小年的粮仓 | 雅居乐篇：度过艰难时刻

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

房地产新媒体研究团队聚焦关键词“小年”和“周期”，观察房地产企业2017年的经营战略和业绩，推出“小年粮仓系列”深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

观点指数房地产的小年景已经到来。如何为广泛的粮食储备和融资打下良好的基础，并成功度过这一时期，是许多房企过去的一项重要工作。

2017年，房地产企业的环境仍然很好。尽管遭遇了新一轮的调控，许多开发商还是给出了很好的答案。

敏捷是表现出色的古老的华南房地产企业之一。截至2017年12月31日，敏捷累计预售金额897.1亿元，同比增长69.8%；预售建筑面积累计735.7万平方米，同比增长38.8%；平均预售价格为每平方米12193元；根据650亿元的年销售目标，完成率为138%。

事实上，在3月15日于香港举行的2016年度业绩大会上，敏捷董事长兼总裁陈卓林表示:我们希望在2019年达到约1000亿英镑。

因此，2018年对敏捷来说是至关重要的一年，提前实现1000亿元的目标有很大的机会。

度过困难时期

2014年，尤其是2015年，敏捷经历了低谷，2015年是最糟糕、最悲伤的一年。陈卓琳曾在演出会上表达过自己的感受。

2014年，雅居乐的预售金额为441.6亿元，预售建筑面积为458.8万平方米；2015年，预售金额为人民币442.3亿元，预售建筑面积为507万平方米。虽然数量增加了，但实际上是以价格交换的。

数据显示，2014年雅居乐的平均预售价格为每平方米9625元，确认的平均价格为每平方米9278元；2015年，平均预售价格降至每平方米8725元，而确认的平均价格为每平方米8642元。相反，在2013年，敏捷的年平均销售价格是11600元/平方米。

此外，敏捷的利润在2015年急剧下降，当时一些分析师甚至直言其利润薄如纸。

数据显示，2014年敏捷的毛利润为124.31亿元，同比下降1.5%；净利润50.91亿元，同比下降13.2%。2015年，敏捷的毛利为108.13亿元，同比下降13%；净利润23.02亿元，同比下降54.8%。

原因包括平均销售价格下降、各城市企业销售比例变化、毛利率较低的项目比例增加、单位销售成本新增项目增加。

敏捷的管理层曾经解释说，销售价格降低是因为库存积压太多，所以他们不得不以价格换取库存，有些人甚至不得不亏本销售。

2014年，敏捷共销售了76个项目，预售面积为458.8万平方米。华南、华东等地区、海南省和云南省的预售面积分别占60%、27%和13%。其中，新开工项目16个，占21%；华南中山的预售面积占27%，广州占14%，佛山占9%，粤东和广西占10%。

到2015年，将有80个敏捷项目上市，预售面积为507万平方米。华南、华东等地区、海南省和云南省的预售面积分别占57%、19%、13%和11%。其中，新开工项目11个，占14%；华南中山的预售面积占25%，广州占11%，佛山占8%，粤东和广西占13%。

从2014年到2015年，待售商品总数增加，新商品数量减少，脱销率保持在同一水平。可以看出，敏捷一直在确保其去库存速度，可以认为去库存是当时的既定策略。

此外，在过去两年中，敏捷致力于在华东和其他地区(如沈阳和Xi)以及粤东和广西推广项目。

事实上，大多数不符合需求的敏捷产品和因政策调整而无法销售的产品都集中在这些地区，如常州敏捷星河湾和滁州敏捷森林城。

以林雨城为例，作为敏捷围绕重点城市加快三、四线城市布局的产物，从2014年下半年开始，全国范围内的城市限购政策被取消，重点城市也取消了限购政策，这使得林雨城难以吸引南京的消费者购买自己的住房。

数据显示，2015年，敏捷在二线城市的销售面积同比增长61%，平均销售价格下降29%；三线城市销售面积同比增长26%，平均销售价格下降13%。

2015年，Agile确认总销售面积为479万平方米，当年最高销售额约为760万平方米，去污率约为63%(2014年为62%)。

从产品结构来看，2013年敏捷逐渐出现高端产品比例过大、销售效率低下的现象。2014年，只需产品占75%，旅游产品占15%，而高端产品仅占10%。主要产品大多是100多平方米的改良房。可以看出，重点仍然是重组。

逐渐恢复活力

持续的去库存化战略也带来了巨大的好处，而压力极大的去库存化为敏捷在2016-2017年的复苏奠定了基础。

据了解，截至2016年3月，敏捷的年销售额达到806万平方米，其中只有160万平方米仍在库存中。预售证书是在2015年12月31日之前获得的，但只有约三分之一的未售出商品售出，其余为新商品。

