业绩会直击|万达酒店划算却不增收 问到海外收购李思廉直言＂够了＂

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我还是用普通话，因为今天有很多(大陆)记者来了。自年中收购万达酒店资产以来，R&F的表现将比以往更加活跃，2017年不会出现意外。

3月19日，在香港召开2017年度香港业绩大会，董事长、公司财务总监李、副董事长、首席财务官张士贤出席。董事长李思廉在拍摄现场之前曾用粤语回答，他故意增加了用普通话回答的比例。

2017年，R&F净利润创历史新高，达到214.2亿元，这不仅使R&F全年盈利超过两倍，还将最终分红从原来的每股0.7元提高到0.77元。媒体蜂拥而至，这可能导致了它。

然而，在200多亿元的净利润中，131亿元受益于收购万达酒店资产带来的一次性非经常性收益。相应地，R&F的酒店业务亏损1.46亿元。收购万达酒店资产在短期内确实为研发创造了相对丰厚的收入。从长期来看，依靠业务产生的实际收入是多少？这是媒体的问题之一。

此外，R&F无意来港发展，为何对英国情有独钟，愿意接手伦敦万达项目？万达、酒店和收购这些热门词汇足以支撑一场业绩会议的爆发点。当主持人想用最后一次提问的机会匆匆结束讲话时，李思廉很快用广东话回答说，我有足够的时间问很多问题。

之后，李思廉耐心地回答了关于回甲、和收购的问题，证明了R&F是一个言行比较多的可以理解的公司。

首先提到3000亿元的目标，我们回到恒大也可以

与过去无法完成任务的尴尬相比，2017年的R&F可以向投资者解释。去年，R&F协议销售额同比增长35%，从去年的608.6亿元增至818.6亿元，年毛利率从28.3%增至2017年的35.4%。得益于此，R&F的年总营业额同比增长10%，达到592.8亿元。

值得注意的是，一、二线城市的合同销售额从上年的94%下降到87%，而二、三线城市和其他城市的合同销售额占合同总销售额的66%。这一变化来自李思廉的保留意见。

与其他房地产企业不同，在过去几年里，R&F一线城市和热门二线城市几乎没有取得任何进展。土地价格与销售价格的比率应控制在1/3以内。这些是一些大的指标供我们参考。因此，对于面粉比面包更贵的热点城市，R&F应该谨慎地结算账目，谨慎地征用土地。

2017年，R&F提高了主要城市的征地比例。总收购成本达到584.3亿元，新增权益流通面积1811万平方米。预计未来几年将带来2560亿元新的可销售资源。其中。二、三线城市占全年新增土地储备的84%，达到1522万平方米。

土地储备和新兴城市不断上升的销售贡献似乎也为R&F在2018年的乐观和进取提供了信心。1300亿元是内部销售的底线。我希望今年销售更多，因为我们有2400亿元的销售资源。如果我们卖60%，我们可以做1400多亿元。

截至2018年1-2月，R&F前两个月的销售额为123.5亿元，这意味着R&F在接下来的10个月里每月将至少销售126亿元。在今年房地产调控继续保持基调的时候，即使商品价值是过剩的，恐怕我们也要小心去转型的压力。

对此，透露，李到目前为止，还没有创下销售630亿元，相当于500万平方米的记录。今年的底价有望达到650万平方米左右，锁定率已超过80%。

未来的销售是可以预期的，但R&F重返a股的计划并不乐观。当媒体问及R&F何时能成功重返a股市场时，李思廉脸上挂着微笑，但他的语言透露出无奈。我们别无选择，只能等待。根据房地产新媒体的观点，R&F的排名已经从原来的50位下降到70位。

如果你不进退，李思廉很少会说出自己的想法。在我们面前，他要么同意，要么拒绝。我们其余的人和万达都在排队，这与国家对房地产行业的监管有关。如果他放任不管，他也无能为力。

当媒体问及恒大可能在年底拉响钟声的传言时，李思廉没有忘记打趣他，如果他得到了，我们都会得到。任何方法都被认为是放松房地产，每个人都在等待。

海外收购就足够了，我对海南海南项目感兴趣

为什么只有少数媒体？因为演出会议厅还没有准备好，大部分媒体都在外面等着。李思廉很早就进来了，他不知道，困惑地问道。问这样一个问题是合乎逻辑的。在过去的一年里，除了销售额的大幅增长，R&F还实现了净利润的大幅增长。让李思廉的报道欲望更加强烈。

根据年报数据，2017年R&F净利润为214.2亿元，创历史新高，同比增长204%。扣除一次性非经常性收入后，净利润为83.2亿元，增长18%。

这种成绩也让R&F无法承受喜悦，并在演出大会前一个多月宣布了业绩预增的公告。当时，R&F预计合并利润将大幅增长190%以上，主要是由于收购酒店资产带来的非经常性议价购买收入。

