三部委文件未能阻小区停车费暴涨 亟待官方细则优房客

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2016年初，这一消息在上海一些住宅小区悄然传播。由于该物业在2016年前后强制提高停车费，一些人甚至每月从几百个月涨到几千美元。这些社区的一些业主称元旦不好，从2015年底开始，他们就忙于与物业和相关管理部门谈判，但涨价没有停止。

该物业停车费大幅上涨的根本原因是，从2015年3月1日起，根据国家发改委放开部分商品市场价格的文件，停车费将不再由政府定价。在接下来的半年里，上海的一些住宅小区报告称，停车费大幅上涨，其中一些涨了一倍甚至两倍，这已成为一个备受关注的热点。

媒体一直在积极报道这种情况，但在2015年左右的采访后，大多数媒体发现，很少有管理部门愿意“站出来”帮助解决这个问题，更多的媒体声称他们不在自己的管理之下。

业主与物业或开发商之间关于提高停车费的“竞赛”一直持续到年底，一些社区正式宣布停车费将从2016年开始提高。

此时，2015年12月21日，国家发展和改革委员会(NDRC)官方网站发布了《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》，部分车主感觉当局终于正式表态了。

中国三部委联合发布的《指导意见》明确指出，自然垄断和公益性停车设施需要政府定价管理的，应当纳入地方定价目录，明确管理权限，规范定价方法和程序，有效约束政府定价行为。

然而，一些住宅物业和开发商不承认这一点。他们认为住宅区停车不是自然垄断，也不具有公益性，因此没有必要政府定价。

不相信的居民向有关行政部门投诉，并得到“不被解释”的说法。记者采访了上海的几个监管部门，没有相关管理部门愿意给出直接的解释。

对此，一些业主呼吁，既然国家有明确的指导意见，就应该尽快出台详细的解释和相应的细则，不要让房地产或开发商随意抬高住宅区的停车费。

法律界人士建议尽快立法限制车位等稀缺产品的暴利定价，避免在霸王条款下侵犯消费者利益；它还允许政府依法干预和依法行政。

早在2015年5月，上海媒体就报道称，上海一些相关管理部门正在考虑制定管理方案，应该对停车位价格有一些具体的管理意见，以防出现一些乱象。

但这场辩论从2015年持续到2016年，目前还没有最终结论。

社区停车费飞涨

“如果物业不与我们沟通，每月停车费有必要从400元提高到800元，并在2016年元旦后实施。”近日，上海市长宁区虹桥中原小区的业主告诉庞新闻，小区的停车费翻了一番，这是业主无法接受的。

在虹桥中原小区入口处，2015年12月9日的通知显示小区内的地下停车位为机械式停车库，每个停车位的月租金按照车库通道内的上部停车位、下部停车位和临时停车位进行划分，每月分别从400元增加到800元、900元和1000元。通知还提供了另一种方案:一次性支付20年的车位租金，根据不同的车位报价分别为10万元、11万元和12万元。

据房主称，一次性支付20年的租金风险太大。根据业主提供的照片，有些人住在地下车库。“打开煤气做饭，在里面做饭。这样的车库能在20年内不发生事故吗？”此外，还有很多问题困扰着小区业主:为什么到目前为止你还没有看到小区停车库的产权证？社区停车库的空房间是否与业主区域共用？

1月4日下午，上海何炬物业管理有限公司办公室内，一名市民与停车场工作人员发生肢体冲突。"由于停车库的问题，我们的社区不得不赶时间。"另一位居民说。

据物业公司姚经理介绍，该住宅区自2007年以来一直被占用，行业委员会尚未成立，物业公司受开发商委托。姚经理表示，地下停车库的产权属于开发商中州集团，但未能出示相关证明。

从上海市长宁区住房保障和房屋管理局的一名工作人员处获悉，中州集团尚未处理该小区车库的主要产权。然而，澎湃新闻记者也从相关财务部门了解到，该小区车库的产权属于上海中原房地产开发有限公司，并已取得产权证，但已被用作抵押。

