楼市变局：繁荣景象背后潜伏着风险优房客

本篇文章1161字，读完约3分钟

继二级市场“四小龙”之一的合肥7月1日在房地产市场实施新政后，厦门也从7月15日开始调整住房信贷政策。这两项政策的核心是提高二手房及以上住房的最低首付比例，释放出一个降低信贷杠杆、为房地产市场降温的重要信号。

合肥和厦门并不是唯一采取行动的城市。上海、深圳和北京的限购政策没有放松；苏州和南京相继出台了土地拍卖的“导火线机制”以防止过热；一些银行也开始通过“降低杠杆率”来控制投资房地产市场的风险。例如，兴业银行(601166，买)(15.46 -0.83%，买)大幅降低了开发贷款和个人按揭贷款的额度，工行个人商品房贷款的最低首付比例也从50%调整到70%...

房地产市场再次出现降温信号，是对一些一线和二线城市再次出现过热的警告。

今年上半年，北方四大一线城市广州和深圳，以及核心二线城市合肥、南京、苏州和厦门，依次上演了《每日光盘》和《难找房》的故事，极大地推高了楼市的人气。房价上涨基本上缓解了一线和二线城市的库存压力，但“买高不买低”的心理驱使一波买家涌入售楼处，提前释放了购房需求。上海和深圳再次出现，连夜排队买房，合肥和南京陷入了数万人争夺数百套住房的疯狂模式...

繁荣景象背后隐藏着风险

与前几轮楼市反弹不同的是，本轮房价在一些城市飙升，地王频频出现，这更多地与金融杠杆有关。30%的首付使房地产投资的杠杆率提高了一倍多，而年初暴露出来的连锁店和许多p2p公司提供的首付贷款进一步放大了杠杆率，这与2015年股市损失的场外资金配置非常相似。

增加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产将不再像必需品，而是越来越像金融产品，这将不可避免地导致房地产投机和房地产价格泡沫。如果我们继续提高杠杆率，旧的泡沫就不会挤出来，新的泡沫就会积累起来，当政策收紧时，新的泡沫可能最终破裂，导致房地产市场、金融体系乃至整个经济的风险。

历史告诉我们，美国的次贷危机和日本的房地产泡沫已经形成了一个恶性循环，这是由于反复的杠杆作用和反复的量化宽松和再宽松。因此，一旦发现房地产杠杆率过高的迹象，就必须将其消灭在萌芽状态。

防范住房金融风险，关键是继续实施反周期宏观调控政策，加快相关领域的改革，释放更合理的新需求，调整供给以适应新需求。鉴于下半年和明年可能出现的短期市场调整，宜采取“缓水长流”的控制策略，而不是“动辄用猛药包”，把握货币、财税、土地等政策出台的时机、节奏和力度，协调配合，保持调控“温度”的可持续性。

防范住房金融风险，重要的是要落实“按市决策”的调控主体任务，同时也需要城市之间的协调与合作。要分政策，一线、二线、三线、四线及以下的城市要采取完全相反的政策措施；作为风向标，要保持一、二线城市市场稳定，防止一、二线城市过冷过热，带动三、四线城市去库存化，确保住房市场长期持续稳定发展。