在现场，这种意想不到的收获被更形象地描述。据董事长助理陈志豪介绍，在214.2亿元的净利润中，收购万达酒店资产的一次性非经常性收入占61.16%，即131亿元。

截至2018年1月初，R&F已完成收购万达酒店资产中的70家酒店，6家酒店尚未完成交易。李思廉解释说，由于土地转让的限制，正在与地方政府讨论2-3个项目。他预计，完成上述移交的70家酒店预计在2018年将带来超过8亿元的净现金流入。

买东西既划算又合理。安-李斯特思莲仍不遗余力地收购万达酒店资产。根据财务报告提供的数据，资产包中包括的70家已交付酒店加上大连万达中心办公楼的总价约为181亿元，每家酒店支付的简单平均价格约为2.55亿元，远低于目前R&F酒店每家4.3亿元的成本。

在这样的有利业务下，R&F表示将提高各酒店的经营效率和收入贡献，力争2018年酒店业务收入目标提高到70亿元。然而，需要注意的是，2017年，除去酒店资产收购的议价收购收入，R&F酒店运营录得1.46亿元的亏损，略高于2016年1.83亿元的亏损值。

其中，万达酒店的资产占收入几何。面对视点地产的新媒体问题，李思廉解释说，去年收购万达(交割)是在年底，所以在数据中所占的比例很小。此外，他补充说，酒店本身也容易在会计报表中出现亏损。从nop的角度来看，70家酒店的正现金流预计将超过8亿元，而R&F本身约有3亿元。

此次酒店收购交易与水融为一体，这也使得R&F继续深化与万达的联系。你没看见我们经常和旺达聊天吗？2018年3月14日晚，万达酒店发展部的公告确认，R&F以17.27亿元人民币收购了伦敦项目，项目占地约8400平方米，预计2021年完工。

李思廉透露，伦敦的房地产开发相对稳定，一些新区的销售单价仍在上涨。然而，自今年以来，R&F一直专注于销售，而非收购。海外就够了，没有新的收购计划。据估计，今年海外销售总额将达到80-90亿元。

此外，有人问他是否打算与HNA讨论出售资产的问题。李思廉回应说，每个感兴趣的人都在谈论它，主要是看HNA在海南岛的项目。可能有团队在关注北京的项目，但我的桌面上只有海南。

以下是广州R&F置业有限公司2017年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:首先，根据财务报告，该公司去年酒店利润损失1.46亿元，收入超过20亿元。刚才财务报告也说今年的目标是70亿元，那么估计收入是多少呢？

第二，在去年亏损1.46亿元的情况下，万达酒店的收入是多少？如果万达的酒店没有创收，你有没有考虑过销售计划？

第三，该公司去年收购了伦敦的四个项目。现在，随着伦敦房价持续下跌，它会继续在伦敦实施收购计划吗？

李思廉:伦敦的房价实际上是稳定的。伦敦也是包括香港在内的世界第一大城市。这取决于一段时间以来出售的是哪栋建筑。因为一般来说，如果他卖得便宜，你会看到一些数据会下降。但事实上，伦敦的房地产发展相当强劲。我们看到一些新区的销售单价仍在上涨。我们在伦敦有一些投资，但从今年开始，我们应该把重点放在销售上，而不是收购上。

至于万达的酒店，刚才我们看到了一些所谓的目标收入。事实上，酒店本身在反映我们的会计报表时就容易出现亏损，这主要是由产权现象造成的。去年，当我们收购万达时，是在年底，所以万达的基础数据在我们这里所占的比例非常小。

今年，当我们谈到酒店业务时，我们都谈到了业主的现金流，在英语中称为nop。今年，我们对收购万达70多家酒店持乐观态度，预计将有超过8亿的正现金流。我们酒店的正现金流约为3亿英镑，因此整个酒店都很乐观。

现场提问:首先，我们注意到公司的利润在各个方面都有很大的增长，这与万达一次性收购131亿元有着密切的关系。除了这笔交易，公司的销售目标将达到增长，今年是1300亿，未来是2000-3000亿。利润增长有目标吗？

第二，关于2018年的销售项目，深圳没有项目。你能介绍一下深圳公司的最新情况吗？

李思廉:除了和万达的交易，我们的增长还是相当可观的，税后利润是8.15亿。在接下来的两三年里，由于销售目标的提高，我们物业的交付量也会增加，根据物业的销售情况，预计净利润也会逐年增加。