去库存化之后，之前没有压力的敏捷公司立即宣布，平均价格将缓慢回升至每平方米1万元左右。在2016年3月的业绩会议上，陈卓林表示，90%的项目都涨价了。

数据显示，2016年敏捷的预售金额为528亿元，同比增长19%，这是五年来首次完成销售目标；预售均价同比上涨14%，至每平方米9962元；经确认，销售额增加到447.52亿元，平均销售价格为8808元/平方米。

全年销售69件，预售面积530万平方米。华南、华东等地区、海南省和云南省的预售面积分别占50%、20%、15%和15%。其中，华南中山的预售面积占27%，广州占14%，佛山占9%，粤东和广西占10%。

可见，2016年敏捷在华南和华东地区的销售变化不大，仍然是企业的重点发展区域，但广州的销售区域变化很大。

事实上，当年广州的销售额为80亿元，平均预售价格也增长了35.7%。地铁上的两个豪华项目，剑桥县和富春山住宅，赢得了57亿元的金牌。成为敏捷性能恢复的重要基础。此外，其他地区的销售面积有所增加，布局呈现全国扩张趋势。海南和云南的旅游房地产销售也有所改善，清水湾继续保持领先，年销售额达106亿元。

与此同时，敏捷的可销售库存结构继续向按需销售靠拢，首次购房者和改良产品占81%，高端产品降至4%，旅游产品保持在15%不变。

在这种情况下，敏捷的年毛利率提高了1.4个百分点，达到26.5%；净利润30.5亿元，同比增长32.5%；净利率为6.53%，与2015年相比有所改善，但仍低于行业平均水平。

2017年，敏捷继续改善，华南、华东等地区的销量变化不大，分别为47%、21%和15%；受双限政策影响，海南和云南旅游房地产项目的成交量已降至17%。

此外，Agile预计今年将推出7个新项目，呈现逐年下降的趋势，这主要是受到前几年谨慎的去库存和土地收购的影响。

截至2017年上半年，雅居乐累计预售金额403.9亿元，同比增长42.0%，累计预售建筑面积324.5万平方米，同比增长13.3%；平均预售价格为每平方米12446元人民币，同比增长25.3%。

随着中山、南京等高利润项目进入结转期，敏捷的盈利能力增强，常州、广州、海南、南通、云南等城市的项目表现良好。报告期内，敏捷毛利同比增长84.4%，达到83.24亿元；净利润同比增长1.3倍，达到23.06亿元。

根据650亿元的年销售目标，截至2017年12月31日，敏捷已经完成了约138%的年销售目标，预售金额达到897.1亿元，同比增长69.8%；累计预售建筑面积735.7万平方米；平均预售价格为每平方米12193元。

土地储备和成本

数据显示，截至2013年底，雅居乐的土地储备建筑面积为4300万平方米，土地总成本为1180元/平方米，足以满足未来10年的项目发展。

在2014年和2015年，当股票太多的时候，拥有充足土地资源的敏捷谨慎地拿走了土地，土地收购的速度下降了，甚至在2015年，出现了一个极端的低谷。

2014年，雅居乐在长沙、郴州、佛山、文昌、海南、云南腾冲和马来西亚吉隆坡新增总建筑面积221万平方米的土地。应付土地金额为24.1亿元，平均价格为1274元/平方米。在继续发展旅游房地产的同时，我们将投资华南和华中地区急需的住房。

截至2015年3月，Agile在42个城市和地区拥有4035万平方米的土壤储备，平均价格为1157元/平方米。

在2015年的去库存年，雅居乐仅在长沙和广州增加了预计总建筑面积为211，500平方米的土地，应付土地金额为15.37亿元人民币，平均每平方米建筑价格为7，269元人民币。

截至2016年3月23日，雅居乐在41个城市和地区的总建筑面积估计为3487万平方米

土地储备，平均底价为每平方米1117元。

在2016年存货被抛售后，Agile宣布准备以100亿元收购土地，但实际的土地收购情况在北京、常州、佛山、广州、海南、惠州、苏州、武汉、郑州、中山、珠海和美国旧金山南部更为激进，加上估计总建筑面积为232万平方米的土地，平均价格为8275元/平方米。

截至2016年12月31日，雅居乐在46个城市和地区拥有土地储备，预计总建筑面积约为3260万平方米，平均价格为1501元/平方米。

2017年，雅居乐继续扩大其土地收购规模，上半年在常州、重庆、海口、陵水、Xi、扬州、镇江和中山增加了总建筑面积约342万平方米，平均价格为3855元/平方米。

截至2017年6月30日，雅居乐在45个城市和地区拥有土地储备，预计总建筑面积为3163万平方米，平均价格为1854元/平方米。

可以看出，从2013年到2016年底，雅居乐的土地储备迅速下降。随着2016年和2017年土地购买的加速，这一势头已经停止。

数据显示，由于2016年北京、广州和佛山的征地，雅居乐的新增土地储备成本逐渐增加，达到8275元/平方米。2017年上半年，土地收购策略略有变化，土地价格降至3855元。

