潘石屹劝年轻人别买房 结果他自己的公司尴尬了

本篇文章2685字，读完约7分钟

在过去的几年里，如果你没有买房子是因为你看到了空的房地产市场，你现在一定会后悔。如果一家房地产公司看到空的房地产市场会怎么样？Soho中国(00410.hk)给出了答案。

自2012年起，soho中国宣布由“开发-销售”向“开发-控股”转变，公司告别了同时出租和销售的大批量销售，逐步提高了自持物业的比重。潘石屹当时表示，公司2015年的利润将主要来自租金收入，到2017年年租金收入将超过40亿元。

▲图片来源:微博截图

昨天(3月20日)，soho中国宣布了其2017年业绩。去年，其收入为19.63亿元，租金收入约为16.69亿元，远低于40亿元的目标。更重要的是，由于错过了过去几年房地产市场的爆发，这家成立于1995年的明星公司已经被无数年轻一代超越。

经过五年的转型，soho中国的业绩出现了波动

自2012年宣布从销售模式转变为商业模式以来，soho中国的业绩已经连续三年下滑。

2013年，soho中国的主要收入为146.21亿元，2014年，这一数字降至60.98亿元，下降了58.29%。到2015年，主营业务收入再次降至9.95亿元，降幅高达84%。

转型后的三年内，soho中国的净利润也走出了一条下行曲线。根据年报，soho中国2013年净利润为73.88亿元，2014年降至40.8亿元，同比下降44.78%。截至2015年，这一数字为5.38亿元，下降86.82%。

然而，自2016年以来，soho中国的业绩已经开始反弹。当年，soho中国实现主营收入约15.77亿元人民币，同比增长58%；净利润约为9.1亿元，同比增长69%，净利润达到57.7%。

2017年，soho中国的营业额约为19.63亿元，同比增长24%；租金收入约16.69亿元，同比增长11%；净利润约为47.33亿元，同比增长约420%；净负债比率为51%。

▲soho中国的收入和净利润(单位:1亿元)来源:wind(注:净利润包含少数股东权益)

虽然40亿元的租金收入目标没有实现，但soho中国2017年的业绩看起来还是不错的，尤其是净利润增长了四倍以上。然后，在昨天发布财务报告后，soho中国的股价在下午下跌了9.3%。截至收盘，soho中国收于4.48港元，下跌7.44%。与此同时，soho中国今天(3月21日)继续下跌，截至发稿时下跌了3.79%。

一个原因是，由于去年连续两个房地产项目的销售，soho中国去年的净利润大幅增长。去年6月和10月，soho中国分别出售了位于上海的虹口soho和凌空soho，双方商定的资产价格总计超过85亿元。这两项销售的价格不仅远远高于其成本(分别高出53%和85%)，而且分别比项目出售时重估的账面价值高出约3.7%和7.9%。

在昨天的业绩会上，潘石屹说:“过去，所有的销售都是非核心资产，剩下的核心资产都是不可替代的。账面评估值低于市场价值，剩余资产未出售。”对于在市场上流通的soho光华路项目的出售，潘石屹也表示，“由于标的总价太大，将花费89亿元，没有人会买，所以我们决定自己持有。”

然而，如果资产在未来不能持续出售，soho中国能否保持净利润的稳定增长？

在业绩会上，潘石屹向《全国商报》表示，今年和明年，公司的资产估值将会有很大的提高，这部分价值会通过评估反映出来，评估值的提高也是净利润的来源。

然而，知名房地产开发商薛表示，核心净利润是买卖写字楼和商铺。由于不稳定，租金与soho中国相比仍然太小。然而，如果以租金为核心利润，可能不足以弥补财务成本，所以soho中国选择不公布这部分利润。

看到被竞争对手抛弃的空房地产市场

看看空的房地产市场是soho中国转型的一个重要原因。在过去的几年里，潘石屹多次表达了他对空楼市的看法。

2015年，潘石屹建议年轻人不要买房。在当时的一个访谈节目中，潘石屹说房价还没有下降到那个水平，将来还会下降。“这些年建了足够的房子，而房地产行业的基本面并没有支撑住房价的上涨。因此，年轻人不应该买房子。现在是共享经济，租房是共享经济的一部分。”

▲图像来源:视频截图

2017年，潘石屹再次坦言，“中国的房子不是少了，而是多了。空二线城市的写字楼有超过20%和40%的比率，而近一半的写字楼都在空.”关于房价问题，潘石屹说，“住(房)价高。一旦开征房产税，房价肯定会下跌。这是我对中国房地产市场的基本判断。基于这样的判断，我不会再盖房子了。已经有很多了，你拿它干什么？”

▲图片来源:微博截图

据《财经》杂志报道，一家房地产企业的高管曾表示:“soho中国在判断房地产市场将大幅下跌后，才会将它转卖出租。”我认为它错过了近年来中国房地产的大发展。可以说，不进则退。”

事实上，在过去的几年里，中国的房地产市场一直很繁荣，房价持续上涨。许多房地产企业已经大规模进入二三线城市，销售规模迅速扩大。根据中国指数研究院发布的排名，2017年销售额超过1000亿元的房地产公司有16家，其中碧桂园、万科和恒大的销售额均超过5000亿元。相比之下，转型后的soho中国已经无法在房地产行业的各种排名中排名。

▲2017年房地产企业销售排行榜前20名。资料来源:中国索引学会

从股价表现来看，soho中国的股价在2015年触底后持续波动和上涨。从2016年到昨日收盘，股价上涨172.84%，公司总市值达到223.6亿港元。然而，恒大、碧桂园等公司的股价涨幅更大。从2016年到昨日收盘，中国恒大的股价上涨了298.65%，总市值达到3452亿港元；从2016年到昨日收盘，碧桂园的股价上涨了495.82%，总市值为3683亿港元。

面对残酷的事实和业绩的冲击，soho中国不断调整战略。例如，尽管soho中国曾宣布不再遵循“开发-销售”模式，但当soho中国的财务数据开始持续下滑时，潘石屹不得不继续出售该房产，并半开玩笑地表示，“如果你能赚钱，你就一定会赚钱。”。

2015年，soho中国推出了第二次转型的共享办公产品soho3q。目前，潘石屹更关心soho3q的成败。

根据潘石屹2015年的计划，到2017年，soho3q将在省会城市拥有10万个座位，soho3q贡献的租金收入将大大超过传统写字楼的租金收入。

然而，数据显示，soho中国在北京、上海、杭州、深圳和南京有26个soho3q中心，总共约有26，000个站点，soho中国再次违背了自己的承诺。潘石屹表示，到2018年底，3q岗位的数量将比2017年翻一番，达到约5万个。我想知道这个目标能否实现。