当我们从事深圳的发展时，第一阶段出现了一些延误。因此，在短期内，我们没有深圳今年的销售目标。

现场提问:首先，今年公司的目标是基于更多的建筑来实现今年的目标吗？在接下来的三年里，还会有高速增长。请问土地储备会配合什么样的计划？

其次，该公司对今年国内房地产市场的前景如何？虽然在去年的宏观调控下，公司的表现还算令人满意，但你能告诉我们哪些城市的表现没有受到影响吗？

陈志豪:2017年有88个项目在出售，今年将达到154个。有几个因素:首先，数量增加了，有更多的项目。第二，虽然市场是受监管的，但监管已经成为一件正常的事情，所以我们考虑了154个项目的贡献，仍然可以达到增加利润的规模。

李思廉:我们看到的是市场的稳定发展，房价大幅上涨的可能性不大，因为政府在调控方面下了很大力气。但我们可以看到，中国政府的工作报告也提到，我们今年的国内生产总值增长目标仍然是6.5%。在这种情况下，我们相信各行各业也将发挥监管作用。由于房地产开发行业也是中国的支柱产业，我们相信在整体数据下，今年中国房地产仍将稳步发展，整体销售额和整体数量将会按照去年的单位数量增长。这是我们对研发的看法

现场提问:首先，我想问一下销售目标。该公司在上半年推进了许多项目。你能告诉我我们促销的价值或数量吗？你的信心来自于将来购买更多的土地。之后会有更多的并购吗？

李思廉:就销售而言，我们上半年的销售比例约为40%，下半年约为60%，主要是因为我们推动市场的努力集中在第三季度，今年我们将增加60多个项目，主要是从去年及之前购买的土地的销售价值来看。

我们今年的销售来源约为2400亿元，我们的目标是销售50%以上。1300亿是我们的基数，可以卖得更高。让我们看看市场。

李:关于锁定的数据，我们已经卖出了约630亿元，约500万平方米。我们希望今年能赚到650万平方米左右，以前没交的大部分可以在2018年入账，所以锁定比例已经超过80%，还有630亿没有入账。

现场提问:关于融资，R&F现在的股价也不错。会不会有配股的可能，或者会不会找到其他的筹资方式？

李思廉:目前，我们在财务方面还是有点保守，暂时没有拆分的计划。至于增发股票，根本就没有这回事。我们仍然想用最简单的方式展示我们的公司。我们公司每年仍有合理的增长，我们的销售额、利润和股息都是可以预测的。

现场提问:我想了解一下资金的流动性。年报显示，该公司去年收购的土地价值超过500亿元，已经支付了约310亿元。下一次土地支付预计在今年。此外，该公司的短期债务也相对较大，为284亿英镑。但是现在R&F手头只有322亿现金。此外，如年报所述，它可能会利用一些财务优势购买土地，这也将增加公司的负债。如何考虑资本流动？

李思廉:有些土地还没有支付，但是因为你没有给钱，你没有在融资时完成它，因为所有的钱都是有序的。只要所有的土地都给了钱，在中国目前的金融体系下，你仍然可以在市场上得到钱。

第二，如果我们的销售按计划进行，我们每个季度会有大约250亿的正现金流，如果我们拿走1300亿的8%，我们也会有300亿的现金流，所以不会造成太大的压力。

总的来说，我们的资金仍然非常充裕。如你所见，银行的大部分短期负债可以重组。还有一些过桥资金，银行可以再安排。我们有200-300亿现金，销售目标超过1000亿英镑，销售资源超过2400亿英镑，实际上我们非常健康。

现场提问:首先，在土地补充方面，去年土地购买支出超过500亿元。今年购买土地的预算是多少？城市或地区的分布是什么？

此外，万达似乎还有其他几家酒店没有交付。多快能送到？它会带来一次性的好处吗？之后，如果没有这样的一次性收入，利润会不会下降？

最后，公司的a股没有新的进展吗？

李思廉:在队列中，我们被告知现在是70年代，但我们最初是50年代。在我们之前，它要么被批准，要么被否决，而我们和万达一直在排队，这与国家对房地产行业的监管有关，所以我们别无选择，只能等待。

在所谓的一次性评估中，我们其实说得很清楚，我们2016年的核心利润大约是60亿，今年大约是75.9亿，明年还会增加。我们的交付量是650万平方米，如果估计是12000元/平方米，整体利润会大幅增加，因为很多都是去年锁定的销售，利润率仍然不错，整体利润率仍然高于2017年的交付量。就2018年的会计而言，形势是乐观的。

就购买土地而言，土地也不便宜。但是我们也买了很多地，所以我们只能跟着它走。如果公司不参与，如果面粉比面包贵，它就不会买。第二，我们仍然希望地价与售价的比例控制在1/3以内。这些是一些大的指标供我们参考。

现场提问:我想问一下李先生，首先，今年站在这个节点上，你能根据公司的财务数据对去年收购万达的事情发表一下看法吗？一切都行，比如利润、投资收益和现金流。其次，该公司的融资成本去年大幅下降。这是怎么发生的？是由于市场环境、融资结构的调整，还是其他方式？