从土壤总储存成本来看，2017年上半年仍未超过2000，因为前几年获得的低成本土地发挥了巨大作用。一方面，有了这些土地红利，另一方面，平均售价也在逐渐提高，敏捷的盈利能力将在未来两三年内得到保证。

大湾区的布局与战略

2017年下半年，敏捷似乎主要关注粤港澳大湾区。

今年8月，陈卓林表示，我们在征地时会更加谨慎，宁可不拿也不赔钱。

然而，在品尝了大湾区的甜头后，陈卓林表示，今后他将继续加大在大湾区的土地收购力度，包括但不限于合作、并购和旧城改造。

事实上，自7月26日以来，佛山容桂街一个62515平方米的商住地块以17.17亿元加900平方米的价格被收购，雅居乐失去了控制。

根据意见指数的不完全统计，2017年，雅居乐在中山、佛山、汕尾、江门和湛江取得了收益，支出超过92亿元。

9月18日，雅居乐与黄浦区政府和广州开发区管委会签署了产业引进和城市更新合作框架协议，将生活服务、环保、教育、建筑和房地产等核心业务引入黄浦区，打造总部项目。与此同时，黄浦区和开发区将与雅居乐合作，推动许多城市更新和地区发展项目。

在香港，雅居乐还斥资4亿港元收购了位于英皇道的一栋8万平方英尺的旧建筑；其后，九龙塘多幢旧楼以8亿港元的总价及每平方英尺26，000港元的单位价格被收购。

根据大湾区的最新数据，敏捷公司12月4日发布的新闻稿显示，海湾地区有大约1200万平方米的土地储备，足够未来三到五年的发展。

此外，今年下半年，敏捷在华东地区进行了大规模扩张，并在厦门、常熟、句容和南通落户，支出超过42.5亿元。

综上所述，就未来布局而言，敏捷主要集中在具有竞争优势和强大销售业绩的华南地区(尤其是大湾区)和华东地区。

然而，海南和云南的旅游房地产可能会迎头赶上。在2017年半年度报告中，雅居乐透露，未来发展的土地储备为2175万平方米，其中清水湾为342万平方米，云南原有乡镇为351万平方米，长沙依云镇为53万平方米，云南西双版纳为39万平方米，全部属于旅游地产，总面积为785万平方米，占36%。

整个国家都在扩张，中国中部也将成为一个亮点，因为这是近年来雅居乐土壤储量没有减少而是增加的地区。

经简单计算，2017年前11个月，雅居乐的平均预售价格为每平方米12026元，截至2017年上半年，其拥有土地储备，预计总建筑面积为3163万平方米。目前，敏捷的可销售价值约为3800亿元，这可以支持其在最近一两年达到1000亿元的目标。

值得注意的是，2017年的情况实际上与2013年相同。一、二线中心城市周围的一些县城和卫星城再次受到追捧，显然雅居乐在这些城市和地区购买了更多的土地。

受政策影响，一些敏捷被大量占领的城市，如南京、广州和中山，将在一定程度上受到阻碍。旅游房地产并不总是一帆风顺的，海南也受到采购的限制，像腾冲故里这样的云南项目质量无法与海南相比。因此，从长远来看不存在隐患。

现金、债务和融资

敏捷在2014-2015年做了很大的努力，它的好处也体现在财务方面。

2015年，敏捷的销售回报超过400亿元人民币，回报率从上一年的55%上升到70%，在一定程度上冲淡了利润下滑的影响，但形势依然不容乐观。

截至2015年底，Agile记录的现金和银行存款总额为131.37亿元，其中现金和现金等价物为74.07亿元，限制现金为57.30亿元；整体借款资本化率为8.53%，明显高于2014年的7.87%。

同期，雅居乐的贷款总额为400.30亿元，其中银行贷款、优先票据和其他贷款分别为158.24亿元、170.48亿元和71.58亿元。其中，除了一年内需要赎回的66.55亿元优先票据外，还有高达100.43亿元的银行贷款面临债务偿还，自然压力不小。

当时，敏捷的当前比率为1.78，略高于2014年的1.7；待售的开发中物业和已竣工物业占流动资产总额的比率为68.15%，速动比率为0.57。

2016年，敏捷的当前比率进一步提高到1.84，两个属性的比例下降到52.72%，快速比率为0.87。

到2017年年中，敏捷的当前比率急剧下降，达到1.50，但两个属性的比例进一步下降到50.67；速动比率为0.74，仍高于前两年。

同时，现金和银行存款总额为292.61亿元，比2016年的223.11亿元增加69.5亿元；未使用贷款金额27.86亿元；贷款总额为521.18亿元。其中，2017年下半年偿还贷款73.26亿元。