姚经理认为:“当有了‘谁投资，谁受益’的文件，如果开发商花钱建造它，它自然可以收取停车位的租金。”它还说，地下停车库不是一个共享区域，除了人防空室。

在谈到停车费涨价的原因时，姚经理表示，政府已经取消了对住宅小区停车位的价格指导，涨价属于开发商的独立行为，物业和业主都无权干涉。

对此，长宁区成家桥街道副主任表示，他已经接到社区业主的投诉，并组织了开发商、物业和业主代表的会议，但“街道只能搭建一个沟通的平台”，要求物业列出成本，并说明涨价的原因。街道自治办公室负责人表示，正在尽最大努力推动在社区成立一个行业委员会，以检查和平衡开发商的涨价行为。

该社区的一位业主告诉《彭江新闻》:“市场定价的关键是竞争属性和供需弹性。居住区地下车库属于居住区配套设施，停车是刚性需求刚性。因此，尽管其定价不是政府控制的主体，但其价格机制的形成不同于一般的市场行为。应注意避免形成区域性垄断经营行为。开发商坐以待毙显然不是正常的市场行为。”

长宁区住房保障和房屋管理局的工作人员说，以前停车费是由政府定价的。根据长宁区的规定，25%的停车费是物业的停车管理费，但现在不需要了，这已经成为一种市场行为，这确实造成了许多极端情况。

这名工作人员表示，停车费公布得太快，物价部门应该出台一些细则来区分具体情况。

引发价格上涨的文件

上海停车费飙升的“魔盒”首次公开报道由普陀区雅戈尔社区8号开启。

2015年5月，雅戈尔8号住宅区的开发商突然提出，地下300个未售停车位的租金为每月2600元。

业主们立即抗议说，一些业主把车停在社区的入口和出口。在政府部门介入协调后，开发商同意将租金下调至每月1300元，但业主仍表示他们不能接受，因为周边大部分质量相似的社区每月收取400-600元。

随后，上海的一些住宅区提高了停车费的价格。

大华发现园华庭小区表示，从2015年7月起，地下停车位的月租金将从400元提高到800元。

2015年8月，业主刚搬进新江湾市的一个新建别墅小区，每月收到2400元的停车协议，比周围小区高出6倍。当时，业主选举了一个“自治团体”进行谈判，因为行业委员会尚未成立。然而，开发商很长时间没有露面。

从2016年元旦开始，位于建国新路77号的老西门大厦地下停车位的月租金由原来的550元增加到1600元，外加管理费135元，停车位的实际租金达到1735元。但是，该小区地下停车库的产权属于开发商，车位比例约为1: 1.75，所以有足够的车位。

……

自2015年3月以来，上海已有近10个住宅区停车费飙升，这只是媒体的报道。

2015年12月16日，雅戈尔八号小区物业人员告诉记者，小区停车费已调整为每月1300元。“这里有1000多万套房子。”

该工作人员表示，该小区的停车位产权属于开发商上海雅戈尔房地产有限公司，价格也由开发商决定；该物业仅作为服务提供商，每月收取100元的汽车管理费，包括车库的照明、清洁、通风、监控和其他服务。

关于停车费的争议，工作人员说:“这就像买菜一样。你不必买这个昂贵的。”。一些居民立即反驳说，他们可以买别人的菜，但不可能把车停在别人的社区。

房地产或开发商胆敢大幅提高停车费，这主要是基于国家发改委的一份文件。

2015年1月4日，国家发展和改革委员会宣布放开24种商品和服务的价格，包括住宅区的停车服务。

1月18日，上海市发改委公布了新修订的《上海市定价目录》，不再将住宅小区公共部分的停车费列为政府定价项目。

尽管国家发改委和上海市发改委都强调放开价格并不意味着政府应该是“店主”。今后，将加强市场价格监管和反垄断执法，严格查处价格欺诈行为，维护市场秩序。然而，停车费飙升的住宅区继续出现。

