地产商称地价已透支：没买到地纠结三天 买到纠结五年优房客

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上半年一线城市和部分二线城市楼市回暖后，楼市放缓，地王频频出现，限购限贷、杠杆风险成为房地产行业的热点问题。在海南举行的2016博鳌房地产论坛上，与会者就此问题发表了看法。

热点1

房价会继续上涨吗

“今年上半年一些城市新一轮房价上涨是不可持续的，下半年可能会回落。”新城控股(601155，BUY)集团有限公司高级副总裁欧阳杰说。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，6月份，70个大中城市房价环比继续上涨，城市数量继续减少，增速继续收窄。

数据显示，6月份，70个大中城市新建商品房和二手房价格分别上涨55%和48%，分别比上个月下降5%和1%；有10个城市和14个城市分别下跌，分别比上个月多6个和1个。在新增商品房价格环比上涨的55个城市中，有33个城市的涨幅比上个月有所收窄；增幅最高的是4.9%，比上个月低0.6个百分点。

据估计，6月份，70个大中城市新建商品房和二手房价格分别上涨1.8%和1.2%，与上月相比分别回落0.1和0.2个百分点。就城市而言，一线城市环比增速较上月略有扩大，而二三线城市环比增速继续收窄。

国家统计局发言人盛表示，过去几个月，房地产销售保持了较高的增长速度，但目前正经历一个下降过程；房价上涨放缓，房地产市场分化明显。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在谈到房地产市场未来走势时表示，预计下半年将相对稳定，增速将放缓。“由于房价已达到周期性高点，一些城市的房地产市场明年将出现负增长。”

中华全国房地产商会创始会长聂梅生也同意对房地产下行趋势的判断。她认为上半年的价格上涨已经形成阶段性高点，整个市场的放缓已经成为未来的趋势。

热点2

“土地国王”频繁出现背后的风险是什么

地产大王的出现频率已成为上半年房地产市场的一个主要特征，全国50个主要城市出现了200多个“地产大王”。与会者认为，这场“土地国王盛宴”背后的风险应该警惕。

“王迪项目未来能否赚钱，取决于货币政策是否会收紧。”迦南资本合作公司创始人、建行景瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。

至于频频出现的房东现象，经济学家向松佐说，这说明中国的房地产不够健康。目前，北方、上海、广州和深圳的平均房价接近5万元，购买100平方米的房地产需要500万元，是高收入阶层年收入的10倍以上，房价收入比过高。

现在我在这地被缠住了三天，在这地被缠住了五年徐汇控股董事长兼董事林忠认为，未来五年内，深市和北上广的房价将难以覆盖当前的地价。最近，如果你想在这些城市买地赚钱，压力不小。

热点3

房地产市场的监管是否更严格

当与会者讨论“如何对待二线城市的贷款限购令”时，二线城市的“四小龙”中有两个相继表态:南京宣布购买南京两处房产的首付款不低于35%，当网上拍卖土地价格达到最高价的90%时，该地块上的商品房必须作为现房出售。同一天，苏州还规定，第一套优秀的第二套房首付比例应提高，外国人应支付一年的社会保障购买第二套房。

今年上半年，南京房价飙升，6月份新建房屋平均价格同比上涨29.7%。

欧阳杰表示，二线热点城市出台了调控政策，旨在解决房价过高问题，控制地价快速上涨，两者相辅相成。

原中国房地产协会副会长朱也表示，中央政府提出抑制资产泡沫，这表明热点城市将严格执行差别化住房信贷政策，抑制房价和地价的非理性上涨。南京和苏州都在努力降低房地产市场的杠杆率，抑制投资需求，并响应中央政府的“抑制资产泡沫”政策。

然而，在此之前，合肥和其他城市的限制贷款政策被称为“最严格的房地产市场限制”，这引起了争议。有些人认为行政手段干预过多。顾云昌认为，购买限制和贷款限制等政策是最后手段和短期行为。

"当市场下跌时，没有必要实施这些政策."顾云昌表示，房地产市场应该以市场手段进行监管，辅以行政手段。

热点4

杠杆风险大吗

"中国居民正在买房，而且杠杆率增长过快."中国银行(601988，BUY)协会首席经济学家、中国十三五规划专家委员会成员巴曙松在论坛上说。

巴曙松表示，根据他的研究，中国居民购房的杠杆率已从2005年的17.1%飙升至2015年的39.9%，预计2016年这一数字将升至44%。每一轮房价上涨都伴随着居民杠杆率的提高。

“在对交易杠杆进行总体评估后，人们发现，新的抵押贷款销售比率处于较高水平，由空上升，但不适宜有过于乐观的预期。”巴曙松表示，2011年以来，中国新增住房抵押贷款的销售比例持续上升，2016年上半年达到43%，约50%被认为是居民新增住房抵押贷款的较高销售比例。

与会者认为，杠杆产品如“首付”应予以重视，否则将引发一系列负面影响。

经济学家、国家经济研究所所长樊纲在谈到未来是否会实施RRR减息等政策时认为，现在回归中立意味着不扩张也不收缩。