香蜜湖开拆！宝能这次赚的比投资万科那笔还多？

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这笔投资确实证明了宝能的独特愿景。宝能的老板姚建华和郑达集团的创始人谢国民都是潮汕人。他们不知道他们是否彼此依恋。宝能早在15年前就参与了这项投资。

2月6日，《深圳商报》在2002年发布公告，声明深圳香米湖度假村有限公司(香米湖中国娱乐城区域的前出租人)的所有商户必须离开。这表明米香湖的开放已经提上日程。

当然，这次拆迁的受益者是湘米湖度假村的房东。香米湖度假村的股东结构非常简单，国有企业特发集团占50%，郑达(深圳)发展有限公司占50%。深圳正大是一家外资企业，在天空调查中找不到深圳正大的股东。

据媒体报道，郑达深证原本是泰国郑达集团的子公司，很早就被转移到宝能。深圳房地产业的一些人士估计，宝能在香米湖度假村的收益将高于万科。

这笔投资确实证明了宝能的独特愿景。宝能的老板姚建华和郑达集团的创始人谢国民都是潮汕人。他们不知道他们是否彼此依恋。宝能早在15年前就参与了这项投资。

包如何受益？首先，要弄清楚在郑达深圳的权益和香米湖度假村能赚多少钱。然而，现在要找出这两点并不容易。

宝能在郑达深圳肯定有很多权益。在香米湖度假村的董事名单中，我们可以看到很多是宝能派来的董事。姚振华的弟弟姚建辉担任副董事长，陈林担任董事。陈林在宝能战胜CSG的战斗中遥遥领先。据媒体报道，香米湖度假村的10位董事中，宝能部有4席，特发集团有5席。董事长郑海天在特发集团，总经理马在部门。

香米湖度假村成立于1993年，注册资金2亿元，特发集团和郑达深圳各出资1亿元。那一年，深圳经济特区政府吸引了外国投资，郑达集团董事长谢国民进行了干预。香米湖土地由深圳市政府划拨给香米湖度假区，用于旅游、度假和娱乐。

香米湖度假村一度繁荣，但在21世纪衰落了，宝能在此时介入。据媒体报道，早在2003年3月7日，姚振华就担任香米湖度假村的副董事长。此时，宝能本应成为郑达深交所的股东，但郑达部门在香米湖度假村仍有四个董事会席位。

随后，以姚振华为代表的宝能集团高管陆续进入香米湖度假村董事会。截至2013年，宝能部在香米湖度假村董事会中已占有4个席位，郑达集团仅剩下1个席位。

然而，在2015年上半年，董事会席位发生了巨大变化。同年1月23日，姚振华、姚建辉双双退出香米湖度假村董事会。宝能有两名董事，郑达集团有三名董事。然而，两个月后，宝能重新获得四名董事，郑达集团再次只剩下一名董事。

应该有激烈的股权竞争，最终尘埃落定。从董事会席位的比例来看，宝能有优势。特发集团2015年上半年的管理报告中提到:“在我公司的积极推动下，香米湖度假公司的外资股权得到了理顺，在发展目标和愿景上与我公司达成了基本共识。”

香米湖地区由李鸿西路分为两大块土地，其中北区83.2公顷，中区57.2公顷。

2016年底，香米湖中心区开始拆除香米湖度假村的违章建筑，香米湖美食街附近也开始施工。米香湖北区的清理工作即将开始。

北区属于原中国娱乐城区域，位于李鸿西路以北、向巧路以南、香米湖路以东、向梅路以西。包括德士古和凤清街1979号，所有人都很熟悉，都必须离开。

数据显示，当香米湖度假村于1993年建立时，香米湖度假村的原红线约为237万平方米，其中已开发土地41万平方米，未开发土地196万平方米。从1998年到2003年，由于城市建设、发展和规划的需要，政府先后收回了香米湖度假村原红线范围内的土地，香米湖度假村剩余土地为140万平方米。

现在香米湖度假村控制了这140万平方米。2009年，香米湖度假村与开发区共同制定了一项计划，拿出76.1公顷土地开发办公楼、酒店、公寓等。其中，北区开发住宅20万平方米，容积率1，总开发面积250万平方米。根据其规划书，随着李鸿路的开发，度假村的旅游资源遭到严重破坏，发展旅游业的基础已经丧失。

据测算，该计划实施后，政府土地价格收入将达到170亿元，税收收入将达到72亿元。

需要说明的是，该规划是在2009年制定的，当时福田区的平均房价还不到2万元。现在米香湖周围的房价一般是10万元。140万平方米土地的地价将超过1000亿元。

"香米湖地区是深圳最好的地方，香米湖度假村位于市中心."中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松说。

然而，香米湖度假村的土地最初是由政府划拨的，即从政府免费获得，用于旅游和度假。如上所述，政府曾从香米湖度假村收回数百万平方米的土地用于住宅开发。在2009年规划香米湖度假村时，提到了地价对项目收入的影响，也提到了政府的地价收入，这表明香米湖度假村需要花费相当大的资金来改变土地用途。

因此，即使该地区完全交给香米湖度假村开发，相当大的土地价格将支付给政府。

此外，香米湖度假村在项目开发方面没有多少主动权，基本上政府说了算。

香米湖度假村2009年的规划无法实施，因为政府有权决定这片土地的开发。关于这块土地的开发，以前有很多意见，香米湖度假村说应该以政府规划为准。

根据目前披露的信息，政府应重点将香米湖地区建设成一个具有深南轴的金融产业带，并建设东起深圳证券交易所运营中心，西至招商银行(600036)，延伸至香米湖的“深圳金融街(000402)”，使之成为高端国际金融服务的财富管理聚集基地。

香米湖地区也被定位为国际交流中心。规划建设“深圳国际交流中心”等一系列重大公共设施，进一步增强深圳承接大型国际活动的能力，吸引国际组织入驻，增强深圳的国际影响力，支持深圳成为国际经济、金融、文化、科技交流中心和“一带一路”经济带和全球创新资源配置枢纽。香米湖区也将建设成为“三大产业”融合、宜居、宜商、宜游的示范城市。它将成为深圳前百年的民族礼物，成为向世界展示可持续发展成功实践的典范。

在这个开发计划中，香米湖度假村的土地是收回还是自行开发存在很大的不确定性。如果被政府收回，政府会给予补偿，不会太高。很难超越宝能在万科的浮动利润。数据显示，宝能部门已投资约451亿元，持有万科a(000002)28.04亿股，占总股本的25.4%，持有成本约为16.08元。上个月，股价在最高点上涨了600多亿元，即使是现在，不包括利息等，大概也有400亿元。

如果这块土地是香米湖度假村自己开发的，宝能的机会将会非常大。宝能在房地产开发方面有经验，在这方面有可能发挥主导作用，其开发收入自然会相当可观。不过，面对如此庞大的核心地块，政府在选择发展方式时，肯定会考虑多种因素。