沪深两市142家房企盈利能力下挫年度增幅仅7%优房客

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沪深两市上市公司2015年年报的披露已经结束。据有关统计，根据申银万国的行业分类，随着绿地控股(报价600606，BUY)去年实现a股上市，沪深两市共有142家上市房地产企业的营业收入总计12127.3亿元，首次突破1万亿元。，同比增长37%;然而，归属于母公司股东的净利润总计为959.45亿元，同比仅增长7%，即每家上市公司平均每天盈利约185万元。

值得一提的是，73家上市房地产企业归属于母公司股东的净利润下降，占50%以上；27家公司遭受损失，占近20%。

根据对比统计数据，记者发现，2014年，142家上市房地产企业的平均净利率为10%，但2015年降至8%，下降了两个百分点。事实上，与近三年a股上市房地产企业的整体业绩相比，收入增加、利润增加的趋势难以改变。

该研究员告诉记者，增加收入并不能增加利润，这不仅影响了土地成本占房价总额的很大比例，还存在着房地产企业重视自身资产管理模式的问题。然而，一些亏损增加的住房企业实际上与新项目太少和经营成本太高有关。

超过50%的住宅企业净利润下降

即使是保利地产(报价为600048，买入)，2015年归属于母公司股东的净利润同比增长率仅为1.2%，比2013年13.52%的同比增长率低12个百分点。当然，对于大多数大型房地产企业来说，2015年的净利润增长率有所提高。2015年万科A母公司股东应占净利润同比增长15%，同比增长4%，增幅11个百分点。

此外，虽然去年上述142家房地产企业归属于母公司股东的平均净利润接近6.8亿元，但实际上有76项净利润指标超过1亿元，仅占一半以上；然而，只有30家上市房地产企业的净利润指标超过平均6.8亿元，占21%。

对此，该研究员告诉记者，从2015年年报公布的房企业绩来看，分化是明显的，尽管一些大型房企的净利润增长率正在迅速下降，中小企业正直接进入净利润下降通道。

值得一提的是，在上述公布2015年年报的142家上市房地产企业中，净利润下降的有73家，其中恒大地产旗下的两家房地产企业佳凯成(报价:000918，买入)和廊坊发展(报价:600149，买入)的增速也大幅下降。贾凯排名第一，同比增长率为-6252.2%，廊坊排名第六，同比增长率为-1156%。

与此同时，金融街(报价000402，BUY)归属于母公司的净利润同比增长率也出现下降，为-23%，而去年同期为1.2%；在gemdale(报价为600383，BUY)，2015年同比增长率指数为-19.94%，去年同期为10.77%，房地产业务毛利率为27.79%，同比下降0.74个百分点。

在这方面，gemdale解释说，公司的经营收入和归属于母公司的净利润分别下降了28.21%和19.94%，主要是由于结算面积的减少。报告期内，房地产项目结算面积265.66万平方米，同比下降23.53%；结算收入305.30亿元，同比下降30.36%。

研究人员认为，这与企业的项目布局和业务结构有关。其中，一些房地产企业不是专业的房地产公司，而是由多种产业支撑，经营收入逐年增加。但是，一些房地产企业的房地产项目布局相对集中，该区域的房地产市场存量大，即使降价也难以消化，其经营收入和净利润也不尽如人意。

盈利能力受挫

事实上，剔除2015年上市的绿地控股后，上述141家上市房地产企业归属于母公司股东的净利润总额近三年稳步增长，但增速迅速放缓。

数据显示，2015年、2014年和2013年，141家房地产上市企业的母公司股东应占净利润分别为890.59亿元、900.43亿元和887.46亿元；同比增长率分别为-1%、1.5%和15%。

事实上，净利润下降或亏损的企业业绩变化的原因基本上与布局库存高的城市有关。销售价格下降，毛利率下降，现有住房库存增加，这进一步加剧了企业的财务压力，进一步侵蚀了净利润配额。

此外，库存过高的城市很难提高净化率，但能收回利润的城市很难进入。根据公开数据，2015年，一线城市的去化学循环恢复健康，商品房销售价格上涨约17%；二、三、四线城市的去化学循环保持在较高水平，销售价格下降约1%。不同城市的去库存压力差异更加明显。

另一方面，2015年全国土地交易价格同比上涨11.3%，土地价格涨幅比房价涨幅高3.9个百分点；尤其是在一线城市，地价攀升至近30%，甚至地价都高于房价。2015年，北京和上海商品房销售同比分别增长28%和46%，商品房销售面积同比分别增长7%和17%。销售周期约为12个月，市场供求关系改善，项目投资竞争加剧。北京和上海的地价分别达到38%和30%的历史高点；广州市商品房销售量与2014年基本持平，商品房销售面积同比增长7%，销售去化学化期约17个月。市场销售的去化学化有一定的压力，广州的地价高达10%。

“大量投资三、四线城市的企业流失率太低，现金周转压力大。今年在一线城市和一些热点二线城市增加土地储备更加困难。从投资周期的角度来看，它更倾向于提高利润。大。”一位知情人士直言，如果这些企业不能把握今年楼市的回暖期，未来的日子将会更加难过。

另一方面，有实力在一线城市收购土地的房地产企业，由于整个城市的豪华面积不断扩大，能否通过增加产品附加值来赢得高端客户是另一大障碍。正如一位豪宅销售人员所说，“在北京有项目卖是好事，但压力实际上更大、更令人焦虑。”

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