董藩：限购限贷将长期化

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在不同场合，顾云昌坚定地提到一点:我们应该坚持限制购买和贷款的控制政策。因为它很好地抑制了投资需求，合理地释放了刚性需求，成功地抑制了房价的飙升。

关键词:董藩限购贷款限制

“限制购买和贷款的政策很难取消。一旦取消，房地产积压将在一年左右后严重反弹。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受采访时表示，从当前房地产市场的实际情况来看，监管将是长期的。

董藩认为，下一步房地产市场监管总体上将处于紧张和宽松状态，但限制购房和贷款的总趋势短期内难以改变。这主要是因为政府的最高决策层一定会把稳定放在第一位。“有鉴于此，‘十八大’后，现行的房地产调控体系和政策不会完全改变，只能做一些小的调整。”

房地产行业间接受益于经济衰退

7月5日，央行宣布将从2012年7月6日起不对称降息。这是央行自6月8日以来第二次降息0.25个百分点。

据董藩称，这表明经济衰退趋势明显，而第二季度尚未见底。“这主要是由于房地产市场限制购房和贷款的政策造成的。但是要意识到这一点并不容易，需要更多的时间来纠正它。我们必须承担这一政策体系带来的代价。”董藩表示，近期信贷政策的不断放松并非像一些机构或学者所说的与房地产行业无关，而是与房地产有很大关系。虽然不是直接针对房地产行业，但房地产可以间接受益。

“例如，虽然开发商的开发贷款不是直接发放的，但开发商的合作伙伴，如建筑企业，可以作为建筑企业申请流动资金贷款，从而能够为开发商预付工程款；例如，很多开发商所属的集团涉及多种业务，其他行业的融资环境比较宽松，也可以向房地产行业转移，使开发业务受益。”

此外，董藩认为，这一轮间接救助也与地方财政收入下降有关。“在两年的限购和贷款之后，地方政府已经不堪重负，无法自救。地方财政收入的一半来自土地租赁，加上房地产开发和交易中的税费，可能达到70%左右。一旦房地产业务停滞不前，地方财政将不可避免地受到严重创伤，甚至支付工资都非常困难。”

很难取消购买限制和贷款限制

7月10日下午，北京市海淀区万柳区的一处住宅用地正式挂牌出售。经过10次网上报价、46轮现场招标和326轮配建房屋面积竞争，中禾地产最终以26.3亿元的价格收购了这块土地。如果扣除1.64亿平方米的经济适用房面积，该面积的底价将达到40200元/平方米，最终的保险费率将达到40.9%。

对此，董藩在微博上表示，“新土地王的出现，真正证实了北京房地产需求非常旺盛，北京土地供应严重不足。”如果你没有意识到这一现实及其背后的原因，你能通过简单地限制购买和贷款来解决问题吗？”

然而，由于供应短缺，董藩认为购买限制和贷款限制可能是长期的，不会取消。“开发商都是聪明人，他们之所以竞争如此激烈，是因为他们能够衡量明年的需求。如果供应没有大幅度增加，但需求没有减少，就不能取消限制购买和贷款的政策。”

按照董藩的说法，限购就像是“问上帝”。俗话说，求神容易送神难，限购政策陷入了“死胡同”，取消就更难了。在他看来，限制购买和贷款是非法的，也违反了经济法。有必要找到一种不违反经济法的“合法”替代政策，但现在还找不到。

“尽管购买限制违反了《宪法》的精神和《民法通则》的基本原则，但一旦实行，就很难取消。取消限购有四个原则:第一，在库存已经消化了一年多的背景下，取消限购会不会导致房价大幅反弹？现在，如果取消，一年后可能会大幅反弹。第二，我们是否找到了不违反法律或经济法律的购买限制的替代方案？但是我还没有找到。目前，没有办法征收财产税。第三，如果经济受到严重影响，购买限制将被取消。目前，虽然国内生产总值和地方财政收入都在下降，但还没有到难以承受的地步。当政府财政收入和地方经济受到严重影响时，中央政府可以适度放宽限购限贷政策，并采取其他套期保值措施，但不会取消。第四，“退房潮”大量出现，扰乱了经济秩序和法律制度，甚至在取消之前造成了严重的流血事件。但这还不够严重，直到事故发生的那一天才会取消。”

因此，董藩推测监管将是长期的。他认为，新一届中央政府不会轻易改变限制购买和贷款的政策，最多只会做一些小的调整。“政府将把稳定放在首位。从各方风险评估来看，房价反弹和拆迁对稳定带来的风险影响最大。它不会轻易改变限制购买和贷款的政策。它只会稍作调整和放松，人们会发现，市场将显示出受欢迎的迹象，并在任何时候收紧。”