李良利：2016地王频现 是无奈也是伤痛优房客

本篇文章2018字，读完约5分钟

今天是8月31日，即将进入房地产市场的黄金时代。然而，根据金融部门的最新统计，自2016年1月以来，在全国300块单笔土地交易价值超过10亿元的地块中，有150块土地的地价超过100%，这个数字是去年的。同期的25倍；以8月份为例，全国有45块单块土地超过10亿元，30多个地价超过100%的地王占了一半以上；随着如此多“三高地块”的出现，底价超过房价已经成为常态，也使得2016年成为中国历史上人口最稠密的一年。“土地王无处不在”，这一点怎么强调都不为过，2016年应该被称为“土地王年”！

土地大王遍布一线和二线城市，房地产开发商以高价收购土地

2016年是历史上最可怕的土地国王年。这里不仅有大量的地王，还有一线和二线城市。据统计，到目前为止，深圳、杭州、上海、天津、南京和北京等六个城市都有地王。其中，深圳龙光地产6月份成交金额最大，为140.6亿元，居全国之首；与龙光地产相比，8月17日拍卖的上海静安地块震惊了全国房地产市场。经过400多轮竞标，保利、融创、万科等17家知名房地产企业参与竞争，最终荣鑫中国以110.1亿元的高价胜出。该地块的销售底价高达每平方米14.3万元，创下了中国土地交易史上最昂贵的单价纪录。除了龙光和荣信，世茂地产和BTG集团还分别以88亿元和87亿元的总地价赢得了2016年南京王迪和北京王迪。

地价这么高，开发商为什么要抢土地王？

地价这么高，开发商为什么要抢土地王？事实上，对于房地产企业来说，土地储备是房地产企业的生命线。用一个比喻来说，土地就像肉，开发商就像卖肉的屠夫。如果肉不是从国外进口的，屠夫就没有肉卖，他们会饿死。因此，不拿土地的开发商必须等待死亡，而那些高价拿土地的人可能不会死。只要最后一棒掌握在自己手中，就有可能获利。因此，对于高质量的地块，许多开发商就像卖肉的屠夫，看到肥猪，就会不遗余力地争夺。

房地产开发商抢夺土地的另一个原因可能与政策有关。6月，北京市委、市政府发布了《关于全面深化改革、提高城市规划建设管理水平的意见》。到2020年，全市建设用地规模将降至2800平方公里以下，平原地区发展强度控制在45%以内。同样，8月22日，上海市政府发布了《上海市总体规划(2016-2040)》草案，将上海建设用地总规模控制在3200平方公里，这样规划的建设用地只会减少而不会增加。那里有这么多土地。如果你不抢，别人也会抢。与此同时，最近，中国加快了房地产中央企业的整合步伐。中海地产收购中信旗下的中信地产、招商局蛇口以股份互换方式并购招商局地产就是很好的例子，这也导致房地产央企之间的竞争加剧。

高价地块背后隐藏着风险和隐患

2016年房东的频繁出现几乎蒙蔽了所有人的眼睛。这些房东真的像他们看起来那样拥有无限的财力吗？实际上，让我们先看一组数据:

据统计，2016年上半年，在132家负债率超过70%的上市公司中，23家属于房地产行业，行业排名第一，资产负债率为79.72%。在这23家房地产公司中，有12家资产负债率超过80%，占一半以上。众所周知，一家优秀公司的负债率超过70%，这意味着该公司在经营和现金流方面存在问题。它可能是借以生存。虽然房地产行业的上市公司是特殊的，但他们不能完全摆脱上述结论。

让我们来看看荣鑫中国的案例:8月17日，荣鑫中国以140.6亿元的高价赢得静安地块，震惊全国。据报道，荣鑫中国自今年年初上市以来，至少已经度过了7个月。340亿元购买土地，其公开财务报告显示，去年荣鑫中国的销售收入约为74.1亿元，其合同销售额约为119.16亿元，这是销售额的几倍；根据荣鑫的上市招股说明书，从2012年到2015年上半年，荣鑫的净资产负债率在170%以上。如此高的杠杆率远远高于同类房地产企业，这大大增加了土地收购的风险。据统计，自去年下半年以来，荣鑫在交易所发行的公司债券和私人债务总额已超过100亿元。业内人士认为，杠杆率越高，风险就越大。再加上未来市场的不确定性，一旦国家相关政策和市场趋势发生变化，公司的资金链将受到极大的挑战。“高价土地”将是一个住宅企业。这一发展埋下了一个重大隐患。以下是一个案例:

在上图中你看到了什么？墓地？不，它实际上是一块“未完成的建筑”，必须从14年前开始。2002年，上海松江区引进开发商，以9号线为基础进行综合开发，北京一家开发公司率先以高价在市北森林区赢得170亩土地，用于建设公交枢纽和商业综合体。然而，在2003年底，随着新土地政策的出台和该公司资金链的断裂，该项目被停止。仅开发了一个7w平方米的地下室，并在地面上插入了钢筋。几年前，钢筋开始生锈，施工队不得不在钢筋上浇注轻质混凝土，这就变成了一片“石林”，类似于图中的墓地。现在看着荒芜的现场，谁会想到几年前建筑现场的兴奋和喧闹？

2016年，地王频频出现，表面上风光无限，但实质上却有太多的无奈和痛苦，对开发商和房地产投资者都不利。