哈继铭：住宅地产到产业地产是必然发展趋势

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哈·纪明，高盛集团中国投资管理部副主席

主题为“冲突理论:跨越政治和经济周期的逻辑”的博鳌21世纪房地产论坛第12届年会于7月3日至6日在海南三亚举行。5日上午，高盛集团中国投资管理部副董事长哈在“城市与房地产的优雅转向——寻找中国工业地产的主导模式”论坛上发表精彩演讲。

以下是书面记录:

哈·纪明:我从事宏观经济研究。工业房地产是相对微观的。我对工业地产没有深入的研究。我将从宏观的角度谈谈我的看法。

从住宅地产、商业地产和工业地产入手是中国的必然趋势。我认为中国整个房地产业的发展与中国的人口结构密切相关。在20世纪90年代和过去的十年里，中国的房地产，尤其是住宅房地产，开始腾飞。那时，中国有许多需要买房的中青年人。这些中年人就是我们通常所说的婴儿潮一代，主要是那些出生在20世纪50年代和60年代的人，那时中国的出生率很高。

从1949年到1998年，中国不允许私人拥有住房。1998年房改后，由于政策因素和人口因素，住房需求大幅增加。到目前为止，应该说它几乎已经进入了一个拐点，这是一个重要的标志。有工作能力的人在2010年达到高峰，从2010年到2015年基本保持不变。然而，2015年后，这一群体的人数将大幅减少，这一群体对住房有着强烈的需求，既有自住需求，也有投资需求。在20世纪70年代末实行计划生育后，中年人现在只有一个孩子。在满足了自住住房的需求后，他们需要通过各种渠道进行投资，以保护和增加财产的价值。其他渠道不够丰富，他们基本上通过房地产来维持和增加价值。

我相信，这一群体进入退休后，投资或自住和购房的需求将会减弱。这一群体的需求减弱后，需要下一代来满足这一需求，但下一代的数量比上一代少一半，所以满足还不够，也就是说，2015年后，我们的住房需求可能会逐渐下降。

接下来，我将挑战房地产行业。未来房地产的发展方向是什么？昨天，我在主会场发表了讲话。未来消费是一个长期的主题，因此建设消费性房地产非常重要。消费性房地产通常被称为商业房地产，无论是购物中心还是娱乐中心，或者是各种与消费相关的购物和消费性房地产。老年人最多的是老年房地产。我们将建造房产来满足这个群体，然后我们将跟踪收入。我相信婴儿潮一代拥有社会上最多的财富。即使他们到了中年和老年，他们一生的积蓄和积蓄使他们的购买力远远强于下一代。下一代消费需求强劲，并将得到上一代的补贴。但我相信，消费能力最强的群体仍处于婴儿潮时期，所以我们也在瞄准这个群体，打造老年地产，而商业地产和老年地产是未来的亮点。

我们今天谈论的工业地产不仅仅是为了住房和消费，而是为了生产。生产是一个永恒的主题，与年龄无关。从这个意义上说，它也避免了老龄化对住宅房地产的影响。更重要的是生产什么。我们应该考虑将来会有什么更好的前景。在过去，工厂是随便建造的，有些工人被招募，有些钱被借出，产品被随便出口。未来，这个低附加值的行业将难以生存。随着未来中国老龄化的到来，劳动力成本将会上升。现在有了一些线索，将来上升的压力会更大。毕竟，婴儿潮并没有真正减少。到2015年，50岁以后出生的人将基本上退休，因此年轻和强壮的人口将会减少。随着老龄化社会的到来，老年人不储蓄，甚至在储蓄。只有有工作的人才是储蓄大军。未来储户的社会财富减少后，他们的储蓄会减少，他们的产品也不会像现在这样便宜。在过去，人是没有价值的，事物是没有价值的，他们为一切事物赚钱。在未来，人和事物都是有价值的。

此外，在人口方面，自中国实行计划生育政策以来，各地的出生率有所不同，沿海地区最低，中西部地区相对较高。中国是一个大国。当日本老龄化时，所有地区都来了。中国的老龄化不是一个统一的时间。沿海地区来得早，中西部地区来得晚。中西部地区的潜力仍然比较大，这些地区的工业发展，特别是科技含量低的工业发展，要比东部地区大。因此，在建设工业地产时，就地理选择和目标客户而言，应该考虑这些因素。我只说了这些。我很快就要赶飞机了，所以我要谈谈这件事。谢谢你。

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2012博鳌21世纪房地产论坛