海航梦碎星城 38亿元REIT项目终止上市中的海外投资物业

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如果不出意外，HNA有望成为第四家在新加坡实现reit上市的中国企业，但现在这种海外投资的梦想由于现实原因不得不搁浅。

1月25日晚，HNA投资集团有限公司宣布，由于各种因素，原计划在新加坡上市的海航商业房地产投资信托项目进展缓慢，公司决定终止。

根据之前的假设，HNA投资希望通过在新加坡注册一家管理公司，与aepim开展管理业务。因此，aepim还任命公司创始人yusof为管理公司的股东，持有管理公司的股权。公告显示，如果交易顺利，HNA计划认购至少35%的reit此外，房地产投资信托的上市日期将作为生效日期，75%的股权管理公司将被转让。

新加坡的银行家曾向视点房地产新媒体透露，在新加坡上市房地产投资信托通常需要6-8个月，不包括前期准备工作。从2017年3月宣布成立管理公司，到同年6月新加坡交易所审批通过，HNA的海外reit愿景很快实现。然而，在审批阶段，前三个月的进展速度没有改善。

截至公告日，由于各种因素，reit上市计划进展缓慢，只能中止。业内人士告诉视点房地产新媒体，新加坡投资者将更加关注发起人的声誉。因此，在发行时，普通银行会引入一些有实力的投资者，主要是希望得到他们的认可。

更现实的问题是，到目前为止，包括标准普尔在内的评级机构已经下调了海航集团的信用评级。2017年11月，标准普尔全球表示，担心海航集团很快将有大量债务到期，其借贷成本将上升，因此将其信用评级从b+下调至b

此外，reit一般在新加坡上市，评估报告不能在中国制作，但需要出具四大会计师事务所的审计报告。根据视点地产新媒体接入的公告，HNA计划在房地产投资信托基金中投资5处房产，包括约克街1号、皮里广场45号、澳洲乔治街41号、英国三叉戟广场和新加波的星辉绿地，总资产估值为51.19亿元人民币。

然而，最近有市场报道称，HNA将以2亿澳元的价格将悉尼的一栋办公楼出售给私人股本公司黑石集团(Blackstone Group)，该公司计划将该办公楼投资于reit的约克街1号。

38亿元reit上市计划告吹

HNA可以说是2017年金融头条的常客，但在2018年初，它仍无法逃脱成为市场焦点的命运。

1月25日，停牌后的第二天，HNA投资指出的影响重大、未公开披露的重大问题终于浮出水面。根据HNA投资发布的公告，决定停止目前在新交所审批阶段的reit的发行和上市。

视点房地产新媒体从公告中了解到，由于现阶段各种因素，海航商业房地产投资信托项目的首次公开募股进展极其缓慢，双方经协商决定终止此次合作。但是，HNA为该项目提供的1000万新元的银行保函已经到期，不再有效，因此预计该终止不会给公司造成经济损失。

HNA海外reit上市的梦想可以追溯到去年3月。当时，HNA宣布，为了加快公司在reits的布局和扩张，决定与aepim合作，并希望在新加坡注册管理公司海航-aep reit management(以下简称海航-aep reit)，以双方同意的方式开展管理业务。

此外，aepim公司的创始人、首席执行官和管理合伙人yusof被任命为海航-aep reit的股东，持有管理公司的股份。数据显示，yusof是新加坡公民，曾担任jlw(现为仲量联行)的投资总监和dtz的执行董事。他在房地产行业的私募股权投资方面有超过30年的经验。

当时，HNA表示，计划认购至少35%的reit股票，在新加坡上市。此外，房地产投资信托的上市日期将作为生效日期，双方同意转让管理公司海航-aep房地产投资信托75%的股权。

从当时的公告可以看出，HNA投资在reit的布局上是雄心勃勃的。据称，如果此次reit能够成功上市，公司将实现国内reit和海外reits管理的双重运作。此外，本次会议的小伙伴和创始人aepim拥有丰富的基金管理经验，因此双方的合作也将为自己学习国外先进的投资管理理念奠定基础，有利于加快公司的战略转型。

随后，2017年6月，HNA投资开始披露更详细的reit上市细节，包括将要安装的资产包。视点房地产新媒体从当时发布的公告中了解到，包括澳大利亚约克街1号、皮里广场45号和乔治街41号、英国三叉戟广场和新加坡星辉格林在内的五处房产将被纳入reit，总资产估值为51.19亿元人民币。

