林战：“居者优其屋”是机会也是使命

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在中国改革开放30多年的过程中，城市居民的住房状况发生了翻天覆地的变化，从“居民为自己的房子担心”到拥有自己的房子。住房面积越来越大，配套设施也越来越齐全。

2012年8月，在博鳌房地产论坛上，有人明确表示，传统住宅市场基本饱和。与此同时，中央政府对房地产市场的调控政策从未中断过。一系列政策迫使房地产企业反思。房地产市场的出路和未来发展机遇在哪里？

深圳某房地产公司莱蒙国际集团有限公司(03688.hk，以下简称“莱蒙国际”)提出，猜测未来房地产市场监管政策是否会进一步增持或适当微调是没有意义的。现在房地产行业已经在下半年从“居者有其屋”慢慢过渡到“居者有其屋”。这种观点让人眼前一亮。

莱蒙国际董事长兼首席执行官黄认为，2005年以前，中国建造的房屋基本上是劣质房屋，真正好的房屋是在2005年以后开始出现的。因此，他觉得这个市场还是很广阔的，无论何时何地，每个人都有这种需求，都想改善自己的生活。会议期间，莱蒙国际执行董事兼首席财务官林湛接受《时代周刊》独家专访，阐述了房地产市场转型给莱蒙国际带来的机遇和使命。

成为高端住宅的坚定决心

在中高端住宅开发方面，莱蒙国际已经做了多年的实践。

莱蒙国际于1993年在香港成立，并开始开发小型房地产。2001年，莱蒙进入内地房地产市场，率先进入深圳，在深圳及周边地区建设高端住宅，先后开发了香米湖水榭花都、莱蒙水榭山、莱蒙水榭泉等区域基准项目。

香米湖水榭花都项目已经竣工6年了，但二手房的单价在深圳这个楼市仍然是冠军。随后，莱蒙国际在深圳做了一个70多万平方米的项目。当它在深圳出售时，价格是有限的，周围的房子卖24000元/平方米。然而，政府给这个项目的最高限价是21000元/平方米。然而，莱蒙国际利用了这一趋势。当它受到限制时，它以这个口号开始，每天卖出20亿元。

林展说，包括黄在内的旅蒙国际人士认为，从这些事实可以看出，从“居者有其屋”到“居者有其屋”的转变是可以实现的。

因此，在这场森林战争中，无论未来房地产市场如何调控，最基本的是做好房地产的质量和服务。因此，他有点自豪地说，莱蒙国际获得了“高端住宅制造专家”的美誉。同时，莱蒙国际的收入相当令人羡慕:2011年，其毛利率增长了5.1个百分点，达到66.2%左右，甚至好于房地产行业的利润冠军中国海外房地产。

然而，去年由于深圳别墅项目预售监管新规的影响，深圳水榭山(四期)的销售也受到严重影响；同时，受房地产市场整体不景气的影响，莱蒙国际2011年的签约销售额为50.36亿港元，同比下降约16.2%。因此，莱蒙国际的发展战略开始有意识地偏向珠三角、长三角、京津和成渝地区的城市。除深圳外，莱蒙国际开发的其他高端住宅项目位于更富裕的城市，如常州、东莞、杭州、成都、天津、惠州和南京。

2012年，莱蒙国际唯一进入的新城市是南京。今年6月29日，其子公司以15亿元赢得南京河西区g16地块；其他新增土地位于常州太湖和天津静海区。

通过有意识的战略布局调整，2011年莱蒙国际新增土地储备面积112万平方米，平均成本仅为849.6元/平方米，较之前莱蒙国际平均土地成本2311港元/平方米大幅降低；今年，莱蒙国际的销售额有了很大的提高。根据柠檬国际的投资者通讯，2012年上半年，柠檬国际的合同销售额约为36亿港元，同比增长38%，实现年销售目标(50-60亿港元)的60%-72%。林展说:“从目前的销售情况来看，很有信心完成年初设定的50亿港元的低端销售目标。”

商业回收期一般为3年

与高端住宅相比，莱蒙国际对商业地产的发展更有信心。

中国经济正处于结构转型时期，商业地产将长期受益于城市人口增长和收入增长的叠加效应。因此，商业地产的发展潜力相对较大。

柠檬国际的董事长黄先生，27年前开始在一家百货公司工作。到目前为止，彩虹购物中心(002419)已经在中国开设了大约54家百货商店，营业面积近150万平方米。彩虹购物中心2011年的营业额约为130亿元，净利润约为5.6亿元。

