房地产指标回落：意味着房价普涨结束 楼市分化加剧优房客

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房地产许多指标的下降，不仅意味着价格普遍上涨阶段的结束，同时也意味着房地产市场分化的加剧。热点城市和地段总是抓住机会取暖的模式没有改变。

最近，国家统计局公布了7月份房地产开发的投资和销售情况。在开发投资方面，房地产开发景气指数再次降至94.01，比6月份下降0.39点。今年1-7月，全国房地产投资增速比1-6月下降0.8个百分点，其中住宅投资增速下降1.1个百分点。在销售方面，1-7月，商品房销售面积增速比1-6月下降1.5个百分点，销售增速下降2.3个百分点。

许多关键指标的下降表明，整个房地产市场已接近顶部。在今年下半年，房地产市场可能会呈现出逐渐下降的趋势。部分原因是一线城市和一些二线城市收紧了监管规定，提高了房地产市场的开发和销售门槛；这在一定程度上是由于一些房地产市场在蓬勃发展后的调整要求。尤其是“地王”的频繁出现和三、四线城市房地产市场的高库存，抑制了企业的投资热情。

房地产市场的适当降温对宏观层面来说是一件好事。过去，房地产市场的发展和房价的持续上涨分阶段产生了双赢的效果:地方政府可以获得巨额土地收益，银行可以获得可靠的抵押贷款利润，早期购房者可以改善他们的生活和财务状况。然而，这种阶段性的双赢效应正被日益严重的负面效应所掩盖。

一方面，房地产市场过热导致资金多次严重错配，使得其他实体经济无法获得足够的金融支持，加大了产业失衡的严重性和产业结构调整的难度。另一方面，住房消费和投资抑制了居民的日常消费需求，增加了企业成本。一些调查显示，高房价已经成为制约企业发展的三大因素之一。

华为在深圳搬迁的传言充分显示了房地产市场给企业带来的麻烦。此外，一线和二线城市的虹吸效应导致三线和四线城市经常出现鬼城，建筑严重积压，造成巨大浪费，削弱了经济发展的可持续能力。

正是由于房地产异常发展的风险，政策方面最近明确提出要“抑制资产泡沫”，坚持稳健的货币政策。7月份，在适度宽松的预期下，m2同比增长率仅为10.2%，远低于年均13%的水平，这可能反映出决策者的审慎考虑。这种考虑不能与房地产市场无关。

然而，将房地产开发投资和销售增长率的下降视为房地产市场逆转的迹象还为时过早。与稳健的货币政策相比，房地产市场的具体调控要灵活得多。

由于城市政策是当前房地产市场调控的主题，一、二线城市和三、四线城市的房地产市场有不同的政策处理。这也意味着，那些拥有住宅和投资价值、在本轮周期中增长甚微的二线城市，可能不会收紧政策、调整杠杆。

此外，过去的监管历史表明，一线城市和受欢迎的二线城市的限购越严格，未来的反弹就越强劲。即使房价现在得到控制，从长期来看也可能无法持续。这是由地区发展差异和环境差异决定的。

因此，房地产许多指标的下降，不仅意味着价格普遍上涨阶段的结束，同时也意味着房地产市场分化的加剧。热点城市和地段总是抓住机会取暖的模式没有改变。真正的变化取决于更基本的环境变化。例如，土地财政的弱化，实体经济的财富效应等等。显然，这需要时间。