根据2017年中期业绩会议的信息，敏捷在下一年将有170亿英镑的债务到期，其中一些是开发贷款到期。一年内到期的国内银行贷款100%是开发贷款，这部分项目的现金流可以偿还。

与292.61亿元的现金流相比，这笔债务让管理层说压力不大，但融资仍然是必要的。

2017年，雅居乐采取了一系列融资行动，包括发行金额为30亿元人民币、年息率为6.98%、期限为3年的国内非公开公司债券(熊猫债券)。

7月17日，敏捷宣布已与渣打银行(香港)有限公司达成信贷协议，渣打银行是最初的贷款人、牵头银行和簿记银行、信贷代理和质押代理。因此，雅居乐获得35.19亿港元(4.5亿美元)的36个月定期贷款。

8月8日，雅居乐宣布与渣打银行、汇丰银行、农行国际金融有限公司、中信建设投资(国际)金融有限公司签订了购买协议，并于2022年发行了期限为2亿美元的5.125%优先票据，超额认购超过12倍。

11月14日，敏捷宣布与一家银行签订了一份信贷协议，并获得了为期36个月的11.7亿港元定期贷款。10天后，敏捷再次表示，它获得了为期36个月的3亿港元定期贷款。

此外，年内，Agile用内部资金赎回了2017年2月到期的20亿元人民币优先票据的6.5%，2017年3月到期的7亿美元优先票据的9.875%，2019年到期的5亿美元优先票据，在一定程度上降低了融资成本。

2017年，敏捷的实际贷款利率也从2016年的7.64%降至约6.4%。在保证未来业绩的情况下，下一步的融资成本不应增加太多。为了获得更低的利率，敏捷也可能选择通过海外渠道筹集资金。

在此期间，穆迪投资者服务公司和标准普尔全球评级公司分别将敏捷的长期企业信用评级维持在ba3和bb级，并一致将评级前景提升至正面。

十亿目标和新业务

目前，除房地产业务外，敏捷还拥有五个业务板块，包括物业管理、酒店运营、物业投资和环境保护。

在2017年3月15日的业绩会议上，陈卓林表示，在未来五到六年内，他将争取房地产业绩的一半，其他行业的一半。

陈卓林补充道:除了房地产集团，雅居乐的房地产业务雅生人寿也在准备在香港上市，具体时间待定。此外，环保业务投资进一步增加，2016年为20亿元，2017年为40亿元。

陈卓林强调，现在国内环保市场前景非常好，未来三年Agile的环保业务发展非常快。

截至2017年11月底，据敏捷披露，经过一年多的准备，敏捷环保部门通过收购扩大了规模，总投资100亿元。目前，公司拥有近30家项目子公司，分布在华南、华东、山东、京津冀、中西部和海南六大区域。

在资金方面，2016年，敏捷环保集团从工商银行广东省分行营业部获得了100亿元的信贷；2017年，与中国工商银行广东省分行共同设立了10亿元的环保基金。

在与房地产行业的合作方面，Agile表示，将借助房地产业务资源，打造环保产业+房地产开发的创新合作模式，通过投融资、规划设计、园区建设、企业投资、技术指导和服务运营，打造城市环保产业新城或特色镇。

在财产方面，雅生活通过与格陵兰集团的合作在这一年中迅速发展。6月30日，绿地控股宣布计划以10亿元人民币的价格将上海绿地地产100%的股权转让给雅居乐地产，并计划与雅居乐地产形成战略合作伙伴关系。

未来五年，绿地控股开发的房地产项目将把雅居乐地产作为优先的物业合作伙伴，每年为雅居乐地产提供最大1000万平方米的物业服务面积。

截至2017年6月30日，Agile的合同管理总面积为7054万平方米。

此外，小城镇也被认为是敏捷未来发展的重点。早在2017年初，敏捷就与绿城和时代地产讨论了在工业城镇的合作，并宣布启动文化旅游工业城镇项目。

2017年，雅居乐还宣布与山东省巩义市、威海市、银都组织有限公司、常州恐龙园有限公司、阿里体育、大河体育合作，未来将建设一批特色文化旅游镇和体育产业镇。

为了促进工业城镇的业务发展，雅居乐还特别聘请了华夏幸福副总裁阮家生，组建了一个工业地产团队。

到目前为止，敏捷的环保业务还处于起步阶段，物业收入的增长不会像房地产销售那样快，需要很多年才能积累起来。此外，新获得的格陵兰财产的收入和净利润并不突出。虽然这个工业城镇已经有了项目，但还没有开始运营。

因此，这些新业务对敏捷绩效的贡献在未来两三年内可能不会太突出。