SOHO中国再售物业 潘石屹否认撤资优房客

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3月8日，soho中国发布了经审计的2015年度业绩报告。除净利润同比大幅下降外，soho中国董事长潘石屹表示，“其他财务指标好于预期。”

值得注意的是，潘石屹在2015年业绩发布会上透露，“我们看到上海房价上涨很快，所以我们临时决定出售一些非核心资产，soho中国将首先出售上海世纪广场以测试市场。”

“上海世纪广场的建筑面积超过42000平方米，每天每平方米的租金超过10元。我们必须考虑价格回报率是多少。”潘石屹在接受记者采访时表示，“无论价格如何固定，回报率都远远高于现在上海出售的住房。”

不过，潘石屹也强调，最近有一个声音说，soho中国对北京和上海持有的房产并不乐观，并希望撤回资金，而事实并非如此。Soho中国在北京和上海拥有170万平方米的房产，这些房产的价值正在上升，为股东带来了价值。

租金收入达到10亿元

根据soho中国的2015年业绩报告，2015年，公司实现营业额约9.95亿元，毛利率约7.34亿元，毛利率约74%；净利润约为5.38亿元，同比下降86.82%；现金和银行存款的供应量约为90.12亿元，净负债率约为24%；支付每股0.348元的特别股息。

至于净利润大幅下降的原因，soho中国首席执行官张欣表示:“利润大幅下降是因为我们现在不再出售房产了。”soho中国过去是一家房地产销售企业，通过销售房地产获得巨大利润。资产通过转换操作持有后，净负债率为24%，现金比率也很高。这是一个非常成功的转变。”

值得一提的是，soho中国的租金收入同比大幅增长，租金收入约为10.52亿元，同比增长约148%。潘石屹表示，2015年，在整体经济并不理想的情况下，soho中国新租赁了287，800平方米的房产，实现了128%的预期目标，租金收入约为10.52亿元。其中，望京soho置换合同租金较原合同平均上涨25.1%，soho世纪广场租金上涨24.7%。即使在纽约、香港和东京等国际大都市，也很难在一年内租到这么多新增加的写字楼。

谈到如何对待北京和上海的写字楼市场，潘石屹说，2009年soho中国去上海的时候，大家都说上海的写字楼市场不好。然而，以上海世纪广场项目为例，每平方米的日租金已经从6元涨到10元；北京的写字楼市场比上海好，租金和租赁速度也比上海快。以望京个体户为例，当我们拿这块地的时候，我们计算了一下，如果每天每平方米的租金达到3元，我们就可以赚钱。建成后，每天每平方米的租金不低于6元，现在已经超过10元。

潘石屹表示，在低利率、低存款准备金率的环境下，资产的升值肯定会得到促进。这种现象在京沪市场已经出现，特别是在利率下降的环境下，有回报的资产价值肯定会上升。

转售财产

尽管潘石屹对京沪房产的升值持乐观态度，但他决定再次出售该房产。

“不是出售170万平方米的核心资产，而是准备出售非核心资产的单个项目。”潘石屹透露，soho中国将在本月底出售其首个项目——上海世纪广场。“如果你能得到一个好的价格并获得更多的利润，你也将对股东负责。如果我们以我们想象的价格出售它，它也将是一个相对较高的回报，其他人还不知道。

张欣还表示，对于哪些房产以什么比例出售没有目标。市场是好的，出售非核心资产也是从公司的角度考虑的。这种方式并不少见，世界上许多公司在适当的时候都有资产调整计划。

或许是为了利润目标，潘石屹决定暂时出售该房产。但从soho中国持有的现金数量来看，潘石屹并不缺钱。根据其业绩报告，soho中国的现金和银行存款约为90.12亿元。

至于如何使用这90亿元现金，张欣透露，“我们在征地方面不会很激进，因为公司转型后，是一家以出租写字楼为主的房地产公司，而真正增长的空来自soho 3q。它的经济模式不需要大量投资，而且以轻资产模式运营，因此不需要控制太多现金。”

对此，soho中国总裁闫妍补充称，即使在soho 3q业务扩张的过程中，soho中国也不会购买任何房产，而是会与更多的开发机构和投资机构合作。

替代外债以降低汇率风险

事实上，在soho中国的转型过程中，资产和负债一直受到批评。为了加速转型，Soho中国过去常常在海外借入大量资金，但这种模式正在改变。

根据soho中国的业绩报告，2015年是资本市场宽松的一年。在低利率、低存款准备金的环境下，soho中国去年以3.45%的利率完成了30亿元人民币债券的发行，并偿还了部分外币债券，以规避汇率波动带来的风险。

对此，张欣表示，soho中国过去有大量海外债务，当时美元债务的融资成本相对较低。“随着最近人民币对美元汇率的下降，像我们这样的企业将承担很大的汇率风险，因为人民币收入将用于偿还美元债务，所以我们的董事会对此事非常谨慎。一年多前，我们决定迅速将这种债务结构从外债转变为内债。”。

碰巧的是，当我们做出这个决定时，人民币债券市场发展得非常好。现在，soho中国的外债只占全部债务的16%，这是非常小和健康的，所以不要太担心汇率风险。张欣补充道。

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