伪造政府公章办预售证 碧桂园为何铤而走险？优房客

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由于对周转率和收集周期的极端追求，碧桂园(02007.hk)终于触到了法律的红线。

5月4日下午，广西南宁市武乡新区规建局办公室发出通知，让高速列车碧桂园遭遇尴尬。根据通知，南宁天心湾碧桂园项目在不符合预售条件的情况下，急于出售，并伪造证书办理预售许可证。

据悉，该案涉及的项目已经在五一前完成了第一批销售，共收款6亿元。

当晚，碧桂园集团出具的声明显示，广西区南宁项目公司“采取异常手段处理预售证明”属实，并已向公安机关报案，协助调查。碧桂园集团也成立了专门的调查组。

多渠道消息显示，此案已在南宁市公安局梁青分局进行了调查，最终将如何演变仍不得而知。这一事件很可能成为碧桂园自2007年“零地价”风暴以来最严重的品牌危机。

伪造文件、骗取预售证书的

2015年7月24日，南宁碧桂园首个项目“南宁天西湾”在公众面前亮相。土地总价格为4.56亿英镑，占地约100英亩。名为天心湾的项目表明碧桂园正试图将该项目打造成为集团的高端产品。然而，当它进入销售阶段时，却踩上了政策法规的地雷。

网上流传的武乡新区市政管理局办公室出具的全称是“关于碧桂园伪造我局公章办理商品房预售的通知”。“碧桂园公司伪造我局公章和部门负责人签字，并持有伪造的现场进度核查表。市房管局非法办理天柱湾项目4#-7#楼和9#楼商品房预售许可证。”

据悉，该局已向警方举报碧桂园公司伪造其公章和签名，将碧桂园公司列入黑名单，并暂停该公司在该局的所有审批程序。

广西南宁吴乡新区规划建设管理委员会规划建设局出具的另一份文件也证实，该案已由公安机关调查处理。

据公开信息，天心湾已在南宁市房管局取得商品房预售许可证，并于4月底开始销售。第一批产品是4#-7#和9#楼，这些楼都存在非法欺诈行为，并通过欺诈手段获得了预售许可证。开幕当天，热门场景在网上大面积放映，一举销售成功6亿。

到目前为止，南宁市房管局尚未就此事表态，该局已签发了天西湾商品房预售许可证。目前尚不清楚已签发的《商品房预售许可证》是否继续有效，非法出售的房屋将如何处理。

只有购买了天西湾的主人会丢失。据当地媒体报道，许多业主已经去天西湾询问销售地点。

对此，碧桂园表示将积极配合政府部门调查此事，并对事件造成的损失负责。同时，公司将加快建设进度，确保尽快办理预售许可证的形象进度，并根据法律法规重新办理商品房预售许可证。

评估机制或违规动机

至于南宁碧桂园的第一个项目滑铁卢，当地一位从事房地产开发的人士评论说，根据当地的规定，只要房地产的施工进度达到地基，并建起两层楼，就可以拿到预售许可证。与一线城市相比，这一规定非常宽松，而碧桂园可能有另一个急于求成的理由。

碧桂园发布的事件调查结果公告称，天柱湾项目4#-7#和9#(共5栋)的进度并不完全符合南宁当地的预售条件，项目开发建设部的新员工赵谋谋和吴谋谋私底下谎报了4#-7#和9#(共5栋)的《商品房预售许可证现场核查表》，没有向领导汇报

据该公司称，两名涉嫌诈骗的员工都是新来的，并已向当地派出所和相关政府部门自首，等待相关部门处理。

然而，5日上午，自称是碧桂园员工的赵某在其朋友圈里刷了一下屏幕，称自己并未自首，该欺诈行为并非他的个人行为，并未报案。在这方面，碧桂园没有给出更多的解释。

事实上，业内大多数人也对“私人行为”理论表示怀疑。南宁的房地产从业人员质疑，没有上述授权和批准，一个小员工不能也没有动机造假。

一位曾在碧桂园工作过的前员工评论说，公司对项目进度有严格的评估规定，这将迫使每个人灵活处理一些小事。“一方面，公司在追逐进步，另一方面，地方政府效率低下。如果没有办法，我们将做一些无害的处理。如果一切都严格按照规定进行，将需要半年时间来完成施工过程。这是不可能做到的。半年后开始销售。”

这里所谓的考核是指碧桂园基于追求高周转率而对项目进度设定的一些硬性规定和奖惩措施。比如，从征地到开业应该尽可能快，最好在半年甚至三四个月内开业。例如，项目应尽最大努力在一年内实现现金流修正。

碧桂园一直将快速周转作为核心竞争力。集团首席财务官吴建斌曾透露，碧桂园集团的流失率约为1.7-1.8，远高于同行的平均水平，公司正在努力实现2%的最终流失率状态。

目前，碧桂园在其项目中实行“同心同德”和“共享成果”，无论是总部、地区公司还是项目公司的管理，都与项目收入直接挂钩。项目的现金流越快，内部回报率越高，管理层的奖金也越高。

从南宁天溪湾的进展来看，该项目从去年7月到今年4月底首次销售，时间周期已达到10个月。实现一年正负零的时间不多了。

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