101家房企负债超3万亿 高杠杆加大风险优房客

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29日晚，保利地产(600048，BUY)发布半年度业绩公告，四家典型房企“兆宝万金”的半年度报告全部披露。据风能信息数据显示，截至目前，101家房企发布了中期报告，营业总收入5228亿元，同比增长37%。然而，值得注意的是，虽然营业收入有所增加，但住房企业的资本杠杆也大幅增加，资产负债率达到65.68%，总负债达到3.74万亿元。

业内人士警告称，疯狂抢购将导致未来高地价、高杠杆率和许多风险。房地产企业太激进了。一旦未来价格上涨放缓，高地价压力将会强烈爆发。

疯狂销售飙升至创纪录水平

2016年上半年，房地产企业销售收入创新高。根据中原地产研究院发布的统计数据，2016年前7个月，30家上市房地产企业的销售额总计1.33万亿元，同比增长72.2%，创下新纪录。

其中，7月份新城控股(601155，BUY)、徐汇地产、景瑞地产、碧桂园、首开地产、中国金茂的销售额同比增长100%以上。新城同比增长142%，实现84%的年度目标，景瑞增长149%，碧桂园增长143%，徐汇增长68%，徐汇增长174%，实现74%，首开164%，实现116%。

销售额超过1000亿元的房地产企业有4家，分别是万科、恒大、碧桂园和保利地产，销售额分别为2175.1亿元、1848亿元、1494.2亿元和1227.71亿元。在此背景下，恒大将年销售目标从此前的2000亿元提高至3000亿元。

此外，在600亿元至800亿元的销售目标阵营中，融创中国、金地(600，383，买)和龙湖地产前七个月的销售额同比增长超过80%。

事实上，随着销售额的快速增长，库存周转率也大大提高了。数据显示，2016年上半年房地产企业库存周转率平均为0.76倍，而2015年同期为0.18倍。

但是，值得注意的是，虽然销售有了明显的增长，但房屋企业的利润却不尽如人意。以四大房地产企业为例。万科销售额近2000亿元，上市公司股东净利润53.5亿元，保利利润49.6亿元，投资38.52亿元，母公司净利润7.78亿元。

在此背景下，风能信息数据显示，2016年上半年已发布半年度报告的101家房企营业收入为5228亿元，较2015年同期大幅增长37%，利润总额为680亿元，较2015年同期522亿元大幅增长30%。但它的净利润只有484亿元。

差异化和适者生存更加明显

值得注意的是，虽然一些房地产企业的业绩有了很大提高，但一些房地产企业仍然面临亏损。

全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示，由于宏观经济的影响，房企面临去库存化的压力，优胜劣汰的机制越来越明显。房地产行业集中度不断上升，全国前100家房企销售了近一半的住房，前100家房企销售金额集中度大幅提高，接近50%。

据记者不完全统计，在已发布中期报告的101家房地产企业中，仍有19家房地产企业净利润为负。这意味着，在整体市场好转的背景下，超过18%的房地产企业仍处于亏损状态。

其中，重庆发展(000514，买)和吕晶控股(000502，买)等10家房地产企业亏损超过1000万元，3家亏损超过1亿元，1家亏损超过10亿元。它们是沙河股份(000014，买入)亏损1036万元，田放发展(600322，买入)亏损1553万元，荣丰控股(000668，买入)亏损2180万元，重庆发展、吕晶控股和中国高新(600730，买入)分别亏损2278万元，广信源成(002147，买入)，天地源阳光(000608，买)、云南城头(600239，买)和天津松江(600225，买)损失数亿元，分别为1.13亿元、3.60亿元和5.21亿元，而嘉凯诚(000918，买)损失高达10.67亿元。

