房企上半年营收大幅增长 但利润增速难以跟上优房客

本篇文章1852字，读完约5分钟

今年上半年，房地产开发商创造了各自企业的销售记录，大大提高了账面现金余额，达到了前所未有的水平。然而，他们现在面临的问题是，他们无法将这些成就转化为企业当前的利润。

虽然上半年房地产开发商的业务收入取得了较好的增长速度，但企业净利润的增长速度却没有跟上。相反，近一半的房地产开发商增加了营业收入，但净利润却逐年下降。

据记者统计，在排名前14位的房地产上市企业中，上半年净利润增速低于营业收入增速，5家房地产企业净利润同比下降。

这种情况有不同的原因，所以很难概括这些房地产开发商净利润增长放缓的原因。由于房地产行业采用预售制度，企业当前的销售金额与已结算的营业收入金额不匹配，利润表现也不一样。

房地产业人士认为，房地产企业净利润增速放缓甚至下降可能是一些房地产企业的阶段性问题，当前结算项目的毛利将对企业净利润产生影响。此外，当期结算费用的增加和一些偶然因素也会影响企业不同阶段的利润绩效水平。

就上半年净利润同比下降的五家大中型房地产开发商而言，其困扰因素存在较大差异。

恒大集团(3333.hk)的例子正好说明了影响房地产企业利润水平的原因相当复杂。上半年，公司营业收入和毛利率均实现了12%左右的增长，但上市公司股东应占净利润出现大幅下降，同比下降近79%。

恒大集团出现这种情况有很多原因。例如，上半年恒大集团的营销费用大幅增加，空.降低了企业利润投资物业增值范围的缩小也降低了恒大集团的利润水平。此外，公司的大规模永久债券使得这些权益工具的持有人占公司利润的很大比例，导致归属于上市公司股东的净利润大幅减少。

恒大集团净利润的下降也受到一些偶然因素的影响。去年同期，该公司在证券方面的投资超过100亿元，为公司的当期利润贡献了超过24亿元。今年，恒大集团在证券市场的投资减少到46亿元，但亏损超过4亿元。

此外，人民币兑美元的贬值也导致恒大集团上半年的汇兑损失超过15亿元。虽然这些汇兑损失对公司的现金状况没有太大影响，但仍然影响了公司当前的账面利润。恒大集团目前的外债敞口约占20%。

汇率波动也是上半年许多在香港上市的房地产公司利润受到影响的原因之一。除恒大集团外，上半年上市房地产企业的汇兑损失包括:雅居乐集团(3383.0港元)、龙湖地产(960.0港元)、碧桂园(2007.0港元)、世茂地产(813.0港元)、远洋运输集团(3383.hk)和融创中国(1918.hk)均超过2.5亿元人民币。

在这些企业中，融创中国归属于上市公司股东的净利润同比下降92%，而世茂房地产下降约15%。龙湖地产小幅下跌。公司采用了多种汇率套期保值方法，有效降低了汇兑损失对利润的影响。碧桂园和敏捷的增长率低于当前营业收入的增长率。

融创中国执行董事兼首席执行官王梦德表示，融创中国的账面利润状况是阶段性的，主要是因为公司当期费用较多，但这一因素会在未来几年内提升公司的利润，因为当期费用的增加会降低公司未来几年的费用计提规模，利润水平也会提高。此外，该公司还在降低外债规模，并将汇率的影响降低到较低水平。融创中国将外债比例从去年的46%降至今年上半年的18%。

今年上半年，远洋运输集团(3377.hk)也经历了企业利润同比下降。上半年，营业收入同比下降约38%，归属于上市公司股东的净利润同比下降34%。除了汇兑损失造成的影响外，上半年结算项目的缺乏也对中远集团的业绩产生了很大影响。公司的项目集中在下半年。

越来越多的企业面临的问题是，他们的净利润规模有了一定程度的增长，但增长速度远远低于当期营业收入的增长速度。

以万科(000002.sz)和保利地产(600048，Buy) (600048.sh)为例，这两家销售额超过1000亿元的企业上半年营业收入分别增长了49%和30%，但归属于母公司股东的净利润分别只有10.42%和0.21%。

一方面，这可归因于两家公司在今年上半年结算的一些项目是在不景气的市场阶段出售的，这导致项目的毛利率下降；另一方面，公司通常采用合作发展的模式，这也降低了上市公司股东当期的利润规模。(见前一份报告“合作开发模式拖累保利地产净利润增长率”)

数据显示，房地产企业上市公司股东应占净利润从2010年的22.9%下降到去年底的2.15%。

一家上市房地产公司的经理表示，随着土地成本的上升，房地产公司将更频繁地采用合作开发模式。一方面，合作开发会降低各自企业的利润率，另一方面，成本的上升会使房地产企业的空周转空间变小，预计这将继续影响企业的核心利润。