林中： 刚需不会被调控 加速拿地是看好未来

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"上市的作用是为企业的发展插上翅膀."12月1日，徐汇控股董事会主席林忠在接受《证券日报》采访时表示。该公司于11月23日成功登陆香港股市。

在经历了16个月的“封冻”之后，徐汇是第一家在香港成功上市的内地房地产公司，上市后股价表现稳定。本次上市，徐汇共发行12.55亿股，其中10%超额认购19%，净募集资金15.3亿元。

据一些分析师表示，虽然徐汇的规模并不比上市的地产股大，但其基数相对较低，未来增长相当大，预计年增长率约为40%至50%。

值得注意的是，徐汇地产承诺在成功上市后将延长12年的分红时间与新股东分享，并承诺未来核心收入的分红比例不应低于20%，这给市场前景的发展留下了很大的想象空间。林忠介绍说，徐汇的愿望是与投资者共同成长，让他们分享公司的发展成果。

目前，徐汇已进入中国房地产企业50强，预计上市后五年内将进入中国房地产企业20强和房地产企业第一方阵。

债务比率远低于行业平均水平

《证券报》:徐汇刚刚上市，一些媒体关注公司的高负债率，认为公司在香港上市或者因为高负债率而急于融资。你觉得这个问题怎么样？

林忠:徐汇上市的主要目的是为了公司的后续发展。

一些媒体混淆了净负债率和资产负债率的概念。截至2012年6月30日，徐汇的负债总额为175亿元，资产总额为219亿元，资产负债率约为79.7%，净负债率为138.3%，这是两个不同的财务数据。

根据138.3%的数据，一些媒体认为徐汇的债务过高。然而，实际上，净负债率是指扣除货币资金后企业的生息债务与所有者权益的比率。这些数据在香港股市经常被用来衡量企业的财务结构，不能直接反映企业的经营风险。

相反，只要负债的构成不是以短期到期负债为主，并且有足够的抵押品，那么高的净负债率就是企业善于利用高负债财务杠杆为股东创造更大回报的标志。

《证券日报》:行业平均负债率是多少？

林忠:据我所知，由于内地房地产公司的发展周期和依靠各种银行贷款推动项目发展，大多数企业的净负债率普遍偏高，一般都超过100%，但总体来看，大多数企业的财务状况还是比较健康的。

随着今年年底利润的结转和现金的提取，公司的负债率将在今年年底大幅下降。此外，从年初至今，徐汇的负债率一直处于下降水平，在半年度报告中约为130%。在未上市的企业中，这一数字并不高。

虽然房地产公司的资本负债率相对较高，但大多数企业的资本负债率也保持在70%至80%之间。截至2012年6月30日，徐汇的资产负债率约为79.7%，与内地房地产企业的领头羊万科几乎持平。万科第三季度年报中公布的资产负债率为79.4%。

我相信徐汇的负债率在未来会保持在一个比较健康的水平，预计公司的净负债率在未来会降低到50%到70%之间。

对未来市场持乐观态度

《证券日报》:徐汇的招股说明书中提到，截至今年8月，徐汇的土地储备总建筑面积为616万平方米，足够未来4年发展。与此同时，徐汇自2011年以来多次收购土地，是因为它对明年的市场持乐观态度吗？

林忠:在许多公共场合，我都强调经营企业是一场长跑。我们一贯的做法是保守和稳定的，我们没有因为上市而刻意调整我们的步伐。

今年，徐汇在上海嘉定区和宝山区赢得了土地，并在苏州和合肥购买了土地，投资超过30亿元。2010年，徐汇在上海的土地收购仅次于绿地，共收购了6块土地；2011年前8个月，徐汇收购了11块土地，价值超过35亿元。

我们在上市前获得更多土地有两个原因。首先，经过十年的长跑，公司的全国布局已经初步完成，准备进入加速扩张阶段。上市的确是一个机会，也是一种有效的融资方式，但这绝不是公司的最终目标。相反，我一直告诉我的同事，上市是徐汇的新起点。

另一方面，加速征地的不仅仅是徐汇。据我所知，近年来，虽然房企的资金链相对紧张，但很多房企都在寻找资金来获得土地，意图增加扩张筹码。我相信每个人的眼睛都不会只看现在，而是看未来十年甚至更久。

《证券日报》:对于企业来说，上市的主要目的之一是筹集资金，但对于资本市场的另一个主要投资者来说，投资收益或投资回报才是他们最关心的。徐汇对这个问题，怎么考虑？

林忠:公司这次发行了12.55亿股，总股本增至57.7亿股。按上市日1.31港元计算，总市值约为76亿港元，仅为净资产值的30%左右，相应的市盈率仅为3.5倍。应该说，它一直非常保守。

为什么价格这么低？这也是因为我们着眼于长远。我们来到市场是为了企业的可持续发展，我们更注重与投资者的长期共生关系。相反，外面的世界有很多误解。

徐汇采取低价发行股票的策略，目的是保留空上市后的股价涨幅，让投资者获得回报。我们相信资本市场会对一个业绩好的公司给予很好的评价，徐汇未来的股价一定会反映公司的价值。

《证券日报》:面对当前的房地产市场环境，徐汇上市后发展战略会发生变化吗？

林忠:我们一直致力于创造“急需的房子”。这是因为我们很早就意识到，无论政策如何调控，首次置业需求和首次装修需求的“只需”都不会受到调控，它将成为未来几年支撑中国房地产发展的主要动力。

同时，我们也意识到，进入招投标、拍卖和挂单时代以来，房地产企业的盈利模式和利润率水平发生了质的变化。目前，在新的调控政策的影响下，新一轮的行业洗牌已经悄然进行。你的发展模式是否符合国家调控的方向，你的现金流是否稳定，你的反周期市场调节能力是否优秀，将是决定企业生存的关键因素。

自2011年以来，在信贷紧缩、资本成本高的特定环境下，高周转率显然成为许多房企的追求目标，而“快进快出”的效率提升使得这种模式有了更大的空生存空间。

近年来，徐汇也以“快进快出”的高周转率实现了持续健康发展。我相信，作为一个需求产品刚性的房地产企业，徐汇将在房地产行业政策调整的背景下赢得新的战略发展机遇。

同时，应该说，中国住宅产品回归住宅物业的趋势已经确立。随着市场的不断调整，未来房地产企业的暴利时代已经过去，依靠土地红利和人口红利的粗放式发展模式将逐渐被品牌竞争、产品竞争和战略竞争的企业核心竞争力竞争模式所取代。