业内人士表示，根据前期增加和前期亏损的房企数据，上半年不同净利润规模的房企数量保持不变，但平均增速明显不同。在行业利润空收窄的背景下，净利润超过100亿元的住宅企业平均产值为209.67亿元，同比平均增长18.47%；一些净利润在10亿元至50亿元之间的中型住宅企业从本轮市场的结构性复苏中受益匪浅。在此区间内，住宅企业净利润同比平均增长率达到11.92%，部分企业净利润增长率甚至达到60%-90%；然而，房地产企业在50亿元至100亿元范围内的平均净利润为75.71亿元，同比增长0.70%。由于市场布局或产品结构的单一影响，这一范围内的房地产企业净利润增长缓慢。

“住房企业业绩差异的主要原因来自它们布局的差异。国信证券(002736，BUY)房地产行业分析师董德志表示，住宅需求在三到五年内相对稳定，目前的高销售增长意味着对未来需求的透支；由于我国住房需求转移的单边特征，一线城市居民一般不去二线城市购房，二线城市一般不去三线城市购房。目前，二线城市的房地产销售热潮意味着大量三线和四线城市的需求已经转移。综上所述，三、四线城市居民的需求已经被严重透支和转移，今年供应层面的库存面积不会明显减少，这意味着未来房地产去库存化的压力将会更大。

万科的半年报还指出，上半年，各城市仍表现出明显的差异化。大城市新房销售面积大幅上升，但供应增长有限，商品房库存快速下降。然而，在土地供应量大、人口增长缓慢甚至负增长的城市，库存压力仍然相对较高，情况并没有得到根本改善。

高风险负债导致担忧

2016年，在销售大幅增加的背景下，房屋企业加快了土地储备。截至8月24日，全年最活跃的14家征地企业完成征地200多亿元，总征地4093亿元，比2015年同期的1864亿元增长120%。

根据中原地产的数据，融创收购的土地总额高达478.69亿元，较去年同期的73.13亿元大幅增长554%。绿化用地总量348亿元，同比增长55%。荣鑫改变了去年同期没有拿到土地的局面，土地收购总额达到345亿元。此外，碧桂园、恒大、万科、保利的征地资金也超过300亿元。

而在房企大举收购土地的背后，当地的土地收入也大幅增加。中国卖地最多的50个城市经历了卖地面积没有增加，但土地周转量却爆炸式增长的现象。据中原地产研究中心统计，截至8月22日，50个主要城市的土地总建筑面积为6.9489亿平方米，与2015年同期的6.9461亿平方米基本持平。然而，土地出让金爆发了。截至当日，全国50个大城市土地出让金总额达到1.39万亿元，比2015年同期的9342.8亿元增长49.22%。

对此，中原地产营销总监张大伟表示，在资产短缺的背景下，大量资金流入房地产，在资金的支持下，房企加大了杠杆的使用。

事实上，房地产企业的资产负债率已经大幅上升。例如，贾凯的资产负债率已经达到93.55%，比上年的84.64%提高了8.91个百分点。天津松江的资产负债率也高达90%，同比增长6.6个百分点。此外，万科、华夏幸福(600340，BUY)等18家房地产企业的资产负债率超过80%。

从净资产负债率，即产权比率来看，房地产企业的数据高得惊人。商辂房地产(600223，购买)和贾凯市的净资产负债率高达1400%。

广发证券(GF Securities，000776，BUY)分析师乐嘉东表示，从上半年开始，资金流动性持续宽松，而整个市场缺乏优质资产进行投资，房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

“但在下半年，交易量的逐渐下降将抑制住房企业的开发投资，住房企业的融资活动将逐渐降温。”乐家栋认为，房地产企业未来面临的风险一方面是资产方资本约束导致的资本收缩；另一方面，在当前的货币环境下，居民的杠杆利用水平较高，开发商的未来支付将受到流动性的很大影响。

与此同时，政府监管正在收紧。根据最新数据，截至目前，武汉已有22家房地产企业因8月份违规销售被房管局扣款，并被列入不良信用记录。

张大伟还指出，房企过于激进，一旦未来房价上涨放缓，金融压力将会加剧。例如，融创478.69亿元的土地收购总额占其总销售额的81%，而融信345.39亿元的土地收购总额占其总销售额132.2亿元的261.3%。