二次房改方案提速 新房租赁市场大开发优房客

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深圳、上海、北京等特大城市的房地产市场迅速升温，引起了公众的广泛关注，住房和城乡建设部(以下简称住房和城乡建设部)加大了稳定特大城市房地产市场的力度。然而，尽管如此，住房和城乡建设部的另一项重要工作一直在悄悄加快。

这项工作是《进一步深化住房制度改革总体规划》(以下简称《二次房改》)的起草和制定。根据中央政府的统一安排，“二手房改革”计划的起草工作明显加快。住房和城乡建设部已经完成了二级住房改革的起草工作，其他工作正在进行中。

“租购并举”正成为“二手房改革”的核心理念。作为支持手段，住房和城乡建设部正在起草关于充分发展住房租赁市场的意见。同时，在第二次房改中，国有资本成立了大型房屋租赁企业来发展租赁市场，这也在一定程度上形成了共识。

起草草案

“目前，草案已经初步完成，但还只是初稿，还在不断调整和完善之中。这项工作只是第一步。”3月16日中午，一位接近监管部门的权威人士告诉《中国商报》记者，“进一步深化住房制度改革”方案的起草工作已经“初步”完成。

《进一步深化住房制度改革方案》又称“二手房改革”。这个标题主要是与1997年启动的第一次住房制度改革相比较的。当年，根据国务院的工作部署，福利分房完全停止，商品房市场全面启动。经济适用房制度同时建立，最终形成了当前房地产市场的基本制度框架。

2015年，国家发展和改革委员会在进一步深化经济体制改革领域的工作安排中提出，要“提出进一步深化住房制度改革的方案”。据了解，此前，住房和城乡建设部已经开始了进一步深化住房制度改革方案的初步研究和论证工作。因此，第二次房改被正式列入政府工作议程。

2015年底，中央经济工作会议和中央城市工作会议相继召开。在这两次会议上，中央高层领导人肯定了“二手房改革”的思路和方向，强调要把它作为一项重要工作来抓。随后，深化住房制度改革被视为一项重要任务，并写入中央经济工作会议公报。

“住房和城乡建设部等部门在提出草案后，正在小范围征求意见，然后进行充实和完善。可以说，它正处于征求意见的初始阶段。在未来的最终草案中，应该有相对较大的调整和修订。”前述接近监管机构的权威人士表示。

3月15日，住房和城乡建设部部长陈在全国人大新闻发布会上公开表示，进一步深化住房制度改革的相关工作正在进行中。"这关系到民生和深化改革."陈在新闻发布会上说。

新房租赁

如果房改在1997年停止福利分房，启动中国商品住房交易市场，正在进行的“进一步深化住房制度改革方案”就是在满足城镇新居民住房需求的基础上，全面启动住房租赁市场。

“这是毫无疑问的。一方面，它是每个人在征求意见时形成的共识。另一方面，在向中央主要领导汇报后，在满足城镇新居民住房需求的基础上，发展租赁市场，进一步深化住房制度改革的思路也得到了中央领导的认可。因此，下一步的工作将围绕这一方面展开。”一位参与前一场争论的人说。

根据分工安排，住房和城乡建设部住房制度改革与发展司牵头开展了“进一步深化住房制度改革方案”的相关工作。与此同时，它还吸引了来自市场监督部、住房保障部、公积金监督部以及政策和监管部的人员一起工作。

在这一工作机制下，住房和城乡建设部对中国住房租赁市场的现状进行了初步评估。根据评估，我国目前的房屋租赁市场主要存在两个问题:一是缺乏专门从事房屋租赁的企业，没有规模；第二，租赁市场主要是旧房和二手房，而二手房的租赁市场仍然相对较小。

据住房和城乡建设部评估，中介服务仍存在不规范、无序竞争的问题。此外，机制和相关法律需要完善。“现在，基本上，这项工作是围绕这四个部分进行的，一个接一个，一个接一个。”前述接近住房和城乡建设部的权威人士表示。

记者了解到，住房和城乡建设部正准备提出加快住房租赁市场发展的建议。这将是启动住房租赁市场的纲领性文件，它将在一个框架内设计住房租赁市场的法律制度、发展方向和鼓励政策。

Reits“进步”

本报记者证实，上述《关于加快发展房屋租赁市场的意见》的内容主要包括以下几个方面:一是注重法律法规的建立，建立制度和机制，规范租赁行为。第二，注重培育市场主体，包括企业、机构和个人。我们还应该把重点放在政府推动这项工作上，以便尽快形成一个完整有序的租赁市场。

事实上，第二个项目，培养市场参与者，是市场中最具开拓性的努力之一。目前，根据住房和城乡建设部和中国人民银行总行(以下简称“中央银行”)的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四大城市正在根据本地实际情况制定reits试点方案，目前试点方案已经完成。

Reits是房地产信托和投资基金的简称。它是一种信托基金，通过发行收益凭证来筹集特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者。在国外，房地产投资信托基金通过资本市场向公众投资者发行。

2008年底，4万亿经济刺激计划出台后，时任国务院总理的温家宝召开国务院常务会议，提出创新融资方式，通过M&A贷款、房地产信托投资基金(reits)、股权投资基金、规范发展民间融资等多种形式拓宽企业融资渠道。

根据这一精神，央行于2009年初初步提出了reits试点的总体框架，并初步起草了《reits试点管理办法》。然而，在当时央行reits试点的总体框架下，reits仍以信托形式发行，没有以类似形式在资本市场或公开发行市场上市。

事实上，央行在2009年推出的reits试点框架并没有突破mainland China《公司法》的规定。在香港和新加坡，房地产投资信托基金的信托资产将附属于一家空壳公司，即spv(特殊目的公司)，信托资产将以部分股权的形式投入spv，spv将发行基金。然而，内地《公司法》不允许通过设立特殊目的公司发行和上市房地产投资信托基金。

由于2009年央行推出的reits试点框架没有赋予其公开发行的性质，只能在银行间市场流通，其带来的融资渠道的变化意义不大，因此在市场实践中申请人很少。对于房地产开发企业来说，他们需要等待房地产投资信托基金作为一个更实质性的融资渠道出现。

不过，这一试点项目有望形成一些突破——这一次，住房和城乡建设部和央行部署了北京、上海、广州和深圳准备推出reits试点项目，实际上是在“积极培育住房租赁市场”。建立完善的住房租赁市场体系”，这是中央政府今后对房地产市场的主要工作思路。

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