HNA在公告中表示，海航-aep reit的发行和上市申请正在新加坡交易所审批，发行金额约为7.75亿新加坡元(合同金额为37.68亿元人民币)。如果成功，这将是新加坡自2017年以来最大的融资和上市项目。

然而，事情在6月下旬第一次发生了变化。2017年6月28日，由于担心HNA的结构和负债，美银美林决定退出之前与HNA签署的新加坡房地产投资信托业务。

美国银行美林亚太区总裁马修·科德(Matthew m. koder)在一封内部电子邮件中写道:关于这家公司，总有一些事情我们无法知晓。那我们就不会冒险。鉴于严格保持客户选择标准的重要性，我们决定目前不与海航集团进行交易。

由于美国银行美林集团(Bank of America Merrill Lynch Group)的退出，原本计划于7月在新加坡上市的海航-aep reit将至少推迟至今年秋季。

然而，由于美国加息和国内去杠杆化等因素，HNA的流动性明显不足。新加坡的房地产投资信托(reit)上市计划无法逃脱不确定性，此前市场报道称，它打算出售一些资产。随着1月25日公告的发布，HNA的居家梦想也宣布它正式瓦解了星城。

HNA的海外投资令人不安

观点房地产新媒体查阅了过去的公告，发现HNA在公告中做了一个有趣的声明，当房地产投资信托上市计划进行到6月。据悉，该公司正在与相关金融机构就海外融资安排进行谈判，并正在进行内部审批，但目前资金尚未正式到位，仍存在融资安排的风险。

这意味着HNA的reit项目是在流动性和融资不足的情况下成立的。然而，由于国内去杠杆化、累计到期债务等因素，HNA的处境更加艰难。1月24日，HNA投资因可能对股价产生重大影响且尚未公开披露的重大事件而停牌。

截至目前，在HNA的投资下，供销大齐、HNA控股、天海投资、渤海金融控股、凯撒旅游、HNA基金会等7家a股公司已经停牌。停牌的原因大多涉及重大资产重组、未公开披露的重大事件或公司的发生可能对股价产生重大影响。

据第三方机构统计，截至2018年1月20日，海航集团旗下8家a股上市公司直接或间接质押其公司(非上市公司)股权的融资金额超过1000亿元。在海外，HNA及其子公司的海外债券总额为262亿美元，相当于约1676亿元人民币，其中约四分之一的债务将在一年内到期。

其中，相当一部分资金用于输血资产收购计划。在过去的两年里，HNA通过借款完成了超过400亿美元的收购，包括收购德意志银行、希尔顿酒店和许多其他公司的大量股份。

据业内人士透露，HNA近年来在海外收购中收购了很多房地产项目，其中很多项目属于回报期较长的项目，因此有必要寻求资产证券化的退出渠道。

从终止的reit资产包项目可以看出，HNA最初的目标是专注于海外房地产。新加坡银行相关人员曾向视点房地产新媒体透露，商业地产的reit上市具有重振房产价值的功能。具体来说，如果原始的成熟房地产被投入房地产投资信托基金，一部分资本可以在未来提取，然后用于扩大其他业务。

此外，新加坡的reit不同于内债投资。这是一个平台建设和长期股权投资。例如，将来开发的其他商业项目可以在成熟后投入使用。在某种程度上，这相当于创建了一个可回收的资本链。

然而，得到总是伴随着给予。业内人士告诉视点房地产新媒体，新加坡投资者将更加关注发起人的声誉。因此，在发行时，普通银行会引入一些有实力的投资者，主要是希望得到他们的认可。

然而，在包括标准普尔在内的评级机构频繁报告流动性困难和信用评级下调后，HNA可能无法像预期的那样顺利找到合适的投资者。

此外，在赴新加坡进行reit上市时，需要出具四大会计师事务所的审计报告。1月26日，外国媒体援引消息人士的话说，HNA将以2亿澳元的价格将悉尼的一栋办公楼出售给黑石集团。此次出售的资产是海航集团2011年以约1.17亿澳元的价格购买的一栋办公楼，位于悉尼约克街1号。它也是最初计划投入reit 1约克街。这也意味着HNA在其reit资产组合中至少损失了一处海外资产，无论是主动选择还是被动接受。