李晓东的地产股权融资实验

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“地产、基金、宁静”是建行景瑞资本管理集团董事长李晓东被高度认可的“标签”。前两个是他的专业标签，后一个是他管理基金的风格。

2008年之前，李晓东从事房地产信托管理，担任联华国际信托总裁兼董事。当时联华信托发展良好。李晓东当时离职，参加建行景瑞基金的设立。谈到从房地产信托到房地产基金的初衷，李晓东感叹自己在做信托时遇到了很多困惑。

2007年，行业相关法律法规的完善，使他决定从信托行业转向基金行业。"这些困惑，我想我可以在做基金中找到答案."

他所指的法律是2007年6月生效的《中华人民共和国合伙企业法》的修订版。这部法律为私募股权基金在中国的诞生奠定了基础。它的混乱是做房地产信托时不容易跨越的政策障碍。

当时，在监管当局的立场下，虽然信托不同于银行，尤其是对房地产企业而言，它基本上是债务融资，更多的是作为银行金融体系的补充。“要解决房地产金融业的一些问题，我觉得应该从股权融资上有更多的突破。”李晓东说。

“基本上不做纯债务融资项目”

目前，建行景瑞拥有6家子公司，已发行35只房地产基金，累计发行规模达123亿元。其发行基金包括三种类型。一是项目基金，总额88亿元；二是“城乡一体化基金”，信贷规模100亿元，分期发放。目前，已发行20亿元；三是其他资金，总计15亿元。

下属基金有两个特点:一是在投资领域专注于房地产；第二，紧紧跟随政府的政策导向。这些基金包括传统房地产投融资业务、工业地产基金、总部经济园区基金、养老地产基金、绿色地产基金、公共租赁住房基金和城乡一体化基金。

“我们关注政府支持的领域，并研究其中的商机。开展这样一个项目可以获得更多的政策支持，提高项目的安全性和成功概率，获得良好的投资回报。”李晓东说。

建行景瑞自2008年成立以来，已按时或提前兑现12笔资金，共计32亿元人民币。

谈到房地产基金行业目前流行的债务融资模式，李晓东认为，这与大多数房地产基金是由房地产开发商发起的这一事实有关。根据他的分析，目前四种类型的房地产基金是:具有房地产业务背景的房地产基金，由金融机构设立的房地产基金，拥有独立经理人的房地产基金，以及业绩从私募基金转向私募基金的房地产基金。

“房地产开发商不愿与基金分享其最大利润，而只会给基金一个固定回报，这实际上是一种债务融资。”他说。

然而，金融机构设立的房地产基金不太可能投资于股票，主要是因为它们没有投资股票的天赋。“股权投资和债务投资完全不同。债权更注重风险，股权更注重利润。必须管理好项目，使其产生收入。”李晓东说:“不能说这是一个缺点，市场不能做它应该做的事情。现在越来越多的企业被接受。我们可以做30多个基金，这也是一个旁证。”李介绍，建行目前基本上不做纯债务融资项目，而是做股权融资。

风险控制哲学

李晓东的话像学者一样严谨，而适当的限制却有商人的冷静。

“自从我开始职业生涯以来，我已经管理了200家信托和基金公司，没有一家出现过问题或提起过诉讼。”它们都是按时或提前支付的，达到或超过投资者的预期收入。”他说。

李晓东向记者描述了建行景瑞发展的两个细节片段。

首先，建行景瑞曾与第三方金融机构合作融资，第一天就被他叫停。原因是他派人去了解促销情况，发现产品是由第三方金融机构吹嘘的，没有风险。在他看来，这种销售行为没有揭示产品的任何风险，缺乏对投资者负责的态度。因此，建行景瑞很少与第三方机构合作开发基金。

另一个片段是，建行景瑞两年前做了一个街头房地产项目，位置好，开发商的征地成本低。如果你开始正常销售并获得现金流，就没有问题了。开发商的计划已获政府批准，但项目实施后，项目地块背后的居民因照明问题集体抗议，项目被迫停工。

“我们一开始就告诉投资者，大部分资金将在两年后收回。”李晓东表示，街道房地产项目的前期风险控制设计是，建行景瑞持有开发商的全部股权，“实际上投资了一部分股权，其余部分也允许开发商暂时将股权转移到基金名下作为风险保护措施。”此外，该项目的所有土地和在建工程均已抵押。”

停工给开发商带来了很大压力，他们觉得在付款到期之前很久就不能按时归还基金投资，于是他们开始寻找新的投资者进入。"我们成功撤出，实现了向投资者回报的承诺."李晓东表示，该基金的早期计划设计得很好，即使在后来的实施中由于市场变化出现了一些预期偏差，但仍有很大的调整空间，以使项目顺利结束。