137家房企负债逾4.3万亿元 超两成资超80%红线优房客

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上海和深圳证券交易所上市公司的信息披露已经结束。据统计，根据申银行业分类，2016年1-6月，沪深两市137家上市房地产企业负债总额超过4.33万亿元，同比增长24%。

然而，这137家房地产上市企业总资产达5.63万亿元，同比增长24.3%，与债务增长水平相差近0.3个百分点。值得一提的是，据统计，2016年上半年，这137家上市房地产企业的平均负债率为77%，与去年同期持平。

自2015年以来，住房企业以低成本大规模发行公司债券。大多数房企选择用公司债券取代之前的高息债券。此外，一些房地产企业使用资产支持证券和永久债券进行融资，这不包括在负债中。鉴于上述原因，优质住房企业优化了债务结构，但仍难以改变高杠杆的经营模式。

超过20%的房企负债超过300亿元

据统计，在137家上市房地产企业中，负债超过100亿元的有59家，占43%，负债超过300亿元的有32家，占23.3%，其中万科、绿地控股(600606，买)、保利地产(600048，买)、华夏幸福(600344，买的负债)、第一开股份(600376，买)和远洋控股(000046，买)从资产负债率来看，不同企业的财务状况是不均衡的。据《证券日报》统计，截至2016年年中，22.6%的房企资产负债率超过80%，20.43%在70%至80%之间，20.43%在60%至70%之间。资产负债率最高的企业是*st珠江(000505，BUY)，高达115.45%。

值得注意的是，一些基准房企的负债率略有上升。据《证券日报》记者统计，截至2016年年中，绿地控股的资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平，但剔除预收账款后的资产负债率高达84.87%；万科a(000002，BUY)的资产负债率为80.6%，同比上升不到3个百分点，但剔除预收账款后的资产负债率为68.16%，是一个合理的水平。此外，许多房企的负债率正在下降，包括招商局蛇口、首开股份、华夏幸福、首开股份等企业。

众所周知，衡量一个企业负债方的风险是否在可控范围内的指标很多，但短期偿债能力尤为重要。据《证券日报》提供的数据，截至2016年年中，137家房地产企业的短期贷款总额为2148亿元，仅比去年同期的2141亿元增加了7亿元。这意味着房地产企业的短期偿债压力已经放缓。

通过以上数据分析，大多数基准房企的债务风险似乎是可控的，但大多数房企债务规模达到新高的现象仍难以改变。

中国证券分析师表示，房地产是金融体系之外杠杆最大的行业，房地产企业的融资渠道已经从“银行、地方政府和房地产企业”的铁三角结构，发展到银行、资本市场、公司债券和非标准债权等更加多元化的融资结构。近年来，银行的比重逐渐下降，而企业债券和其他债务融资的比重却有所上升。本轮周期以来，a股房企整体净负债率仍处于较高水平，总生息负债仍在上升。与此同时，分化加剧，领先杠杆率提高，而中小住宅企业杠杆率仍处于较高水平，国有企业杠杆率较高。

土地王潮下杠杆效应的集中

事实上，由于企业债券发行门槛低、融资成本低的优势，2015年房企发行的企业债券规模达到4302亿元，占下半年的95%。2016年前7个月，共发行人民币5760亿元，超过去年水平。据陈申介绍，自2013年以来，在房地产企业的融资结构中，银行融资的比重普遍大幅下降，而票据和债券的比重却大幅上升。例如，与公司债券发行前相比，中国海外房地产、融创、徐汇、龙湖的债务融资比例发生了重大调整。

另一位知情人士向本报记者直言，低成本企业债券融资的浪潮实际上加速了“土地王潮”的蔓延。大型住宅企业正在回归主流城市，但其回报成本非常高，因此当发行公司债券的门槛降低时，它们不得不大规模“储存粮食”，以便在土地掠夺中获得优势。

公司债券提振了房地产企业的扩张意愿。自2015年以来，参与王迪项目的房地产企业发行了一定规模的公司债券，包括a股和内放股。但是，在土地王的浪潮下，杠杆效应更加集中，大部分房企回归主流城市，核心城市的土地供需矛盾加剧，导致本轮土地王的规模和地价远远领先于两轮。

值得注意的是，住房企业的融资渠道进一步升级，各个环节都有融资创新，如购房款和物业费最终支付等abs融资，以及其他非标准债务融资和民间借贷等。人们认为，虽然这些产品有助于提高企业的杠杆率，但有些产品，如土地收购中的杠杆式资金分配，也会抑制和放大风险。今年以来，在“资产短缺”的情况下，住房企业表外融资现象愈演愈烈。由于无风险收益率的持续下降，房地产对市场基金的吸引力一直在上升，相当一部分基金(包括银行理财和保险基金等)都在上升。)通过各种渠道流入房地产行业。