北上广不惧“退租潮” 高档写字楼“劝退”P2P公司优房客

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最近，在低利率时代，p2p是老年人、中年人和年轻人财富的代名词，它再次成为了一个恶霸。虽然圈内人士对公众的误解感到沮丧，但中国金部、快路集团和荣毅宝的相继倒闭引发了上海“泛p2p公司”的信任危机。

上海的高品质办公楼，使用p2p租户作为重要的支持，最近开始缩小“筛子孔”，甚至主动将奢侈的p2p租户拒之门外。记者了解到，去年上海金融租户对写字楼新需求的10%以上来自p2p公司的贡献，P2P公司是当时“支撑”上海写字楼市场供求突破百万平方米的引擎之一。

现在，p2p租户的退潮会给这个大都市的商业地产模式增加变数吗？

高档办公楼

“说服”投资和财富管理公司的租户

记者从核心商务区的一些高档写字楼了解到，投资理财公司是互联网金融概念公司“望而却步”的重灾区。“主要原因是，一旦这些平台出现业务问题，它们就无法赎回，或者被怀疑非法集资和逃跑。许多投资者会聚集在办公楼里捍卫自己的权利，拉横幅，坐在长椅上，甚至写血书。我们担心这会给其他业主留下不好的印象，也会破坏我们自己的高端形象。”一位有银行背景的甲级办公楼负责人告诉记者。

该负责人透露，自今年年初以来，已有十几家p2p公司被“说服”。“刚过一年，正是签订租赁合同的高峰期。大多数已终止租约的公司在合同到期时不会续签租约。”

记者注意到，“中国金”事件后，外滩的许多历史建筑和著名建筑都名誉扫地。外滩三号是中国和金在外滩租用的三栋建筑，包括外滩五号、外滩八号和广东路102号，其中，外滩五号建于1925年，曾是招商局和海事局的办公楼，现在是国际知名的顶级消费综合体。然而，由于卷入“中国-山西”案，这些受保护建筑的外墙甚至被不可逆的化学试剂损坏，并被前来索赔的投资者“损害”。在陆家嘴，金茂大厦的几层和世界金融中心的70层也被包围。

位于南京西路的高端写字楼嘉里中心(Kerry Center)的一位相关人士告诉记者，p2p公司退租的现象是对政府监管和引导的回应，一些p2p公司被“高层”的物业包装所阻止。据悉，4月5日，上海市出台了《关于进一步防范和处理上海非法集资的实施意见》，明确了对商业建筑、科技园区和投资中心“谁引进、谁负责”的原则。

“在过去，p2p公司来寻租是最令人耳目一新的。它们通常可以修复一两次。他们很少讨价还价，有很高的支付能力，并且有很大的需求区域。他们谈论的是门面和炫耀，但现在，一旦这些点对点贷款、投资和金融管理平台面临风险，我们就必须承担责任，因此我们只能保持谨慎。”上述相关人士告诉记者。

无助的“一刀切”:

原则上，p2p公司不再被接受

在采访中，几名负责核心商务区超甲级和甲级写字楼投资的领导告诉记者，原则上，p2p公司不再接受落户，在这样一个“一刀切”的背后，实际上是对控制风险的无奈。

“最近，一些p2p公司也因为业务风险的爆发而退出，这使得业主对这类租户更加谨慎，在早期阶段加大了调查力度，并制定了更严格的付款和违约条款。”CBRE华东研究部高级主任谢忱在接受采访时说。

然而，仅仅通过增加签约租金和押金的数量来增加安全锁是不可能的。“加强对p2p公司的审查是你自己的事情。该属性不能识别平台是否兼容以及平台是否安全。”微信财富创始人李景辉向记者强调。

根据上海第一个互联网金融园区宏辉梦之园的业务“红线”，记者注意到普通写字楼真的无法构建完整的风险控制体系。据了解，该园区内有65家互联网金融企业，最近提高了申请入驻的p2p企业的审计标准，包括要求提交的经营计划应明确说明股东背景、资金来源、高级管理团队组成、业务模式、收入来源、风险机制、信息技术互联网R&D及运营能力、资金管理等因素。但关键是黄埔金融办的工作人员会调查平台的坏账率等运营情况，只有符合条件的才能入园。