上海物业管理行业协会的人士曾向媒体透露，上海约2000个住宅小区的停车位产权属于开发商，而不是所有业主。价格公布后，这部分社区理论上可以“不受任何限制地按照开发商的意愿增加”。

对于上海大部分住宅小区来说，由于停车位的产权属于所有业主，停车费的增加只有经过行业委员会投票后才能生效，因此停车费的增加相对有限。

例如，上海中远两湾城的一些停车位的租金最初约为400元。取消政府限价后，经行业委员会投票，租金提高到600-750元/月。

据上海市物业协会人士介绍，由于这类小区的停车属于公共部分，收入最终将归所有业主所有，所以即使停车费增加，增加的收入仍将进入小区维护基金。此外，各方面的人工成本确实在上升，所以业主可以理解并通过基于这两个因素的停车费的适当增加。

政府定价取消后，没有人愿意监督

2015年底，上海市民王向新闻表示，他了解到方面为了进一步开放市场，取消了政府对小区停车费的定价，但方面“好心做坏事”，并没有想到房地产和开发商会有如此强烈的逐利性。面对物价上涨，管理部门应尽快介入，以免物价上涨成为一种普遍现象。

上海也有法律专家。事实上，国家发改委放开市场定价的初衷是为了充分发挥市场主体的积极性，让企业在市场环境中充分竞争，优胜劣汰；而不是鼓励企业无限制地提高服务价格，通过垄断手段损害消费者权益。“随着房价的上涨，大多数新建住宅的停车位并不紧张。开发商之所以急于提高车位价格，是为了迫使业主通过这种伎俩购买物业车位，这被怀疑是不公平的利润。”

哪个部门应该监管房地产或开发商在社区中飞涨的停车费？

日前，有记者问上海市发展和改革委员会，住宅区的停车费会否受到管制，得到的答复是:“这个问题要问房屋管理部门。”

由于上海市房管局已被撤销，新成立的上海市住房和建设委员会负责住宅区的整体物业管理。然而，上海市住房和城乡建设委员会的人表示，停车费的上涨不受他们的控制，建议向物价部门寻求监督。

上海市物价局价格监督举报电话12358的接线人员表示，如果该物业的停车位属于开发商想提价，物价部门无权干预如何定价；如果业主觉得价格太高，建议尚未成立行业委员会的社区尽快成立行业委员会，以抗衡和限制开发商的涨价。具体问题可咨询居委会、街道和区房管局。

然而，在上述上海虹桥中原社区的案例中，街道和区房管局的工作人员都表示，他们无法控制价格，只能搭建一个多种声音的平台。

经过一轮的采访，没有一个政府部门愿意对住宅区停车费上涨的问题进行监督和承担责任。

2015年底，上海另一家媒体也报道称，在接到小区停车费上调的通知后，很多老西门大厦的业主向房产、开发商、价格、房管等部门举报。通过不同的渠道。

对此，一些律师指出，根据《价格法》，只有当价格上涨存在缺陷时，主管部门才能进行监督和处罚，如价格欺诈；但是，涨价是天衣无缝的，任何部门都无权干涉涨价。

三个部委的新文件是否针对社区停车收费

临近2016年元旦，这也是国家发展和改革委员会的一份文件，它给上海虹桥中原和其他住宅区的业主带来了希望，这些业主正与开发商一起抬高停车费。

2015年12月15日，国家发展改革委、住房和城乡建设部、交通运输部联合发布了《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》[2015]第2975号，并于当月21日发布在国家发展改革委官方网站“价格管理-政策法规”栏目。

