楼市去库存是把双刃剑 造成城市之间“抽血”现象优房客

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自2015年11月高层官员首次呼吁房地产市场去库存化以来，这已成为过去8个月影响中国房地产市场的一个重要行动指南。从某种意义上说，这是今年供应方结构改革五大任务中最快、最有效的一项。

然而，热点城市买不到，滞销城市卖不出去，这仍然是库存战的矛盾。随着资金向部分城市的涌入，城市间的“抽血”现象也随之产生，这使得基础不稳固的三、四线城市更加萧条。去库存化正在演变成几个城市的房地产市场狂欢，而城市之间的资本、房地产和其他行业正在流血。

中央政府提出去库存化的初衷是促进住房制度改革，以满足新公民的需求和扩大有效需求；为了促进农民工市民化，加快登记人口的城市化率，从这一点出发，去库存化的效果被房地产市场的狂欢所掩盖。

为此，7月26日中央政治局会议明确了供给侧结构改革五大任务的实施方向，再次强调去库存化和短板化方向应与有序引导城市化进程和农民工市民化有机结合。

然而，城市化和农民工市民化是一个系统工程，不能像一些城市那样通过财税政策刺激农民工买房来实现。它最需要解决的是农民进城的“担忧”，其他配套改革也需要到位。

下半年，随着房地产调控的推进和资本的收紧，房地产市场可能会走出与上半年不同的走势。然而，热点城市的降温不是去库存化的初衷，而是一种“副作用”。如何拯救三、四线城市是下半年政策发展的方向。

钱去哪里了？

“坚决不碰第三条、第四条线”，不知何时开始，这成了房企用脚投票的选择。在本轮房地产市场中，布局一、二线热点城市的房地产企业赚了很多钱，而那些在三、四线城市跑的却陷入了投资失误的泥潭。

以7月份为例，全国300个城市的土地出让金总额为2057亿元，但一线城市和二线城市分别获得342亿元和1303亿元，占全国“卖地”收入的近80%。

房屋企业决策的背后是成千上万的买家用钱投票的结果。自去年下半年以来，一线城市的房地产市场率先上涨，对冲基金和投资者纷纷涌入。在去库存化精神下出台的包容性货币和税收政策，让一线城市的房地产市场繁荣起来，并火上浇油。

随后，随着春节后深圳和上海调控政策的收紧，资本向一线城市和一些“强势二线”城市的周边地区溢出，导致南京、苏州、合肥和厦门出现了一夜抢房的奇怪局面。

与此同时，土地市场在这些一线和二线城市狂欢。今年上半年，长三角地区杭州、南京、苏州、合肥、上海的土地出让收入为3355.9亿元，同比平均增长230%。

例如，在上海，每一次受欢迎土地的拍卖都吸引了至少15家房地产企业参与竞争，并吸引了数百轮标语牌。房地产企业宁愿以几倍的溢价收购一线城市的土地，也不愿去三线和四线“拯救市场”。

以安徽省铜陵市为例。近年来，铜陵的许多土地拍卖都被拍卖，这种情况甚至在2015年达到了极点——所有地块都被拍卖。

在这种情况下，一些过去依赖土地融资的三、四线城市的经济甚至更弱。“如果土地卖不出去，那就没什么好说的了。”这是东部某省一个不太受欢迎的城市的一名官员，他对今年上半年当地财政收入为负表示遗憾。与此同时，由于土地价格飙升，上半年地方省会城市一般公共预算收入增长超过20%。

除了城市间的流血，房地产业为其他行业抽血也成为本轮楼市狂欢的最大副作用之一。

上半年，中国住房抵押贷款增加2.36万亿元，同比增长1.25万亿元。与此同时，m1与m2的剪刀差继续扩大，表明大量居民存款转化为房地产企业的活期存款，实体经济陷入所谓的“流动性陷阱”，私人投资增速自年初以来大幅下滑。

人们去了哪里？

为什么去库存化会成为地区和行业之间如此大的一股血液？

除了宽松货币政策的刺激外，人口现象也解释了二线城市房价上涨的原因，即城市化与大规模城市化发生了碰撞。

如果说2010年前的房价上涨是一种人口现象，那么本轮一线城市房价上涨的支撑因素则是彻头彻尾的货币现象。然而，人口迁移对房价的拉动作用仍然存在，主要表现在二线省会城市和从三、四线城市向二线城市迁移的过程中。

以河南为例，该省居民人口在过去五年几乎没有增加，净增长率甚至达到-3%。然而，郑州作为其省会城市，同期人口增长率约为10%。

这种人口净流出和省会人口净流入正在合肥、南昌等地上演。由于对人口的严格控制和一线城市住房拥有门槛的提高，人口正涌向省会和中心城市，以获得更好的公共服务资源。

在作者的家乡，普通家庭为他们的孩子买房子，无一例外，他们选择省会。一个显而易见的原因是，这些省份最好的大学都位于省会，如果学生毕业后能在那里找到工作，买房是自然的选择。而一些条件较好的家庭将目光投向了北京、上海和其他地方。

这种选择的后果是什么？

一方面，很少有人会对三、四线城市的新房感兴趣；另一方面，在一线城市或省会城市买房需要整个家庭的帮助。这些家庭经常选择出售他们以前的房产，并将资金集中在这些城市，这无疑给三线和四线城市的去库存化增加了一个难题。

如果我去股票，我该怎么办？

客观地说，这一轮去库存化是有效的。

今年以来，已有20多个省份发布了“军令”，根据不同情况提出了具体的去库存实施计划。截至2016年6月30日，全国已有近100个城市出台了与住房购买和结算相关的政策。许多中西部城市推出了不同的去库存金融工具，一些中西部省份明确表示，城市中的农民及其子女有平等的机会获得就业、教育和医疗等公共服务，并为农民工和愿意在城市购房的农民创造条件。

根据同一次政策咨询的数据，截至今年6月，四个一线城市中北京和上海的库存同比下降20%以上，而深圳的库存由于房企步伐加快而增加了近14%。在去库存化的最大赢家“强势二线”城市，苏州的库存下降了47%，南京的库存下降了56%。长沙、武汉和福州等二、三线省会城市的房价也大幅下跌。

在非省会城市，去库存化的效果有其自身的优点。浙江舟山下降了14%，山西运城上升了4%。然而，从全国来看，自2015年下半年以来，全国35个城市的库存总体呈下降趋势。

下一步，房地产市场应放弃包容性货币和税收政策，坚持“一城一策”。

更重要的是，加快三、四线城市公共服务均等化包括产业结构升级、教育、医疗等公共资源匹配、解决农民市民化的“后顾之忧”。

这并不容易，甚至在短期内难以实现，但这是一个长期的去库存解决方案。