房地产多指标背离 专家：没有永涨不跌的房价优房客

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国家统计局13日发布的1-8月房地产开发投资和销售数据显示，房地产市场的风险正在增加。

记者发现，房地产市场的许多指标相互背离:一方面，在房价飙升的同时，本应加速的房地产库存却呈现下降趋势；另一方面，虽然住房建筑面积、新开工面积、竣工面积、销售面积和土地购买面积的增长率都有所下降，但全国房地产开发投资的增长率却略有上升。

据业内人士称，在过度信贷的预期下，有许多“土地大王”，也有许多人抢购房屋。然而，随着资金的变化，房地产价格调整的风险增加。

数据显示，1-8月，房地产开发企业住房建筑面积为70012.1万平方米，同比增长4.6%，1-7月增速下降0.2个百分点；新增住房面积106834万平方米，增长12.2%，增速下降1.5个百分点；房地产开发企业的征地面积为1.2922亿平方米，同比下降8.5%，比1-7月下降0.7个百分点。

值得注意的是，虽然房地产的几个典型指标都有所下降，但从1月到7月，中国房地产开发投资的增速却上升了0.1个百分点，达到64387亿元，同比名义增长5.4%。

据报道，投资增长的加速是由于高土地交易价格偏离了土地收购面积的下降。数据显示，尽管土地购买面积有所下降，但前8个月土地交易价格上涨了7.9%，比上个月高出0.8个百分点，达到4632亿元。

自2016年以来，支持房地产投资的建筑数据有所下降。8月份，新开工建筑面积增速继续明显放缓，进一步影响投资。然而，投资数据的增长率显示略有上升。此外，虽然房地产企业的征地面积减少了，但数量却显著增加。数据的偏差表明，一些热点城市的房地产市场的非理性行为正在增加。"

今年以来，各种资金纷纷涌入房地产市场。从债券市场来看，通过去年7月21日至今年7月21日的数据统计，过去一年，住房企业发债期达到467个，实现直接融资8481.45亿元，住房企业内债发行数量和规模呈现井喷式增长。

此外，住房企业的资金来源结构也发生了变化。数据显示，1-8月，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，增速比1-7月下降0.5个百分点。其中，国内贷款仅增长1.7%，利用外资下降52.6%，自筹资金仅增长0.6%，其他资金增长34.1%。在其他基金中，存款及垫款增加29.7%，而个人按揭贷款增加52.2%。

自2015年年中以来，居民贷款余额增速开始上升，截至今年7月达到17.7万亿元，同比增长20%，远远超过存款增速。其中，中长期贷款(其中80%以上为抵押贷款)，占贷款总额的一半以上，增幅超过30%，今年以来的月平均增幅达到4400亿元。

根据央行7月份的财务数据，从贷款结构看，7月份新增贷款4638亿元中，新增家庭贷款4575亿元，非金融企业和政府机构贷款减少26亿元。住房抵押贷款成为7月份新增人民币贷款的唯一主力。

鉴于个人抵押贷款的安全性，招商银行副行长(600036，BUY)曾表示:“个人抵押贷款风险不大，中国银行(601988，BUY)抵押贷款的整体违约率和不良率相对较低。然而，如果经济继续下滑，房地产市场崩溃，这将是一个系统性风险。”

需要更加警惕的是，房地产去库存化的过程并不令人满意。业内人士指出，由于目前的地价高于房价，影响了新开发的步伐，一、二线城市的土地拥有企业没有增加供应的动力，三、四线城市的库存仍处于较高水平，这使得库存更加困难。

根据统计局发布的数据，自2016年3月以来，商品房库存已经下降。3月份库存环比下降0.56%，4月至8月分别下降1.14%、0.72%、1.04%、0.048%和0.72%。张大伟表示，在过去两个月里，库存放缓的速度明显放缓。从国家角度来看，库存结构的去库存化是不平衡的。相反，库存较少的一线和二线城市已成为去库存化的主要力量，而库存较多的三线和四线城市去库存化的速度较慢。

许多业内人士认为，在这些相互背离的房地产数据背后，房地产市场的泡沫正在涌动，风险正在暗流涌动。海通证券(600837，BUY)分析师蒋超表示，在全国房地产周期见顶的背景下，一线城市成为吸引黄金的热点。然而，从存贷款数据来看，一线城市的存款增速大幅下降，远远低于贷款增速，这意味着银行的放贷能力正在减弱，也表明房地产价格调整的风险正在加大。

据报道，有关部门和相关城市最近已表示或推出新政策，以收紧房地产市场。近日，住房和城乡建设部在重新审视完善房地产调控的同时，表示支持上海市严厉打击中介造假和造谣生事的违法行为。北京实施新政，阻止通过婚姻骗取购房资格的行为。

从历史经验来看，房价并没有不断上涨，居民短期内快速杠杆化所创造的房地产繁荣往往包含非理性因素，难以维持，这也决定了当前的货币流动结构和流向难以长期维持。