上海法院首次“喊停”经适房出租：合同无效租金收缴优房客

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9月1日，上海市第一中级人民法院对一起经济适用住房租赁纠纷作出二审判决，认定房屋所有人与承租人之间的租赁合同无效，并没收相关收入。是时候停止租经济适用房了。

9月1日，记者从上海市第一中级人民法院获悉，本院对一起经济适用住房(以下简称“经济适用住房”)租赁纠纷进行了二审判决，认定张女士与本案承租人齐先生的租赁合同无效，相关收入被没收。该判决是上海法院首次以民事制裁的形式“停止”租赁经济适用房。

法院称，2010年，张女士及其家人因住房困难，在上海松江某区以每平方米4562元的单价购买了一套经济适用住房。当时，同地段同质量的普通商品房市场价格为每平方米8099元。

保障性住房是指政府提供优惠政策、限制规模和销售价格、按照合理标准建造并向城市低收入住房困难家庭提供的政策性住房。

张女士与经济适用住房开发商和上海市徐汇区住房保障中心签订的《上海市经济适用住房预售合同》中明确规定，张女士及其他人通过购买获得所涉房屋的有限产权，并承诺所购买的经济适用住房将由申请人使用。未经许可，张女士及其他当事人不得转让、出租、出借、赠与或改变该房屋的使用性质，不得设定经济适用住房贷款担保以外的抵押权。

2014年6月，张女士将自己购买的经济适用房租给了齐先生，并签订了租赁协议。次年7月，齐先生又将该房屋转租。事后，张女士发现齐先生擅自转租行为，向法院提起诉讼，提出与齐先生解除租赁合同，并要求齐先生支付房屋使用费。

一审法院经审理，裁定张女士与齐先生的租赁合同终止。本合同终止后，齐先生与转租承租人应迁出并返还该房屋，齐先生应按本合同约定的租金标准支付相关房屋使用费。一审判决后，齐先生以转租有效为由提出上诉，要求撤销原判，驳回张女士的一审申请。

上海市第一中级人民法院经审理认为，涉案房屋为经济适用房，在产权登记信息中标注为“有限产权”。此类房屋的性质不同于普通商品房，租赁纠纷应在审查合同效力的前提下处理。本案中，张女士等三人以明显低于同期同类房屋市场价格的优惠价格购买了涉案房屋，并在房屋预售合同中共同承诺所购买的经济适用住房将由购房申请人使用。未经许可，不得转让、出租、出借、捐赠或者改变房屋使用性质。

因此，作为涉案经济适用住房的有限责任业主之一，张女士将涉案房屋出租给齐先生获取租金收入的行为，违反了上述承诺和经济适用住房购买者不得擅自出租牟利、利用公共资源谋取个人利益的规定。

根据《合同法》，涉案经济适用住房租赁合同依法无效。同时，齐先生实际占有和使用了所涉房屋，其占有和使用利益没有法律依据，构成不当得利，应按合同约定的租金标准返还。但张女士的出租行为损害了公共利益，她无权获得这部分版税。

因此，为促进经济适用住房的管理秩序，上海市第一中级人民法院裁定张女士与齐先生的租赁合同无效，并另行判决收取相关收入。

该案主审法官李星表示，目前社会上租赁经济适用房的现象相当普遍。根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局2007年11月联合颁布的《经济适用住房管理办法》第三十三条，个人购买的经济适用住房在未取得完全产权前不得用于出租经营。

上述《办法》虽然属于国务院部门规章，但对经济适用住房租赁的限制性规定并不是有效的法律禁止性规定。然而，这种属于民生保障性质的非法出租房屋是利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益和全社会的诚信、公平和正义，理应受到法律的制裁。