“地王”频现 是供应紧缩还是资金炒作？优房客

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2016年将是房地产市场拥有最多“土地王”的一年。

据监测，自2016年1月以来，已有80个“三高地王”(高总价、高单价、高地价)，分布在22个热点城市，其中39个“地王”分布在接近全国一半的南京、上海、杭州和佛山。如果我们再射杀六个土地国王，今年将是历史上土地国王最多的一年。根据广发证券的监测(报价000776，买入)，从4月到5月，20个重点城市的土地出让平均底价超过每平方米9000元，地价接近100%，是2009年历史高点的两倍多。

从过去几轮房地产市场周期来看，"地王"是在"交易上升-库存下降-房价上升"的小周期区间形成的。基于“补货”的需要和预期的改善，开发商在重点城市争夺土地，“地王”接踵而至。今年5月，20个热点城市待售库存的去库存期已降至6.75个月，比2015年的高点低9.5个月，2015年的高点处于历史低点。

今年4月以来，南京、合肥、厦门、苏州、武汉等几个城市出现了土地热市场。，经历了一个2个月到3个月的库存消化周期，甚至达到了“库存耗尽，抢房猖獗”的局面。因此，“补充库存”推动土地市场变得火热。值得注意的是，近几年来土地供应持续紧张，导致库存消耗、“补货”情绪高涨，土地市场火爆。2014年和2015年，全国征地面积分别减少14%和31.7%。今年1月至5月，该指数仍同比下降5.9%。

2014年和2015年，300个城市的土地交易面积分别下降了31%和21%。重点城市的土地收缩更加明显。被称为房地产市场“四小龙”的合肥、南京、苏州和厦门，在除厦门以外的其他城市都在萎缩。由于2012年至2013年房地产市场的二次上涨，厦门的开发商已经部分完成了“补货”。自2012年以来，合肥市商品房供应一直供不应求。作为主城区，政府区是合肥市发展最快的区域。自2013年以来，该领域的供求比例一直低于0.9，到2016年第一季度，供求比例进一步降至0.24%。2012年至2015年，合肥市住宅用地供应建筑面积分别为570万平方米、364万平方米、350万平方米和283万平方米。可以看出，土地利用收缩是供需失衡的一个重要原因。

引发“补货”加速、促使“地王”频繁出现的另一个因素在于开发商多渠道融资的全面开放，以及融资成本的持续下降。自2013年8月以来，a股融资为开发商“打开了大门”，许多房地产企业已完成上市或多轮融资。目前，住房企业贷款、信托和债券的融资成本均降至历史低点。2016年5月，重点上市房地产企业银行贷款平均成本为5.77%，较4月份下降0.11个百分点，自2015年以来保持持续下降趋势。此外，银行给予中央企业等领先开发商的最佳企业贷款优惠利率(lpr)低于融资成本，而银行正在“把它向后推”。

在信托融资方面，5月份房地产信托平均收益率为7.50%，较4月份下降0.09个百分点，创下历史新低；在债券融资方面，自2015年以来，债券融资已向房地产市场倾斜，开发商发行的债券占总数的60%。2016年5月，房地产上市企业公司债券利率为4.97%，同比下降1.49个百分点，保持去年下半年以来的历史低点。领先的房地产企业融资优势更加明显，中期票据和债券利率已降至3%-4%，低于5年期存款利率。以保利地产(报价为600048，购买)为例。1月份发行的50亿元5年期公司债券的票面利率仅为2.95%，融资成本创下新低。

当然，“资产短缺”正在蔓延，金融投资回报率不断下降，各种寻求高回报的基金纷纷参与房地产市场，助推土地市场繁荣，这也是“地王”频繁出现的重要原因。在今年的“土地王潮”中，开发商联合征地的比例非常高。在1-5月份单价排名前20位的“地王”中，联合征地比例高达40%，而2010年和2013年联合征地比例仅为10%和15%。一方面，联合收购土地分为出资者和经营者，它有自己的金融投资组成部分；另一方面，从1月到5月，在底价排名前20位的地王中，有7个案例涉及资本方(即金融投资者)。

今年1月至5月，开发商购买的土地数量同比下降5.9%，但降幅已连续7个月收窄。结果显示，在经历了2014 -2015年的“土地供应短缺”后，随着楼市销量持续上升，各大城市的库存明显低于警戒线，去年年底开始积极“补货”。三、四线城市和一些二线城市库存较高。在充足的低成本资金“弹药”的支持下，“地王”频繁出现的主要原因是开发商争夺一线和二线土地。与此同时，融资利率达到新低，开发商的融资渠道全面开通，出现了“资产短缺”现象，土地市场也出现了资产投资甚至“土地投机”现象，这可能会加剧房地产市场的泡沫风险和开发商的金融风险，这是未来房地产市场管理中应该警惕的。