楼市供给侧改革 别建错地方选错业态优房客

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从限购到去库存，改革已从需求方转向供给方，中国房地产市场也发生了一些变化，但治疗某些慢性病的“良方”仍在探索之中。

对此，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌从供给侧改革的角度对当前的房地产市场提出了自己的解读。

价格上涨有周期性的变化，短期约为3年，更准确的统计指标是40个月。2013年，房地产市场的销售面积创下历史纪录，而2015年是第二高。

到2016年，房地产市场的销售面积和总销量有可能再次突破历史最高水平，即超过2013年。应该注意的是，房地产市场的数量和价格将在今年下半年开始稳定。

然而，在2017年，将很难估计情况。销售量很有可能会下降，并在市场的短周期内到达底部，甚至出现负增长。下跌周期也将持续约一年。明年下半年或2018年，房价可能会再次上涨，这将需要一年多的时间来完成一个大约三年的短周期。

当市场下跌时，每个人都不买房子，他们会积累购买力，在某个时候购买力会再次爆发。房地产市场的特点是买高不买低:当房价开始上涨时，每个人都开始买房，所以在房价上涨的过程中购买力透支，消费需求过度释放。达到高点后，即使政策没有得到监管，市场也会自然降温。

例如，在北京和上海，今年3月和4月，市场热度达到最高点。此后，房价将企稳，交易量也将下降。然而，就在这个时候，调控政策突然出台，这加速了降温。

因此，我们说，监管可能并不总是取得好的结果，有时它可能会影响房地产周期，使周期更加动荡。

过去，房地产市场最大的调控政策是限购。地方政府一般从需求方面进行监管，限购是从需求方面出发的政策。现在，似乎没有办法限制购买。在不限制购买的情况下，我们能做什么？目前，中国房地产市场的主要矛盾在于供给方面，应努力进行供给方面的结构改革。

当你提到房地产市场的“供应方改革”时，你首先会想到去库存化。但是去库存化的概念是相对的，并不是所有的地方都需要去库存化。与不同的城市、行业和产品相比，我们不能笼统地谈论去库存化。

事实上，在贝尚、深圳和一些重要的二线城市，基本上不存在去库存化的问题。相反，有必要稳定甚至增加库存。尤其是在深圳，房子卖不出去，一旦有了存货，就卖不出去了。

至于这种现象的根源，一方面是去库存化，另一方面是房价上涨。根本原因是中国的城市化进程是有偏见的，公共产品是不平衡的，大城市的公共产品和就业环境吸引人们去大城市，这必然导致大城市房价上涨。

另一个关键原因是，过去房地产市场的“供应方”出了问题。总结为三句话:房子建错了地方(在北京、上海、深圳这些三、四线城市建房子有多好)；

建错了房子(商品房过多，住房不足)；选择错误的产品和业态(选择错误的高端和低端，有的是高端，有的是以住宅地产的形式开发的旅游地产，还有的是以卖房的形式开发的老年地产等。)。

要解决“供应方”问题，去库存化必须与供应方的结构改革相结合。供给面问题在很大程度上出现在土地供给层面。实际上，土地供应的比例和结构通常由地方政府决定。

要解决这个问题，只有增加一线城市的土地供应，建设一批智能中小城市和卫星城，分流人口，人们才能在那里生活和工作。

地方政府说他们应该控制房价，但是没有人说他们应该控制土地价格。房价上涨的背后是土地供应系统的问题。

近年来，房地产市场出现了许多临时政策:房价被推高又被推低，有更多的股票去炒股。虽然这是必要的，但有关部门必须加强对长效机制的研究，提出长效机制。