业绩会直击 | 新城发展收获一年：销售翻番、23个吾悦广场与私有化

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3月15日，新城发展在香港举行了一场演出大会。出席会议的管理层包括行政总裁兼执行董事吕效平、财务总监兼执行董事陆忠明、执行董事兼公司秘书陈伟建及资本市场部总经理张峰。

没有王振华董事长的业绩会议，开场总结的责任就落在了吕效平身上。

2017年新城开发是丰收的一年，也是近年来表现最好的一年。首席执行官一开口，他就充满了喜悦。

他列举了一系列数字，涵盖核心房地产业务、财务业绩、土地储备、房地产投资、融资等方面，其中合同销售额1264亿元，同比增长近一倍，股东应占净利润37.9亿元，同比大幅增长174.1%，全年新增土地储备3393万平方米，建成23个五岳广场，强化融资率平均降至5.3%

重复的数字反映了这家房地产企业的规模雄心。在绩效会议上，一群管理层并没有隐瞒新城市发展中对规模的追求。吕效平在现场透露，2018年的销售目标是1800亿元。陈伟建甚至直言不讳地表示，我们是一家以业绩为导向的公司。

同比增长率为42.4%，这显然不保守，但陈伟建认为增长率是合理的，他有信心实现。

他透露，截至2017年12月底，新城开发的土地储备达到6740万平方米，其中已出售但未结转的超过1280亿元，可销售价值达到4000亿元。

然而，与销量的大幅增长相比，新城发展在土地市场的表现要谨慎得多。视点房地产新媒体了解到，过去一年，公司在土地上花费了约600亿元，在新的一年，本着不增加征地和谨慎的原则，新城开发的土地预算仍然是600亿元。

与此同时，随着开放土地市场上土地收购成本的上升，合作并购逐渐成为住宅企业规模扩张的主要方式之一。2017年，新城开发的新土地有60%将来自招标拍卖，其余将通过并购和合作获得。

在表演会上，陈伟建一再表示希望以其他方式取得土地。在他看来，这些渠道具有成本较低的优势，可以获得更便宜的土地。

除了住宅建筑外，商业地产在新城开发中的规模也在不断扩大。数据显示，截至2017年12月31日，中国新城开发区共有68个购物中心，其中23个已经建成，租金收入达到10.6亿元，同比增长205.4%。

陈伟建透露，2018年，在新城发展中，将新开18家五岳广场，到今年年底，新开广场数量将达到41家，租金收入将翻一番，达到20亿元。

随着管理层的介绍和回答，一幅属于新城开发的住宅和商业地图正在慢慢展开。然而，对于每一个快速扩张的房地产企业来说，债务、现金流等问题似乎都是不可避免的障碍。对此，陈伟建还强调，新城的发展并不满足于目前的负债率水平，并将继续压下。

首席财务官陆忠明补充称，新城发展一直在尝试新的融资渠道，努力实现各种融资工具份额的平衡。因此，新城发展的现金流和短期债务处于相对健康的状态。

总结一年的业绩，承诺继续坚持稳健的财务管理，优化财务结构，看来丰收年新城发展的总结已经结束了。然而，在绩效会议上的两个问题似乎提醒我们，在过去的一年里，新城市的发展仍然存在一些遗憾。

2017年7月，由于对低股价的不满，新城发展提出了私有化计划。然而，经过三个月的审议，私有化仍停留在少数股东投票的纸面上。

遭遇挫折后，新城市的发展似乎并不像之前的新世界百货那样一而再、再而三地推动私有化。观点当新的房地产媒体现场询问是否重启私有化时，陈伟建的回答很简洁，但他特别肯定我们不会再提私有化。

在随后的媒体提问中，他别无选择，只能做出回应。他过去对股票价格非常不满意。虽然他现在还不满足，但他也需要尊重股东和市场的反应。

以下是新城发展控股有限公司2017年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:公司去年销售业绩增长如此之快的原因是什么？有超过1，200亿英镑售出，没有结转。2018年能结转多少？如何确保2018年销售目标的实现？

去年，该公司获得了122块土地。土地总支出是多少？其中有多少是今年需要支付的未付土地费用？在这些土地上，新城开发的实际权益是什么？今年这种征地速度会持续吗？

第三个问题是私有化是否会在今年重启。如果它开始了，机会会有什么样的判断？

陈伟建:首先，你说我们销售增长率这么大的原因是土地储备的布局。新城土地储备已超过6400万立方米，去年新增土地储备超过3300万立方米。我们认为增长率非常合理，我们有信心实现今年1800亿的目标。

