陈全生：不能说产业地产以企业为主

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国务院参事陈全生

主题为“冲突理论:跨越政治和经济周期的逻辑”的博鳌21世纪房地产论坛第12届年会于7月3日至6日在海南三亚举行。国务院参事陈全生在5日上午举行的“城市与房地产的优雅转向——寻找中国工业房地产的主导模式”论坛上发表了精彩演讲。

以下是书面记录:

主持人:陈先生对工业地产有什么想法和建议？他也给那些打算进入工业地产的人一些建议。

陈全生:我想应该给我一些时间。我坐了很长时间。据说当时是12: 40。今天从头到尾我都听到了，昨天我还和工业地产的人聊了聊。里面有很多内容。

有几个基本问题。作为国务院参事，我以个人身份参加论坛。我所说的代表个人，而不是政府。我说对的属于集体智慧，我说错的属于个人。

作为客人，我对这个问题不熟悉。我昨天在网上知道的，今天做了笔记。我认为有一些问题。东联主要从事企业，然后辅以政府做工业地产。我认为有问题。你为什么这么说？因为你正在建设一个工业新城，一个城市的概念不能基于企业。我同意北大资源的观点，政府应该优先，企业应该参与。你为什么这么说？因为城市的概念是公益性的，所以“经营城市”一词在前一阶段受到了批评。这座城市是一堵城墙加上一个市场。首先，有一个产品配送中心，也就是买卖商品。买卖商品意味着工匠们聚在一起，然后开始交换。货币、商品、人流和资金流都集中在一起。强盗来抢它，有城墙保护。城墙的概念是公共福利。城市中有许多公共福利是不盈利的，也不可能盈利

如果我们把重点放在企业上，会带来一些问题，因为战略和土地都比较小，而铁路线和工业线对工业的发展非常重要。如果我们不关注城市和政府，就会有问题。

主持人:它们以城市规划为前提。

陈全生:要成为一个城市，你至少要有一个城市规划设计院。如果你想做钢铁，你必须有一个钢铁设计院，如果你想做化学工程，你必须请他们帮你做工业地产，因为这些都是科学。分为大企业和中小企业，什么是工业地产。例如，宝钢在平地上建起了宝钢，整个宝山区就是一个工业地产。大庆过去是一片不毛之地，但现在已经变成了一座城市。胜利油田是一个工业地产。你能说它不是工业地产吗？这是城市规划和钢铁设计院。防城港建了一个新基地。如果没有设计院，就会由房地产开发商来做，就会有问题。

我对房地产还没有完全了解。我会告诉你一些事情供你参考。实际上，我在做产业集群或企业集群。尤其对于中小企业，你应该认真研究什么是能够成为产业集群和企业集群的内在东西。也就是说，李安东所说的市场，什么是市场原则，什么是内部市场联系，什么是产权联系，什么是产业链联系，这些联系在一起，在企业过来之前就可以搞清楚。我们都知道为什么东南沿海、江浙、闽粤三省会形成企业集群和产业集群。要搞清楚一户小企业形成大规模的社会化生产，找出原因，才能找到内在的东西。

例如，打火机和鞋城使用当地廉价劳动力，其他产业转移，以外资为启动资本。第二，有地下钱庄来解决问题和解决营运资金。大家都知道，用熟人社会取代信用体系是不够的，这样就解决了运营资金的问题。第三，一个地区的每个人都专门从事生产。你生产鞋底，我生产鞋面，你生产鞋带。一切都由专业化企业生产，这是完全专业化的。接下来，我们必须形成一个完整的一套，每个人将一起生产，都在一个村庄和一个城镇，从而解决运输成本降低的问题。光有这些是不够的。村长和镇长给你的名片是县委书记、魏震书记和镇长。反过来，它是集团公司的老板。它带有行政色彩，要形成一个产业集聚区，必须有政治成就。没有这些，银行就不会贷款给中小企业。如果他们没有形成，他们会贷款。它们完全是地下银行，被熟人社会所包围，形成了以街区、一个城镇和一个县为基础的专业化。

