11城上月升级楼市调控 房地产市场或持续降温优房客

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自9月30日楼市调控至今已有两个多月，许多地方楼市调控的步伐并未停止。据记者不完全统计，11月份，11个城市提升了调控政策，收紧楼市，上海超过北京和深圳，成为限购和限贷措施最严格的城市。业内人士预测，12月热点城市房价涨幅将收窄，这将进一步推动房地产市场继续回归理性。 11月2日，山西省太原市，物业顾问向公众推荐了该类型的商品房。

11个城市上个月升级了房地产市场监管政策

据Zhongxin.com(微信公众号:cns2012)统计，11月份，上海、天津、武汉、成都、杭州等11个城市出台了楼市调控政策，或称“过重调控”。；或者发布文件以规范商业秩序，例如，Xi和南京在11月14日晚发布文件以加强市场整顿。

“自9月30日以来，全国超过24个城市出台了50多项房地产市场监管措施。”中原地产首席分析师张大伟说。

从监管内容来看，大多数监管过度的城市都把重点放在了收紧和严格执行贷款政策上。例如，从11月10日起，杭州进一步实施限购措施，提高公积金贷款首付比例；11月15日，深圳要求将员工第二套住房公积金贷款的最低首付比例从30%提高到70%；随后，东莞和福州出台新的调控政策，提高职工公积金贷款的最低首付比例。天津市也明确表示，如果非天津家庭在本市六个区和武清区购买第一套住房，最低首付比例为40%；其他地区的最低首付比例是30%。

从首付比例来看，上海楼市的贷款限制政策一直与北京“一致”。但是，对于第二套房的认定，上海采取了“认房还贷”的政策，比北京“认房不还贷”的政策更为严格。11月29日以来，上海居民首次购房，商业贷款首付比例不低于35%；购买第二套住房(包括在上海没有住房但有贷款记录的住房)的商业贷款最低首付比例为50%，购买非普通自住住房的首付比例不低于70%。

在许多业内人士看来，上海的抵押贷款门槛已经跃升至北方四大一线城市——广州和深圳的首位。“上海的这一轮监管直接触及了信贷和房价等核心问题，对购买高杠杆住房等行为产生了相对明显的监管影响。”易居研究中心的研究主任严跃进告诉记者。

房地产市场成交量创下近18个月来的新低

11月，易居研究院监测的30个典型城市新建商品房交易面积为1990万平方米，同比下降10.5%，同比下降4.2%。

“今年5月至7月，市场交易逐月呈下降趋势，8月至9月呈上升趋势。10月份，受政策调控影响，市场交易量下降，11月份，政策调控效应显现，交易量继续下降。”严跃进表示，这一趋势反映了政策调控的有效性。

根据中原地产研究中心的最新统计，11月份房地产市场全面降温。11月，全国54个主要城市的在线用户总数为249，000，比上个月下降了11%。如果不包括今年2月的交易数据(由于春节假期，交易处于底部)，11月的交易量将创下近18个月来的新低。

监管和叠加未来市场预计将继续降温

"升级和调控都是前期房价涨幅较大的城市."张大伟表示，从10月份的房价走势来看，总体涨幅有所放缓，但仍有部分在上涨，而升级和调控是为了阻止上涨；此外，11月份市场成交量开始大幅下降，加上这些调控措施，预计市场将继续降温。

严跃进还预测，随着政策效应的不断显现，12月份热点城市的交易面积将继续下降，房价涨幅也将收窄，从而促使房地产市场逐渐回归理性。

“与第三季度相比，第四季度市场显示出明显的降温迹象。一方面，调控力度继续加大，政策对市场的各种限制和干预出现了效果；另一方面，市场供应急剧萎缩，这反过来又大大抑制了目前和市场的成交量。”张大伟说。

银行抵押贷款全面收紧？分析称，各家银行独立行动

张大伟表示，本轮的政策原则是“一城一策”，甚至是“一城多策”，因此各城市的努力程度不同，有些城市的努力程度更强，这也给许多政策力度较小的城市带来了压力。

“石家庄、青岛、长沙、重庆等城市的房地产投机需求很大。如果这些城市的房价上涨速度加快，也不排除会继续出台相应的紧缩政策。”严跃进认为，城市将继续加入限制购房和贷款的行列。

一家连锁房地产经纪公司向记者透露，“最近，北京的个别银行开始实施‘住房贷款认可认可’，其中目前包括汇丰银行和上海银行(601229，买)。”

记者致电上海银行和汇丰银行核实，两家银行的按揭政策确实实施了“住房认可和贷款认可”。目前，只接受第一套房的商业贷款申请；或者在第一笔住房贷款结清后再次申请商业贷款。

“这是单个银行的独立行为。这一般是由于年底或其他原因，不会影响整体信贷政策。”雅豪机构市场研究部主任郭毅告诉记者，根据北京楼市11月份的成交量和房价数据，调控起到了“维持稳定”的作用，短期内没有必要提价。

严跃进也同意上述观点，“从政策角度看，不应该出台指令或文件来收紧商业银行的所有抵押贷款”，但可以提供窗口指导，或允许一些贷款额度较紧的商业银行进行自我调整。