第二是关于我们的商品价值达到1280亿元，今年会结转多少，主要部分会在2018年和2019年结转。一般来说，我们整个开发周期大约需要18到22个月才能结转，所以你可以计算2018年可以结转多少。

第三是新增土地总量。去年，属于新城发展的部分是600亿元。我们为这块土地支付了约530亿英镑，今年还需要支付约70亿英镑。当然，现在已经有很多土地资金解决了，所以我们没有压力。

总的来说，新城开发中的权益与去年的销售额差不多。我们大约25%的销售额是和别人合资的，75%属于新城的开发。事实上，与其他公司合作也是一种新常态，这也是正常的。你们可以互相学习，与领先企业合作。

最后，关于私有化，我们将不再提及。

现场提问:对未来5年的销售规模有什么预测吗？公司的负债率会下降吗？该公司在大湾区的布局仍然相对较小。你将来会投入更多的资源吗？

陈伟建:首先是我们的五年目标。今年是该公司成立25周年。我们已经在全国排名第12。我们希望今年进入前10名，如果可能的话争取进入前5名。这是我们未来五年的目标。

第二是债务，我们认为债务已经大大改善。如前所述，我们的售出和未结转金额为1280亿英镑。我们按照10%的净利率计算，我们的净资产可能增加130亿左右，所以提高了/。我们觉得90%的负债率仍然不能令人满意，我们将继续把它压低。然而，把它定在一个非常低的水平是不合理的，因为我们也是一家追求业绩的公司。当然，我们也希望回到整个行业的平均水平。我们对现在不满意，我们将继续改善它。

关于大湾区，我们是一家深入长江三角洲的公司。去年，我们进入了所有一线城市，尤其是深圳和广州。我们已经在大湾区的惠州和佛山有项目。一般来说，我们进入一个城市，完成一个后就不会离开。我们一定会继续加大对这些地方的投资。

现场提问:公司去年的业绩非常好，股息大幅增加。今年刚好是公司成立25周年。股息会大幅增加吗？债务和现金流也相对较好。公司将如何使用手头的资金？去年，600亿元用于土地收购，约占1200亿元销售额的一半。今年的销售目标是1800亿元。土地收购的估计金额是多少？

去年，土地被大量征用，许多地区被征用。今年可能会进入哪些领域？现在，有一些观点认为，二线和三线城市的地价在去年调控后已经下降。这些地方的投资会增加吗，还是会集中在一线和二线城市？

陆忠明:公司这次的计划是每股0.16元，绝对数字是去年的三倍多一点。从整体比例来看，上市公司的核心净利润只有30亿元，所以我们实际上是按照核心净利润的30%左右的比例制定了今年的计划。只要公司的业绩得到充分的支持，我相信公司的股利分配计划也希望大股东和流通股股东有良好的回报，这是一个大的方向。至于后续的具体安排，则取决于公司的业绩和管理层的讨论。

陈伟建:关于征地问题，我们今年的计划是用600亿元来征地，去年我们也花了600亿元左右来征地。今年我们不会加大征地力度。我们会更加小心，我们也希望通过其他方式获得土地。去年，约60%的土地是通过招标、拍卖和绞刑获得的，而其他人可能通过同行并购和购买资产包获得一些土地。今年，我们也希望通过其他渠道获得更便宜的土地。

坦率地说，你必须问我们将在哪里得到土地。事实上，我们已经是一家国家开发公司，在60个城市拥有超过6700万平方米的土地储备。我们并不是说我们会得到所有的土地，而是希望增加现有城市的销售。当然，我们不排除考虑其他城市，但我们也在考虑整个国家。

现场提问:我有三个问题要问管理层。首先，公司的毛利率今年大幅上升至33.3%。公司的毛利率未来会是什么样的发展趋势？

第二，陈先生刚才提到，他今年会用大约600亿元来收购土地。公司在银行的信用额度是多少？2018年有没有具体的融资计划？

第三，公司在公告中提到，2017年末金融资产的公允价值从2016年的约4亿元人民币增加到2017年末的约10亿元人民币。这种金融资产具体指的是什么资产？

陆忠明:刚才提到了公司的整体资本情况。目前，现金仍然非常充裕，现金总额达到246亿元。截至2017年底，我行信贷未使用金额约为546亿元，合计约有790亿元可用现金资源，可支持公司2018年土地储备资金需求。当然，2018年全基金新增融资部分的安排也要结合公司整体土地储备的进展情况。

如前所述，我们现在的融资是多元化的，涉及到各种融资方式。无论是中期票据、高级债券还是公司债券，整体份额相对均衡，我们也在尝试新的融资渠道。因此，在这方面，整个融资计划应该随着公司整体业务推广的进展而逐步考虑，而the/きだよ/room则进行融资调整和/或进行渠道选择。

