表外资产＂去杠杆＂ 房地产委托贷款要求四证齐全优房客

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“除了银行间理财、信托和资产管理计划产品等投资以外，委托贷款也积累了一些风险。”一些股份制银行的商业人士告诉《21世纪经济报道》，银行的委托贷款有相当一部分投资于房地产行业。随着新一轮的楼市调控，总会有人在递包裹的时候接手。

银行表内外投资业务聚合的风险越来越受到监管部门的重视。

一些银行家向《21世纪经济报道》表示，银监会第三季度经济金融形势分析会上，银监会主席尚福林指出了银行债券投资的市场风险和流动性风险。

“今年，该行的委托杠杆投资债券出现了爆炸式增长。无论是自营基金还是表外理财基金，都是通过质押进行回购的，而且有一种结构化的方式，存在短期期限错配的问题。”上述银行家表示:“这意味着，一旦市场流动性收紧，资金就很容易遭到践踏，风险也很容易转移到银行。”

与此同时，监管部门也开始关注委托贷款表外业务给两高一盈行业带来的风险，尤其是房地产行业。

上海银行(601229，BUY)一位高管透露，去年11月，上海市规划和国土资源局对开发商的土地招标资金进行了渗透管理。开发商在支付土地款时，需要填写资金来源是否涉及关联方、资金流向，并提交其自身及资金来源关联方的所有银行存款明细等。，其自有资金的申报构成必须经会计师事务所认定和证明。

银行间投资在债券市场遭遇去杠杆化

自去年以来，银行间投资一直呈上升趋势，尤其是当前债券市场高度敏感，周期性债券违约事件不断增加，投资风险也在不断加大。其中，杠杆是一个非常重要的因素。

所谓债券加杠杆是指通过分级结构债券产品进行资金配置，通过债券质押式回购进行流动性补充和再投资。杠杆率可以通过两者并用来扩大。例如，去年的普遍做法是在前端以4: 1的比例分配资金，在后端100%回购，即劣质资金可以煽动9倍的资金。

今年年初以来，中共和三大协会相继使用政策工具，试图缓解市场增加杠杆的强烈冲动。例如，8月份，央行重启了14天反向回购，延长了贷款期限。市场解释称，央行希望对隔夜质押式回购等短期资金施压，以稳定资本市场的波动。

另一个例子是中国证监会发布的“新八条底线”，规定结构性产品的杠杆率固定收益不得超过3倍，股权不得超过1倍，其他类别不得超过2倍。

然而，质押式回购的杠杆作用几乎没有明确的约束。据《21世纪经济报道》记者报道，不同机构在市场上对债券质押式回购的杠杆作用大相径庭。私募机构的杠杆率可以设定在300，一般在200以内。根据不同的策略，包括银行在内的更多机构一般将质押式回购的杠杆率控制在140以内。

据上述银行家介绍，银监会在第三季度经济金融形势分析会上也提到，要尽快完善金融管理监管体系。特别是，央行关于将银行表外财务管理纳入mpa广义信用统计的研究，也在一定程度上推动了银行财务管理监管措施的最终出台。

自2014年12月银监会发布《商业银行财务管理监督管理办法(征求意见稿)》以来，今年新一轮的咨询工作已经重启。

据一位与监管机构关系密切的《21世纪经济报道》记者称，银监会已于7月召开了部分银行会议，讨论修改银行金融管理监管办法，并于9月和10月组织了相关会议。7月份发布的新版本咨询草案没有提及杠杆比例限制。但是，在银行监管系统收集意见时，有一个关于银行金融投资总杠杆限额的建议，不知道是否会纳入管理办法。

表外资产的周期性扩张和收缩

作为资本萧条的上海，近两年来表外业务的发展速度明显领先全国。

据《21世纪经济报道》记者从上海银行业专业人士处获得的数据，截至今年9月底，辖区内银行表外业务余额达到总资产的1.8倍，金融资产服务业务对表外业务的贡献率超过80%。

去年的数据还显示，2015年，上海银行业非信贷资产(包括表内和表外)同比增长近20%，比总资产增长率高出4个百分点，占总资产的近60%。

纵观全国，一些小银行不仅非信贷资产比重大幅上升，而且信贷和投资收入也出现了倒挂，即投资收入高于信贷利息收入。对此，上海银行董事长于今向《21世纪经济报道》表示，这只是一个阶段性现象。随着市场利率的下降，今年新投资业务的收益率逐渐下降，一些前期配置的高收益资产被提前置换。预计未来投资业务的平均收益率将继续下降。

“除了银行间理财、信托和资产管理计划产品等投资以外，委托贷款也积累了一些风险。”一些股份制银行的商业人士告诉《21世纪经济报道》，银行的委托贷款有相当一部分投资于房地产行业。随着新一轮的楼市调控，总会有人在递包裹的时候接手。

“事实证明，如果我们是一个房地产开发商的贷款，我们不需要完成四个证书，但现在我们收紧了，这与表中的信贷要求原则上是一致的。”上海华北证券交易所的一名人士表示。所谓四证是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证。

至于对银行表外房地产融资的监管，上海这次可以说是毫不留情。

根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资本管理计划分配、保险资金等。不得用于支付土地投标保证金、保证金和后续土地出让价款。

除了收紧银根，上海一位银行业高管透露，去年11月，上海市规划和国土资源局对开发商的土地招标资金进行了深度管理。开发商在缴纳土地出让金时，需填写《商品房土地交易资金来源申请表》及其补充申请和承诺书。

具体来说，开发商需要填写资金来源是否涉及关联方、资金流向，并提交其自身及资金来源关联方的所有银行存款明细等。，其自有资金的申报构成必须经会计师事务所认定和证明。