第二，刚才说，有一个相当大的过程，以改善和创新，制造业需要变成一个创意产业。我反对总是宣传。你能创造它吗？制造业和以初中文化为主体的行业都是农民工。只有把他们变成技术工人，他们才能有创新和创造的基础。他们必须深思熟虑和自由。因此，必须有思想空室和基础研究空室。所有的学院和企业都从事应用技术，所以不可能有原创的东西。怎么会有创意呢？

如果60%的创新是由中小企业创造的，这完全是误导。在所有创新中，60%由中小企业完成，40%由大企业完成。60%的中小企业占全国中小企业的不到3%或5%，因此中小企业不可能成为中国创新的主体。因为没有制度环境，我们只能理解创新的概念和保护知识产权。否则，在创新之后，别人会把它拿走。我们如何创新？简单地从制造业转向创意产业并不容易。劳动密集型产品，如许多皮鞋、衬衫和包，不是向世界生产的，也不能被自己消化。现在看起来不太好。国家发展和改革委员会(NDRC)或中央委员会的领导同志说，一个企业几十平方公里的开发是未经NDRC批准的，将被摧毁。因此，应该明确这不是玩笑。

主持人:谢谢陈先生的建议。

陈全生:总共给了我5分钟。每个人都必须弄清楚这个问题。工业地产和商业地产都被称为工业地产。我们不能说工业地产就叫工业地产。旅游房地产不是工业房地产，商业房地产也不是工业房地产。为了更好地思考这个话题，我提出了一些不同的意见，但我不反对专业化生产。我认为在全球化的背景下，房地产开发商应该向专业化发展，但是在发展的过程中，有很多问题值得一起探讨。我也希望看看你们的企业，了解它是什么。

主持人:陈的建议与老板们并不矛盾，因为他们没有把重点放在工业地产的最小前提上，即服从城市总体规划和工业布局规划，这是毋庸置疑的。

陈全生:不能说工业地产是由企业主导的。

主持人:没有企业可以取代政府，这是一个共识问题。

梁:我不是做工业新城的。我没有提到城市的概念。我只有一两千亩地，全部都在工业区，也就是花园里的花园。我认为工业地产的本质是什么，即工业地产的发展受政府的监督和制约。包括引进投资，包括随后注册和当地利益。

陈全生:如果你想说什么，就多说几句。硅谷的概念是什么？我们总是从中学习，包括建设中关村(000931)和在大学周围发展高科技开发区。我们向硅谷学习。

硅谷是一所围绕斯坦福大学建立的大学，它利用了斯坦福大学的地理位置。我们也学习皮毛和表面现象，但不是本质。我们看到了森林，但没有看到森林生态系统。我们在森林里看到动物、老虎和小鸟，但没有看到食物链。我去过硅谷四次，想知道它为什么会发展。我们拜访的各级领导询问了优惠政策和土地政策。他们说硅谷没有政府，没有政策，那么为什么它能繁荣？硅谷依靠创新的制度安排，以风险资本为核心。以前的中介机构，包括同业和银行，都有创新的制度安排，所以它们是创新的。我们不能仅仅通过建设高科技开发区来赶上硅谷和向硅谷学习。

赵金明:刚才陈先生提到了新工业城市。我很同意陈先生的观点，制度创新是基础。刚才我提到硅谷是核心。我的老板是市政府副秘书长，我是开发区管委会副主任。我们与政府融为一体。

陈全生:这是市长的名片，上面是集团公司的老板。

赵金明:所有的规划都必须交给政府，而不是我们来管理整个城市，这样就避免了公用事业的私有化问题，这是不可能的。另外，我们的项目得到了国家、省市三级的鼓励和支持，这也是中央企业从事房地产开发的一种新的探索方式。因为我们项目最早的发起人是现任副总理、原辽宁省委书记李克强。从政策和中央企业层面来看，我们所做的是到位和充分的，这也是城市发展的有益补充和延伸。

主持人:由于时间关系，今天上午的论坛被推迟了。谢谢你。

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