杠杆猛于虎 机构推测房市杠杆资金达19万亿优房客

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5105套，杭州楼市9月19日的成交数据创下新纪录。

杭州在忙碌的同时，济南也有疯狂购房的场景。9月17日，济南奥林匹克体育中心的一处房产开盘。一期推出1224套，两个半小时内被抢，销售额达到11.06亿。

我没想到事情会如此疯狂，数以百万计的房子像卷心菜一样被抢购一空，上海的离婚登记处因为离婚太多而受到限制，制造谣言的房地产经纪人甚至被拘留了一段时间...这也导致了8月份70个城市的房价上涨，新建商品房(1.26%)和二手房(0.89%)的月平均涨幅均创下2014年以来的最高水平。

你为什么要抢它？“20国集团是杭州房地产市场突然流行的催化剂。这一催化剂点燃了杭州楼市的熊熊烈火。”Xitou.com董事长黄生写道，催化剂背后的实质是钱，因为一线城市严格限制购买，这导致资金流向一些二线城市。在这些投机性货币的推动下，抢房高峰迅速上演。

住房抵押贷款占家庭中长期贷款的比例，这说明整个人对住房都很狂热。2016年3月和6月，住房贷款占居民中长期贷款的90%以上。此前，最高数据出现在2014年，当时这一比例仅为85%。对此，亚太城市房地产研究所前所长谢逸枫告诉记者，资本杠杆比老虎强。

根据牛雄交易室的一篇文章，截至2016年6月底，中国个人抵押贷款余额为16.55万亿元。根据这一计算，到9月底，抵押贷款余额将达到约17.9万亿元。其中，11万亿元是2011年9月以后形成的。仅在5年内，抵押贷款余额就从6.9万亿元飙升至17.9万亿元。

根据金融机构的统计，这只是抵押贷款。如果加上房地产开发商和中介机构提供的首付贷款和消费贷款，预计将增加1万亿元。也就是说，至少有19万亿杠杆基金参与了房地产市场。

这让人们想起了2015年的股市崩盘。当时有多少杠杆基金？记者发现，当时股市的杠杆基金还不到4万亿元。

试想一下，4万亿融资使股市从泡沫走向崩溃，那么19万亿融资对房地产市场又有什么影响呢？本轮房地产泡沫是典型的杠杆资本推动。

据央行数据显示，今年7月底，金融机构人民币中长期贷款余额达到惊人的58.38万亿元，比2001年增长50多倍。从增量来看，仅今年前7个月，人民币中长期贷款余额就增加了5.84万亿元。根据这一增长率，今年人民币中长期贷款余额的年增量有望打破2009年6.74万亿元的历史新高。

首先，居民的杠杆率飙升。根据中国指数研究院向记者提供的数据，中国居民的杠杆率近年来增长迅速，居民负债占国内生产总值的比重从2005年的17.1%飙升至2015年的39.5%，预计2016年将达到44%。

与此同时，个人抵押贷款的增量继续上升。今年上半年，个人住房贷款增量达到2.37万亿元，而去年全年增量仅为2.66万亿元。

统计局的数据更令人惊讶:从1月到7月，个人抵押贷款达到13305亿元，增长54.6%。可见，目前个人住房抵押贷款仍是银行争夺的优质资源，这也是居民增加杠杆的原因。

记者还发现，今年以来，开发商纷纷集中发行公司债券，这已成为推高房价的又一杠杆，由此催生了300个"地王"。据统计，截至2016年8月26日，房企企业债券融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，2015年全年规模达到151%。

可以预测，“只要中国的货币投资保持不变，就会有更多的资金涌向二三线城市。”顾海告诉记者，当前住房市场的持续上涨是由信贷宽松造成的。“一旦杠杆基金跟不上形势，海南楼市的悲剧将重演”。