业绩会直击 | 潘军详述花样年城市更新、跟投与万象美“减丁增灶”

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3月20日，“色彩生活与奇幻年”新闻发布会在香港四季酒店二楼前后举行。作为两家上市公司的董事长，潘军也在这个会议厅呆了将近一天，但他的脸上并没有疲惫，也许是因为他对过去一年的表现非常满意。

潘军表示，2017年幻想曲年度合同销售额为人民币201.6亿元，同比增长65.2%，实现年度合同销售目标的134.4%。全年合同销售建筑面积191万平方米，同比增长44.1%。同时，幻想曲2017年的收入达到约97.83亿元，同比下降10.4%，但归属于公司所有者的年利润同比增长43.3%，达到11.54亿元。

从视点房地产新媒体的数据来看，2017年幻想曲年的毛利率同比下降了17.9%，毛利率也下降了近3个百分点。对此，潘军还对很少披露的旧改造部分做了大量空间介绍，并表示幻想曲年将加大现有城市更新项目的开发力度，使这些产品尽快上市，提高整体毛利率。

事实上，在提高项目利润和回报方面，幻想曲年早在两年前就遵循了主流房地产企业流行的后续投资制度，要求地区公司推荐的项目必须达到一定的毛利率和内部收益率，才能被需要。

毛利、目标和城市更新价值1000亿元

幻想曲年度业绩报告显示，其2017年的毛利约为28.98亿元，同比下降17.9%；毛利率也从去年的32.3%降至2017年的29.6%。幻想曲表示，毛利率下降主要是由于2017年结转收入的新增房产毛利较值较低。

对于这个问题，幻想曲的执行董事、首席财务官兼公司秘书林金堂以独特的香港普表示，这主要是由于去年三、四线个别销售项目的毛利率相对较低造成的。

潘军慢慢补充道，我们将加大大湾区和签约项目的开发力度，使这些产品尽快上市，并提高我们项目的毛利率。

据三坊阁称，2018年合同销售额将增长50%，达到300亿元，2020年销售目标将达到1000亿元。

在这方面，潘军很少公开详细说明幻想曲年在城市更新领域的布局和规模，这也将成为幻想曲年未来业绩增长的重要支撑。它还透露，今年的幻想曲将正式成立城市更新小组，以整合现有的旧改造项目。

幻想曲于1998年，也就是20年前，在深圳开始了第一个项目的开发，我们对深圳和粤港澳大湾区的整个生态都很熟悉。因此，今年我们将正式成立一个城市更新集团，整合原本分散在深圳公司、广州公司和母公司基金等房地产集团的城市更新业务。

据披露，在大湾区的幻想曲有近40个项目储备，我们的一些城市更新由母公司基金管理。目前，所管理的旧村改造面积已达到约1000万平方米，预计未来五年该基金涉及的销售额将达到2000亿元。

幻想曲已经参与城市更新很长时间了。潘军回忆说，幻想曲的城市更新具有先发优势。10年前的项目没有一个被拍卖，他们都与村委会合作，所以他们在当地有优势。他自豪地说:我们在深圳努力工作了20年，交了很多朋友。

他还感叹城市更新比房地产开发困难得多，因为有很多不确定因素。如前期与政府和村民的谈判、拆迁谈判、拆迁实施、政府规划调整等。都是琐碎的，不像房地产开发那么酷。

然而，it(城市更新)带来的土地附加值非常大，因此在大湾区，空未来的附加值非常巨大，我们继续看好大湾区房地产的未来发展。因此，潘军直截了当地表示，上述1000万平方米的旧村项目到今年2月28日才开工，集团的旧城改造规模仍在扩大。

据林金堂介绍，幻想曲年的深圳旧城改造项目预计将在未来1-3年内完成改造，并将在3-4年内启动。

后续投资系统和减少就业和增加炉灶

潘军表示，在提高毛利率和规模方面，除了加快旧城改造项目进入市场，集团还在实施热门的龙头企业后续投资计划。

我们的团队已经实施了两年的后续投资系统。在2015年之前，所有的项目都被小组发现，现在他们也在向同龄人学习。一些地区公司推荐(项目)，只需要有一定毛利率和超过20%的内部收益率的项目。

潘军说，原来的项目没有跟着投资，只要有销售现金流，就会有奖金，但是现在有现金流没有利润，就不会有奖金。现在项目利润和每个员工都有联系，我对未来的项目还是很有信心的。

根据幻想曲年的财务数据，2017年幻想曲年的收入约为97.83亿元，虽然比上年下降了10.4%，但归属于公司所有者的年利润增加了43.3%，达到11.54亿元。

除了房地产开发，房地产服务也是幻想曲的重要组成部分。因此，潘军对已经酝酿了一年的万象之美有话要说。

数据显示，截至2017年10月31日的10个月中，万象录得净利润2.35亿元，同比增长15倍。

这是万达没有预料到的。潘军对万象之美的孵化效果非常满意。万达地产可以完成集团交给的任务，只要不赔钱，就没事。并购后，在对其在幻想曲年的原有服务系统进行评估后，认为空有了很大的改善，但在改变了后来的评估指标后，有些人觉得压力很大，自愿离职。

这被称为在幻想曲中缩小尺寸和增加炉子。我们鼓励现有员工多承担退休员工的工作，一人做两人的工作，而我支付1.5倍的工资，以充分发挥大家的积极性。

潘军透露，他刚接手时，万象有9000多名员工，现在还剩大约7000人。把省下来的几千万工资分给每个人，利润就来自于此。

目前，万象有很大的发展空间，预计2018年将继续增长。因此，在原有合作的基础上，万达购物中心新区也在幻想曲年进行了管理，所以我们将增加实收管理面积，增加收入，增加利润。