足够北辰实业在未来6年出售。

但需要注意的是，北辰工业区扩建项目包括位于海口秀英区和成都双流区的两块地块，总地价为31.08亿元，均为高地价项目。

具体来说，成都双流区的土地以8.06亿元收购，总建筑面积为79，800平方米，相当于每平方米10，100元的底价。按10800元/平方米的底价计算，保险费率达到68.33%；此外，子公司还以142.11%的溢价在海口秀英区赢得了一块土地，总地价为23亿元，建成区面积为206，000平方米，相当于每平方米11，164元的底价。

慷慨的粮草储备进一步增加了北辰实业的负债。观点房地产新媒体从报告中了解到，截至2017年底，北辰实业的资产负债率为83.29%，较2016年的80.96%上升了2.33%。与2015年相比，增长了8.32%。短期负债方面，2017年流动比率同比下降0.09，至1.78；速动比率为0.44，下降了0.05个百分点。

根据财务报告，截至2017年末，北辰实业负债总额为666.18亿元，比上年末增长27.89%。其中，预付款225.64亿元，占负债总额的33.87%，下降1.36个百分点；借款(不含债券)266.09亿元，占负债总额的39.94%，增长0.52个百分点；应付债券(含一年内到期)52.89亿元，占负债总额的7.94%，增长0.32个百分点。

如何调整现有资产结构？现场总经理李维东在接受视点地产新媒体采访时回答说，近两年来负债率有所上升，主要原因是土地储备投资增加，以及依靠市场融资和现金流加速周转。目前，公司对负债比例的控制仍然很严格，我们主要处于中低水平。未来几年，我们还将控制和降低资产负债率，优化资产水平。

对于未来的销售目标，北辰实业要保守得多。2016年和2017年，北辰实业分别实现销售额226亿元和223亿元。在前两年的基础上，北辰实业表示，2018年公司将力争实现销售154万平方米，签约金额240亿元。与2017年相比，这一目标仅增加17亿元。

对此，李维东表示，从市场成交量来看，它在相当长一段时间内是相对稳定的。因此，在销售安排上，北辰实业将逐年增加，而不是造成相对较大的波动。