从毛利率的趋势来看，今年毛利率的整体增长首先是市场的原因，整个市场的表现是一个比较好的趋势。其次，公司将项目交付集中在几个相对集中的地区(苏州和南京)，这些地区的毛利率确实很高。此外，我们今年交付了约5至6家商业实体，这也为2017年的毛利率做出了巨大贡献。对于2018年的毛利率趋势，一方面取决于市场的表现，管理层对毛利率的要求从未降低。一方面，它继续争取市场红利，另一方面，它不断控制成本，压缩内部开支，以满足整体业绩的要求。

陈伟建:我想补充一点，对于金融资产来说，它不是一个很高风险的工具。有些收入没有合并，这也可能是我们开发的，但是没有合并。根据会计准则，它应被视为金融资产。我们也使用其他金融工具，但我们不会增加对金融工具的投资。只有一些房地产开发项目既不交易也不整合。

现场提问:我有三个问题。第一个问题是，去年，该公司觉得自己的股价很低。管理层如何评估公司股票价格的当前表现？第二个问题是，公司未来租金收入的中长期计划是什么？第三个问题是，金融资产增加的主要部分是什么？目前，公司的儿童娱乐、电影等业务也在香港上市。这件作品的收入表现如何？

陈伟建:我们对股价绝对不满意。管理层一定会继续努力，希望越来越高。我们的增长也相当高，但我们觉得空仍有很大的改善，所以我们也会加强与投资者和股东的沟通。因此，请放心，管理层已经有一个团队来加强投资者关系。

至于租金目标，正如我刚才提到的，2018年的租金目标是20亿元，是2017年10亿元的两倍。

关于金融资产，我们主要投资我们的一些房地产，但是我们没有交易，我们只是做了一个投资，这不是一个非常高的风险投资，这不是我们的新城策略，所以我们必须要求稳定，所以请放心。

陆忠明:从娱乐业务的收入来看，这项新业务在香港股市层面上还处于起步阶段。现在，总体考虑仍然是规模第一。因此，根据整体分配报告，这部分收入与a股相比比例很低，总收入约为3.2亿，主要集中在影院、儿童娱乐等一些新业务上。总体规模仍很小，仍处于创业阶段。在后续的整体增长中会有一些趋势，但与a股相比，它仍然是一个小部分，其比重仍然很低，所以我们仍然需要付出3到5年的努力，希望这部作品的表现会很好。

现场提问:我有三个问题。第一个问题是，去年的销售目标是850亿元，最终还是超额完成了。今年的目标是1800亿元。会大大超过吗？

第二个问题是，今年是公司成立25周年。你会考虑支付特别股息让股东高兴吗？

第三个问题是，为什么突然停止私有化？去年，一个原因是股价没有反应，现在公司不满意了。为什么我们现在没有提到私有化？

陈伟建:去年我们做得很好，最终超额完成了1.5倍，达到了1200多亿元的目标。今年的目标是1800亿元，可销售价值达到4000亿元。在中期，我们会考虑是否需要再次改变目标，但目前我们认为1800亿元是一个更合适的目标。

至于是否要考虑特别分红，我认为这对于股价来说太敏感了，但毕竟公司已经成立25周年了，所以我们将它作为一个整体来考虑。

关于私有化，我们过去对股票价格非常不满意，但现在仍然不满意。我认为仍有改进的余地。我们应该尊重股东和市场的反应，我们也需要投票。现在我们在港股和a股两边都有融资平台，效率非常高。今年1月，香港股市也进行了配股和可转换债券发行，因此我们认为我们集团最好维持双方的上市平台。所以我们不再考虑私有化。

现场提问:现在公司的平均融资成本是多少？随着市场利率的上升，公司的融资成本是否大幅上升？

陈伟建:实际上，我们的现金与短期债务的比率非常健康，我们的现金可以弥补短期债务的1.6倍。1月份，我们还募集了近8亿美元的香港股票，包括可转换债券、配股和发行美元债券，总计8亿美元。我们的短期债务只有1亿多，现在有200多亿现金，所以我们对短期债务没有压力。我们今年将继续收购土地，但我们会更加谨慎。我们也希望将来其他渠道可以获得更便宜的土地。

现场提问:平均融资利率是多少？

陈伟建:5.3%。

现场提问:它会继续上升吗？

陈伟建:我认为空.仍有改善的空间今年，我们的配股和可转换债券的成本较低，所以我认为空还有改进的空间，但目前中国的融资成本也相对较高。还好我们有两个上市平台，所以我们可以比较它们。但总的来说，我认为空仍有一些改进，我们可以进一步改进。