济南：首套房贷首付比例提至30% 外地人限购一套　　优房客

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10月2日，济南楼市调控力度再次加大。随着2014年限购政策的取消和限购政策的重新启动，首套住房的首付比例提高到30%，外国人在济南只能购买一套住房。在许多业内人士看来，这一规定的主要目的是降低杠杆率，抑制投资投机，从而为过热的市场降温。

但是，对于正在进行房地产交易的“夹心”人群，现行政策并没有提及如何对其进行监管，而是呼吁政府部门尽快出台相应的规定，进一步明确相关问题

首付提高到30%和40%，杠杆降低以抑制风险

在此次楼市调控中，第一、第二购房者的共同特点是提高首付比例:第一套住房的商业贷款最低首付比例从20%提高到30%，第二套住房的商业贷款最低首付比例从30%提高到40%。

至于第一套房首付比例的提高，很多只需买房的购房者都指出，在济南目前的房价水平下，以价值100万的房子为例，首付比例提高10%后，购房成本将增加10万元，这将为只需买房的购房者增加相对较大的负担。

对此，济南市相关部门人士表示，从目前的房地产形势来看，购房的杠杆率过高，这是降低购房风险的一种表现。

住房购买的杠杆比率是新贷款与住宅销售的比率。如果贷款金额过高，杠杆率越高，金融风险就越大。通过杠杆作用，购买资金被扩大。因此，虽然首付成本不高，但风险和收益都加大了，因为损益的百分比不是根据房子的首付来衡量的，而是根据房子的总价格来衡量的。

据统计，居民对杠杆空.的热情家庭为高房价增加杠杆已经成为当前火热房地产市场的一个重要特征。“宽松的金融政策是推动本轮房价全面上涨的另一个重要原因。”一家大型房地产企业的负责人表示，适当提高首付比例和适当降低贷款金额是降低杠杆率的体现。

限购政策第二条规定，家庭购房公积金贷款最高限额由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高限额由40万元调整为30万元。这些政策相辅相成。

根据一家机构的数据，中国居民的杠杆率近年来增长迅速，居民债务占gdp的比重从2005年的17.1%飙升至39%。预计2016年将达到44%。

为了抑制投资和稳定市场，这个城市只限三套，其他地方一套

对于第一套和第二套政策，本轮监管采取的是“降低杠杆”，而对于第三套政策，则是典型的“抑制投资和投机”。

根据限购政策，已经拥有三套住房的本市户籍家庭不得再购买住房。非本地家庭只能在我市购买一套住房。自今年7月以来，济南的房价，尤其是东部的房价，一路飙升。在房价上涨的过程中，投资投机需求的出现是一个非常重要的原因。

以唐冶地区为例，在6月30日王迪申奥之前，前来购房的主要是需要工作和生活的人群，房价相对稳定，约为每平方米7000元。土地王拍卖后，投资投机需求明显增加。一项房地产统计显示，8月份投资投机需求高达40%。

除了本地投资者，来北京和深圳等一线城市购房的人数也大幅增加。山东省济宁、枣庄等三线城市的人们也对济南的房地产市场持乐观态度，前来购房的人数也有所增加。更有甚者，还有一些房地产被所有的房地产顾问炒得沸沸扬扬。

“本市户籍禁止购买4套房，外国人禁止购买2套房，有效冷却了投资投机需求。”省会东部一家房地产企业的负责人表示，济南房地产市场的恐慌性抢购也与这些投资需求密切相关，“只需投资”就是这种环境的产物。投资性投机需求逐渐挤出市场后，对稳定市场预期和稳定房价有积极影响。