虹桥中原小区业主告诉记者，指导意见明确指出:坚持市场导向，依法放开有竞争条件的停车设施服务收费，逐步缩小政府定价管理范围，鼓励和引导社会资本建设停车设施。坚持改革创新，完善政府定价规则和方法，充分发挥价格杠杆作用，合理调节停车需求。坚持发布与管理相结合，加强事后监管，规范停车服务和收费行为，维护市场正常秩序。

“坚持发布与管理相结合，加强事后监管，规范停车服务和收费行为。这句话表明，国家三部委已经注意到各地停车费飞涨的现实，并对此提出了要求。在2015年初取消政府定价后，管理部门将会放手，必须监督和保护居民的利益。”上海闵行一个住宅区的业主王告诉记者。

此外，该指引还单独列出了“规范政府定价行为”，明确了停车设施收费具有自然垄断和公益性的特点。如需政府定价管理，应纳入地方定价目录，明确管理权限，规范定价方法和程序，有效约束政府定价行为。对于纳入政府定价管理范围的停车设施和服务，在确定收费标准时应综合考虑停车设施等级、地理位置、服务条件、供需关系以及社会各方面的承受能力等因素。

上海虹桥中原社区的一位业主告诉记者，住宅小区开发商的停车设施不是公益性的，而是明显具有自然垄断或区域垄断的特征。此外，政府还通过建筑时免除建筑面积比例的政策对它们进行补贴，这种政策具有支持社区的性质，而不是纯盈利性质。因此，根据这一指导意见，政府管理部门仍需对居住区停车收费实行政府定价。"这是一份迟到的文件。"

对此，一些物业和开发商嗤之以鼻:“小区停车是市场行为，没有公益”；“谁说我们是自然垄断者，而且社区外还有付费停车场”...

此时，迫切需要管理层对该指南进行解读。然而，对于这一指导，风起云涌的记者询问了几个相关的管理部门，大部分签收的回复都没有明确的解释和实施细则。

尽管如此，自2016年元旦以来，虹桥中原社区的停车费已从400元增加到800元。

“有关部门不能再沉默了”

住宅区停车费的“放开”是否意味着“无所谓”？上述三个部委发布的指导意见是否意味着住宅区停车费仍需政府定价？

律师丁金坤认为，在NDRC取消政府对住宅区停车费的定价后，作为稀缺产品的停车位价格肯定会上涨，但这不会太不公平。“停车费面临千家万户，法律应该适度干预，而不是完全市场化。否则，就会出现车位高于月薪的现象。”

丁金坤透露，根据英国法律，商人拥有稀缺的产品，并迫使霸王条款赚取巨额利润。在这种情况下，英国政府将会干预价格，而之前商人的霸王条款合同将被视为无效。同时，台湾的《消费者权益保护法》也有类似的规定，该法可以授权政府干预极其不合理的商品定价。

“中国目前没有类似的法律。如果价格不合理，政府就不能依靠它，行政干预也是牵强的。”对于停车费在放开后一夜之间飙升的极端现象，丁金坤建议尽快立法限制这类稀缺产品的暴利定价，以避免霸王条款下的消费者利益受到侵害，并允许政府在干预时有法可依、依法行政。

相关管理部门也不是没有努力。上海市物业管理行业协会秘书长徐玉彪在2015年6月接受媒体采访时表示，住宅小区停车位具有两个属性，即市场价值的基本属性和保护公民生命的社会属性。因此，在车位价格调整过程中，业主不仅要考虑自身的价格反映，还要保证市民的承受能力。最近，市内一些相关管理部门也在考虑制定管理方案，并对车位价格有一些具体的管理意见，以防止一些乱象。

上海媒体2015年8月报道称，政府相关部门表示，上海将不再限制小区停车费，但将加强“事后监管”，研究制定相关措施，接受行业主管部门的指导和监督，搭建价格谈判平台，完善小区停车费价格形成机制。

然而，在国家发展和改革委员会取消住宅停车费政府定价一年后，这些管理意见和定价机制尚未公布。

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