李思廉:去年，在一个好时机，我们发行了一些相对较大数额的廉价中国股票和公司债券，所以我们把公司的成本降低了几个百分点。今年整体利率仍在上升，我们估计总借贷成本会上升，这是整个行业必须面对的事实。

我认为收购万达是一个双赢的局面。万达按照他的目标拿回了他的钱，我们也以相对合适的价格购买了一些酒店资产。

2017年这批房产产生的现金流足以支付我们借款的利息，所以我们认为这笔交易是公平的。

现场问题:公司多次推迟发出收购万达酒店物业的通函。交易什么时候完成？既然这些资产都是高质量的资产，而且万达也获得了巨大的利润，为什么它后来两次削减收购的目标资产，而这些资产都是三亚、广州和南京等重点城市的酒店？

李思廉:实际上，大家都看到了上市公司要遵守年度交易规则的通知，我们整个收购是在2017年11月完成的。当时，年度交易所要求每笔目标收购都要有三年的会计报表。因为有70多家酒店，这需要时间。经与联交所沟通后，我们现已完成所有法定程序。因为我们要告诉大家，联交所是有法律和规定的。

剩下的六个房间还没有完工，包括对土地本身的限制，所以它们不能转让。我们正在与当地政府谈判大约两家或三家公司，但这不再是一项重大收购，也不会产生太大影响。

现场提问:首先，R&F今年还没有进入1000亿元的市场，多少会有遗憾。你认为规模对房地产企业的意义是什么？此外，该公司可能在住宅和商业地产之间有一些困难。你同意这个观点吗？

李思廉:我们发现R&F本身相当不错。一些公司的销售额已经超过了很多，但是我们的公司，我希望我们能把一个公司交给公众和媒体，是一个可以理解的公司，我们有一个发展的计划。

例如，我们去年买了很多土地，我们产生的销售额比较大，所以我们今年把目标提高了一点。1300亿元仍然是我公司内部销售的底线，我们希望今年能卖出更多。我们有这种信心，因为我们有2400亿的销售资源，如果我们销售60%，我们可以做超过1400亿。

这是我们公司的做法。你可以看到我们公司非常小心。我们以合理的价格买东西，包括我们拥有的房产。我相信所有的媒体都访问过我们公司，尤其是在广州和北京。无论是我们的自持物业，还是我们自己的办公楼和酒店，质量在中国都有很好的声誉，我相信它也为公司提供了一些长期的适当保护。如果市场波动，我们仍然希望公司能够安全稳定地使用它。

现场提问:首先，公司明年的平均售价是12000元，并不比今年高多少。这个数字还保守吗？是因为数量方面的价格压力吗？其次，我想问一下明年的合同销售额是否会下降。

李思廉:至于销售比率，我们是根据每个地区来做的。很难说每个地区有多少。我们有2400亿元的供应量。如果我们今年销售60%，将超过1400亿元。根据我们的下限和保险系数，1300已经是基数，这个基数太大了，不会下跌。作为一家公司，我们仍然作出保守的估计，希望在年中或年底给你一个好的数字。

至于销售单价，从今年的销售价格来看，我们可以看到大部分管理层都比较稳定，没有高增长。中国的市场形势相对稳定，所以今年中国的房地产应该相对稳定。

你想知道李对土地市场和房价市场的看法吗？

李思廉:我们暂时没有明显的压力。经过今年的两个月，我们觉得中国的房价和总销量都不错，估计稳定的概率最高。政府也希望稳定，也希望没有起伏。我相信经过数年的监管，政府今年的政策成效应该是最高的。

现场提问:关于负债率，去年公司的负债率是170%。有进一步下降的可能吗？第二，内地正在试行的房产税，想知道一旦开征，对公司会有什么影响。你的意见是什么？

李思廉:首先，我们希望控制这个水平。随着我们每年盈利，我们的总负债比率将会下降。

第二，房产税应该有一段时间。首先，国家税法应该有一个立法上的讨论。最早应该由全国人民代表大会提出并通过，然后再进行审查和尝试。我估计最早需要几年时间。

现场提问:刚才提到房产税离现在还有几年。这些年公司将如何做准备？同时，从长远来看，你认为它会对房地产行业产生什么影响？其次，HNA酒店出售了大量资产。他们和你谈过了吗？你有兴趣购买他们的资产吗？

李思廉:首先，事实上，房产税是针对买卖双方的，这对开发商有相对间接的影响。如果购房者更关心房产税，当然投资者会更少，这将对房产销售产生影响。这是一个。

第二，HNA推出的所有资产都应该是公开的，不应该只与一家公司谈判，这样每个人收到的信息都是平衡的，任何人都可以畅所欲言。与此同时，HNA的价格也是透明的，所有感兴趣的各方都在讨论。