林展告诉《时代周刊》记者，目前莱蒙国际对商业地产有自己的理解，已经形成了中高档住宅+城市综合体的模式。有七个城市综合体正在开发和运营，即莱蒙省、莱蒙市、莱蒙大都市等。在商业地产战略上，莱蒙国际要么是高端购物中心，要么是社区购物中心，避免中档购物中心。林展表示，中端购物中心面临巨大的竞争压力，同质化现象非常严重。同时，商业地产发展面临的最大问题是人才。林展认为，在内地很难找到经营高端商场的人才，而莱蒙国际是一家立足香港、发展内地、融入国际社会的公司。莱蒙国际将雇佣一些在香港有商业地产运营经验的高薪人士。作为商业项目的总经理，他将组建一个运营团队；同时，莱蒙国际还通过聘请国际知名的企业管理咨询公司来管理业务，并在工作中吸收和学习他们的管理经验。

一般来说，香港人到内地容易适应，而莱蒙国际则实现了国际化和本土化的良好结合。公司里的香港人和他们在内地的同事同工同酬，他们一起愉快而密切地工作。林展认为，高端业务成功的关键因素不仅需要多年的积累，还需要几个战略合作伙伴的支持。黄先生是越虹商场的第二大股东，拥有多年的商业运作经验。彩虹之上的购物中心对成都莱蒙大都市的开业给予了一定的支持，而彩虹之上的购物中心则以成都莱蒙大都市为其主要门店。同时，莱蒙国际的战略股东联盟罗梅控股有限公司是一家拥有丰富零售经验的集团企业。同时，莱蒙国际的战略合作伙伴包括洲际酒店、沃尔玛和福塞斯商务中心等。

林展说，莱蒙国际预计城市综合体的投资回收期约为3年。也就是说，经营城市综合体的策略是先开发住宅和办公楼，然后出售，以实现现金流，并力争在三年内收回投资成本。通过这种方式，莱蒙国际开发的自我维持的商业地产可以零成本持有。

短短三年时间，城市综合体项目的现金流平衡就可以实现，这是许多房地产公司的梦想。因此，黄要求提高优质商业地产的持股比例。林展告诉《时代周刊》记者，目前莱蒙国际的自有商业地产超过20万平方米，计划在未来几年内拥有约60万平方米。

与此相对应，莱蒙国际新增的土地约有一半是城市综合体，另一半是高端住宅地产项目。

林展还透露，莱蒙国际也试图进入旅游房地产领域。在惠东，莱蒙国际正在开发一个海景公寓项目，总销售面积为50万平方米。他说，要做旅游房地产项目，一定要谨慎，拿地的时候一定要知道项目的定位和游客在哪里，而不是拿地之后再想。因为惠东离深圳很近，很多深圳人有能力支持几十万元到一百万元的旅游和度假产品。我相信当这个项目明年投放市场时，淘汰的速度会相当快。

多方融资推动企业发展

面对历史上最严厉的宏观调控政策，许多企业选择了撤退，采取保守的发展战略，而莱蒙国际逆潮流而动，准备赶超曲线，这将使企业增长更快。林展告诉《时代周刊》记者，目前，莱蒙国际正抓住机遇，快速发展。

黄对的要求是，企业要在保持稳定的同时，抵御经济周期，取得进步。为此，莱蒙国际迈出的第一步是上市。2011年3月，通过在香港上市，柠檬国际获得了14亿港元。更重要的是，通过上市，柠檬国际改善了公司治理结构。另一大收获是，通过上市融资，莱蒙国际的净负债率从2010年的151%大幅降至2011年的34%。

截至2011年底，融资还将莱蒙国际的现金和银行存款增加至62.31亿港元。为了获得更多的资金，柠檬国际成立了华盛柠檬基金，并与海外基金在项目层面进行合作。

获得的资金为柠檬国际公司在土地市场上讨价还价准备了足够的弹药。今年上半年，莱蒙国际在土地市场购买了近40万平方米的土地。

林展表示，下半年，在保持良好财务状况的前提下，莱蒙国际计划斥资数十亿港元收购更多具有升值潜力的土地储备项目。更多的销售、更多的融资和更多储备土地的购买可以使莱蒙国际发展更快，并为莱蒙国际的团队提供更多的培训和进步。