万科业绩会无郁亮坐镇 祝九胜暗指去地产化正发力

本篇文章2380字，读完约6分钟

原标题:万科的业绩会议没有于亮坐在座位上。朱九生暗指房地产开发。这是朱九生出任万科总裁后，第一次万科董事会没有俞亮主席坐镇。

8月21日，当被问及为何于亮没有出现时，万科总裁朱九生给出了一个略带调侃的回答，但却影射了围绕万科“去地产”的各种业务流程。

“我猜于的大致想法是给我们多锻炼。万科是一个商业伙伴机制。每个人都可以代表团队。每个人都有这个野心。虽然我们做得不好，但我们将继续努力。”祝九胜。

(来源:万科2018年中期业绩报告会)

房地产怎么样了？

自2012年“城市配套服务商”提出以来，万科已由原来的“城乡建设、美好生活服务商”转变为“城市建设、美好生活服务商”，六年来，万科围绕房地产主营业务不断探索新的业务。

8月20日，万科自2014年以来首次将租房业务确立为核心业务。

据了解，其长期出租公寓业务已覆盖30个主要城市，收购了16万多个房间，并开设了4万多个房间。开业6个月以上的项目平均入住率约为92%。

除了长期出租公寓外，万科在业务开发和运营、物流和仓储服务、工业城镇、冰雪度假、养老和教育等方面保持有序发展。

然而，根据万科半年度报告的数据，万科的扩张业务尚未达到规模，仅占其总收入的5%。

对此，万科首席财务官兼执行副总裁孙嘉表示，与房地产主营业务相比，服务型业务速度较慢，更难赚钱。

据《国际金融新闻》记者对长期租赁公寓领域的长期跟踪了解，没有一家房地产公司在切入长期租赁领域后取得整体利润。

此外，业内人士普遍认为，与住宅开发相比，商业地产、物流地产、工业城镇等存量房地产业务普遍存在短期内难以解决的痛点，如回报周期长、回报率低。

然而，上述困难并没有阻止万科的扩张，步伐越来越快。

在商业开发和运营方面，2018年1月，万科与印度电力共同收购了新加坡上市公司凯德置地集团的20个国内购物中心。截至6月底，印度共管理了126个项目，79个自我维持项目已经启动。

在物流和仓储服务方面，万科最近通过并购，收购了太古实业有限公司旗下的上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊和宁波七家冷库。截至6月底，物流领域已完成41个运营项目，稳定运营项目平均占用率为95%。

此外，万科的教育业务已在全国开设了20多所全日制学校，其养老业务已部署到15个城市。

一变五

随着“去房地产化”的不断推进，万科今年开始在机构改革中进行岗位改革和薪酬体系重构。

万科认为这是“五位一体”改革的一个组成部分。

所谓五位一体，即从战略到机制，到文化，到组织和人，是一个动态的成长过程。

此前，据《国际金融新闻》记者报道，万科的岗位改革具体表现为根据以往业绩对部分部门和员工进行岗位重新评估和薪酬调整。此次岗位改革从万科新的业务部门开始，因为这样的业务部门(养老金和长期租金)短期内不是快速盈利的部门，但这些部门员工的工作量不一定低于传统业务部门。

在薪酬体系的重构中，万科重点调整基本月薪制度。具体来说，它将基本月薪分为“基本工资”和“岗位责任工资”，不涉及年终奖励的调整。

万科内部称之为“重构职级薪酬体系”。

“六年来，万科除了继续做住宅开发外，还在商业地产、物流仓储、长期租赁公寓、工业办公、教育养老等方面进行了实践探索。应该说，万科新业务的大局已经全面放开，战略转型已经开始。着陆。”孙嘉说。

孙嘉表示，业务转型对组织和人员提出了更高、更全面的要求。因此，2013年，万科集团正式提出业务伙伴机制，2017年底正式启动业务伙伴计划，都是为了配合新战略。

“应该说，我们仍在朝着这种五位一体的转变前进。”孙嘉说。

根据本中期报告的数据，2018年上半年，万科员工的工资支出翻了一番(同比增长114.35%)。

孙嘉告诉《国际金融新闻》记者，成本变化主要是由于雇佣了新员工。

这是否意味着万科将在下半年的“五位一体”改革中采取更多相关行动？新聘人员是业务伙伴类别中的“领导者”，还是主要为万科新业务扩张速度的“军马”做准备？

(来源:万科2018年中期报告)

截至发稿时，万科尚未对上述问题做出回应，但我们可以看到万科做出相应改变的决心。

房地产业稳步发展

虽然万科想“去房地产”，但万科的房地产业务仍然是亮点。

万科2018年中期报告显示，万科核心财务指标稳步上升，表现良好。

上半年，万科实现销售额3046.6亿元，营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现净利润135.23亿元，同比增长34.52%；上市公司股东应占净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

从以上数据可以看出，上半年万科上市公司股东应占净利润的增幅小于净利润的整体增幅。其中，少数股东实现利润43.99亿元，同比增长59.96%，占净利润的32.53%。

对于小股东利润占净利润的比例和增幅“双高”的原因，万科独家回应《国际金融新闻》记者，称这与投资机制无关，今年上半年小股东损益增长迅速，导致净利润比例上升。 主要是由于三个原因:上半年结算项目合作比例提高，非合并项目谨慎计提减值准备，长期战略并购财务口径差异。

此外，报告期内，万科实现结算面积701.4万平方米，同比增长20.2%；结算收入1006.4亿元，同比增长53.6%；万科房地产业务结算毛利率为27.3%，同比增长2.5个百分点。

毛利率提高了2.5个百分点，同时结算收入增速明显大于利润增速。原因是什么？

对此，《国际金融新闻》记者独家从万科相关方了解到，由于房地产项目开发的周期性特点，上半年结算收入所占比例通常较低，但所发生的费用与当前业务规模关系更大，全年分布相对均匀。上半年，由于公司经营规模和经营范围的扩大，管理费用增加相对较高(主要是人工和行政费用)；同时，由于融资规模的增长，公司的财务费用也有所增加；此外，基于审慎原则，本公司对个别非合并项目及部分长期预付款项计提减值准备。(记者严)