试水租赁住房资产证券化 越秀集团50亿ABS获批背后的类REITs机遇

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观点房地产网络租赁住房已成为大势所趋，但融资环境日益趋紧。在这种背景下，房屋租赁企业对房地产投资信托产品表现出越来越大的热情。

继保利地产、碧桂园等房地产企业之后，广州本地国有企业越秀集团中联前海开元-越秀一号出租屋专项资产支持计划也经深圳证券交易所审批通过，将发行50亿元的大额abs融资票据。

越秀地产相关负责人回应称，租房是未来的大方向，政府和银行机构也给予了支持。越来越多的住宅企业正在努力布局，这是必须做的，而房地产投资信托产品是一种资本的手段。

越秀地产和越秀房托作为国内唯一一家拥有reits平台的企业，隶属于越秀集团，资产运营一直比较封闭，通过资产证券化，商业项目已经退出。去年底，越秀地产借此向越秀房托注入武汉财富中心商业项目。

然而，越秀集团实际上是住宅物业资产证券化的新手。现在，与国内其他房地产企业一样，这家广州本地国有企业已经开始尝试住宅房地产投资信托产品，并利用出租房的上升势头发展多元化业务。

越秀房托试水

如果我们将时间追溯到2016年底，自万科在北京乃至全国获得第一个自持住宅用地以来，自持住宅地产现象在土地市场上愈演愈烈。无论万科、碧桂园、保利、越秀等。，有越来越多的房屋企业参与其中，但一直没有解决如何计算自供住宅物业的过账问题。

近30年来，国内住宅企业一直依靠快速周转模式来实现资本回报，并不断成长和发展。自养住宅不仅意味着住宅企业需要寻求新的发展模式，还面临着土地成本高、资金沉淀量大、租金收益率低、利润周期长、融资成本高等问题。

然而，政策的推广意味着大势所趋，许多房地产企业仍然选择大规模进入租赁住房领域，以抢占市场份额。越秀集团旗下子公司越秀地产去年也宣布进入房屋租赁领域，并收购了几块自持住宅用地。

在去年8月的中期业绩会议上，越秀地产董事长张兆兴提到，在政府的土地供应计划中，大量土地用于自给自足。根据房屋不投机的政策方针，相当多的房地产企业将出租/0/房。

当时，张肇星明确表示，养老地产和长期租赁公寓是越秀地产未来的重点发展方向。三个月后，越秀地产成立了广州越秀房屋租赁发展投资有限公司这一特殊公司，拓展房屋租赁市场，成为广州第一批国有租赁房屋企业。

据视点地产新媒体不完全统计，越秀地产自去年10月以来，先后在佛山、广州花都和南沙投资近123亿元。其中，今年1月底以36.98亿元赢得的广州南沙地块建成区面积约为29.11万平方米，自持率为25%。

将自给自足的土地转化为未来的租赁住房，意味着租赁住房政策的影响将从土地开发转移到住房企业的融资层面。

在这方面，包括万科、碧桂园、保利等房地产企业在内的许多开发商都选择了与银行机构合作作为获得租赁住房开发资金的主要方式，越秀地产也不例外。

在进入住房租赁领域的同时，越秀地产先后与中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行签署了战略合作协议，在住房租赁项目的开发和运营中，获得了彼此全面的金融业务支持，如存款、信贷、房地产金融、现金管理、债券承销、投融资等。

经深圳证券交易所批准的中联前海开元-越秀房托一号专项资产支持计划，是越秀继银行机构后开发的新融资渠道。

租赁住房的融资机会

作为国内唯一一家拥有reits平台的企业，越秀地产一直将越秀房托作为商业项目的退出渠道，这也使其拥有了行业内独一无二的投资+开发+运营+金融资产运营模式。

但是，由于受到reits稳定现金流等条件的限制，越秀地产与越秀房托之间的互动基本上只是成熟的商业项目之间的互动，没有房屋租赁方面的合作。因此，这一出租屋资产证券化可以说是越秀集团对水上房地产投资信托的第一次考验，也是广州国有企业在住宅开发业务中除商业项目外寻求的第二种项目退出渠道。

但是，目前资产支持专项计划在深交所官方网站上只是低调披露，除了发行金额为50亿元人民币的用于租赁住房领域的abs产品外，没有发布更多信息。

有业内人士猜测，此次融资将用于越秀地产发展长期租赁公寓业务。视点房地产新媒体试图联系越秀集团层面的相关负责人，了解基本房产、资金使用等具体内容，但在新闻发布前未得到有效回复。

越秀地产负责人以融资计划属于集团层面且不明确为由拒绝回应，也没有透露更多越秀地产房屋租赁业务目前的发展情况，只是说越秀地产手中没有多少自持土地，仍在推广中。

不过，该负责人表示，房屋租赁是未来的大方向，有政府和银行机构的政策和资金支持，越秀地产等房地产企业一定会做。类似reits的产品只是市场发展过程中的一种资本渠道。

可以肯定的是，为了解决住房企业在租赁住房发展中的财务问题，政府已经开始有意放开和加快国内住房租赁reits产品的发展，而租赁住房政策的影响已经从土地开发转移到了住房企业的融资层面。

自去年中央政府正式将租赁住房列为发展重点以来，一批与租赁住房相关的大型房地产投资信托基金已获准在中国发行。

其中，业内最关注的是去年10月中联前海开元保利地产在中国首笔租赁1号房的资产支持专项计划，金额达50亿元。该产品基于保利地产的自持租赁房，分布在十多个城市。

今年2月初，碧桂园还推出了100亿元的租赁住房房地产投资信托基金，该基金经深圳证券交易所审核批准，用于发展其长期租赁公寓业务。

视点房地产新媒体查看了深圳证券交易所的项目信息披露，发现在越秀房托专项计划通过后近一周内，阳光城、万科、碧桂园、泰和、荣信、电力建设等多项资产支持证券产品已被接受，计划发行金额在13亿元至400亿元之间，物业类型包括购房款、商业项目、长期租赁公寓等。

据悉，截至2月下旬，深交所上市发行的类reits证券化产品有30种，总发行规模为664.48亿元。截至2017年底，上述数字仅为16个订单，金额为379.67亿元。

另一位接近监管当局的人士透露，最近，监管当局正在积极研究和发布有关监管公开发行房地产投资信托基金的业务规则，并打算支持合格的住房租赁和公私伙伴关系项目，以开展资产证券化。