恐怕缺乏专业辨别能力的办公楼只能避免p2p。谢忱告诉记者，今年第一季度，上海高品质写字楼的国内金融租户大多来自传统机构。“一家深圳基金管理公司在UOB大厦租了1700平方米，一家合资保险公司在世纪大都市租了4200平方米，一家国内投资公司在华胥国际大厦租了1330平方米，一家北京资产管理公司在长宁莱佛士设立了上海办事处。”

另一方面，上海新p2p平台的衰落趋势也使得写字楼不得不向这些曾经花大钱的“金老板”告别。记者注意到，2015年1月，上海暂停了互联网金融等金融公司的注册。据悉，目前，上海注册公司已普遍停止承接“投资管理”项目。

P2p“退租潮”

对上海写字楼市场的影响相对较小

令人关注的是，虽然一季度上海写字楼6%的空入住率远低于全国17.9%和二线城市27.5%的水平，但一季度上海空的入住率却上升了0.8%，超过了全国0.5%的市场平均水平，然而，对于p2p公司“退租潮”所造成的市场冲击，谢忱认为上海的高品质写字楼不会有所谓的“改变”。

“与去年第四季度相比，第一季度办公室市场的净吸纳量有所下降。虽然p2p公司的退租是一个原因，但主要是受春节假期的季节性因素影响。这与去年同期基本相同。可以肯定的是，许多租赁合同仍在签署过程中，我们预计第二季度的净吸收指数将有所改善。”

谢忱还向记者分析，目前，陆家嘴、南京西路、淮海中路等空核心地段的出租率都处于较低水平，今年即将交付的新项目预租状况良好，预计未来6个月上海写字楼租金仍将有强劲的上涨势头。

“上海的写字楼租赁需求有着相当广阔的产业基础。传统金融、专业服务、高端制造业等行业需求稳步增长，文化娱乐等新兴需求行业也在上升。今年第一季度，几个核心商业区标志性建筑的租金价格都创下新高。因此，当前p2p行业的短期动荡对上海写字楼市场的影响相对较小。”谢忱说。

莱坊房地产经纪有限公司上海研究咨询部部长杨也认为，p2p退租将影响上海写字楼的租户结构。短期内，空写字楼的入住率将会上升，但很快就会被其他行业的公司所占据。从长远来看，这不会影响上海写字楼市场租金的上涨趋势。

记者从世邦魏理仕(CB Richard Ellis)获得的数据显示，今年第一季度，上海写字楼平均月租金同比上涨1.8%，至每平方米296.9元/月，浦东继续领先浦西1.6%，涨幅为2.2%。

“未来6个月，上海的高品质写字楼市场预计将有约60万平方米的新面积进入市场，其中大部分位于核心商务区。超过40%的面积已经被预租。我们预计，在六个月内，空的入住率增长将相当有限。”谢忱解释了这一点。

一些二线城市的写字楼市场

由于p2p洗牌，它可能会导致改变

记者注意到，去年底，北京国茂和燕莎也遭遇了一些p2p租房，但一线城市对网上贷款金融租户的依赖程度相对较低，受到的影响也相对较大。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的《2016年第一季度中国房地产市场回顾》指出，从第一季度的数据来看，由于2008年和2009年前后的前一次租赁，北京市场正面临着新的租赁，市场租赁活动似乎更多处于供不应求的局面。在前几个季节很活跃；广州和深圳市场需求强劲。除了传统的户外技术和媒体租赁，租赁公司的快速扩张带来的增量需求也有效地推动了市场。

由于p2p市场的动荡和重组，包括长三角在内的二线城市很可能会给办公市场带来变化。记者注意到，与其他城市相比，上海的非银行金融租户比例较低，因此可以更好地抑制风险。就2015年金融租户对写字楼新需求的贡献而言，上海的p2p网络贷款占比不到一半，而北京占比超过80%，广州占比也超过50%。长三角许多二线城市对金融租户的新需求明显依赖于p2p，如无锡、苏州、南京和宁波。其中，去年无锡写字楼对p2p租户的依赖度高达70%。

业内人士认为，2016年，p2p网上贷款行业将进入优胜劣汰的整合调整期，与2015年相比，增速肯定会放缓。资质差的p2p公司租赁违约风险的积累将成为这些市场需求的最大不确定性。记者老佳弟