秦虹：保障房建设需要精细化管理

本篇文章1443字，读完约4分钟

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红

近年来，在积极调控房地产市场房价的同时，国家加大了建设保障性住房和民生工程的力度。在整个“十二五”期间，中国将建设3600万套各类保障性住房，占20%。针对今年我国保障性住房建设的现状和未来规划趋势，经济记者与住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏进行了对话。

引入私人资本的关键在于政府补贴能否到位

“经济”:根据住房和城乡建设部发布的数据，今年上半年，中国已启动470万套经济适用房项目，开工率为63%，投资5070亿元，基本建成260万套。下半年，很大一部分经济适用房仍在建设中，实际资金投入需求很大。如何解决这些资金用于经济适用房建设？

秦红:整个资金安排有五个主要渠道。首先，各地土地出让净收入为10%。仍有许多地方已超出政策要求，支持经济适用房建设占土地出让总收入的10%；二是公积金的增值收入；第三是中央政府的转移支付。上半年补贴总额几乎相当于去年的总额，估计下半年还会增加；第四是地方财政资源，地方政府从财政收入中拿出部分资金；第五部分是购房收入，是指经济适用住房和限价商品住房的销售收入，这部分收入占相当大的一部分。另一个渠道是中央政府发行地方建设债券，主要用于经济适用房建设。对于剩余的不足，需要银行贷款或一些企业的投资。

事实上，各个渠道在不同地方的比例不一定相同。例如，在中西部比较困难的地区，中央政府的投资占了比较大的比例。东部地区以土地收入为主，地方财政支出占较大比重。

“经济”:住房和城乡建设部等七个部门刚刚发布新规定，强调引导民间资本通过各种方式参与保障性住房项目建设。政府应该如何引导市场解决资本问题？是否有进一步的政策或措施？

秦红:关于社会资金进入经济适用房建设，我们主要看在建什么样的经济适用房。如果我们衡量我们是否有产权，那就是经济适用房的建设，如经济适用房和限价商品房。私人资金投资没有问题。因为企业的这种投资是有利可图和有回报的。对于廉租房、公租房等租赁经济适用房，企业参与投资的主要方式是以政府名义建设。项目完成后，它将被政府收回，而政府实际上是在为此买单。

然而，通过企业投资、企业控股和企业管理来建设经济适用房仍然相当困难。要通过私人资本投资、私人资本控股和私人管理来实现租赁型经济适用房，恐怕最重要的一点是看政府补贴能否到位，即政府能否真正承担空住房因租金限制或变更、准入控制和选址不当等原因而带来的风险。，以及政府补贴能否达到企业投资的合理利润率。否则，将很难吸引私人投资。当然，国有企业有必要承担责任和义务。

《经济》:一些城市申请住房公积金贷款支持保障性住房建设。另据报道，有条例可能写入住房公积金管理条例。为什么这些城市选择住房公积金贷款作为支持经济适用房建设的尝试？这一尝试将在确保未来住房建设中发挥什么作用？

秦红:公积金的增值收入用于廉租房建设，这是《公积金条例》规定的。至于利用公积金贷款兴建经济适用房，我认为可能是因为很多地方都有大量的公积金存款，所以未能发挥应有的作用。而经济适用房的建设需要资金，所以存入的资金首先用于建设经济适用房。然后政府将逐步偿还公积金。

其中存在一些争议，主要是风险问题。因为公积金不是财政资金，财政资金不需要偿还。公积金是个人基金。如果有风险，谁来赔偿付款人的风险？这是主要问题。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏就保障性住房退出机制和后续管理以及房地产市场未来走向做了详细分析和回答。更多精彩内容，敬请关注8月号《经济杂志》第164期。