地价是房价5倍 逾五成高溢价地被国企所摘优房客

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地价是房价的3倍！在这个市场中，老土地王被邻居新土地王释放，上市公司、国有企业和中央企业成为高溢价的驱动力。在6月份的前三天，一线和二线城市出现了12个保费率超过50%的高保费场所，其中北京、上海、杭州、厦门等热点和郊区地块的售价都很高。

据中原地产研究部统计，50%以上的高地价土地被国有企业获得。

自去年下半年以来，房地产企业的融资成本已经大大降低。国有企业、中央企业和高评级的上市房地产企业大规模发行了数十亿元和数百亿元的债券。此外，销售业绩已经恢复，这为他们的土地掠夺提供了资金支持。

国有企业以高价攫取土地

6月3日，厦门翔安区获得新单价称号。当天下午，第一个金茂财团以60多亿元的价格拿下了杭州拱墅区的宅基地，刷新了拱墅区的底价。这是过去三天里一、二线城市的第七位土地大王。

6月1日，上海宝山古村以58.5亿元的总价、300%的溢价、3.7万元/平方米的地价出售了该地块。浦东新区周浦镇西社区的地价超过了pdp0-1001，保利前期收取了296%的地价，创下了今年上海土地市场地价的新纪录；6月2日，深圳龙华上塘地块被出售，5.6万元/平方米的地价接近甚至超过了周边项目的售价。同一天，北京郊区海淀北，甚至北京郊区顺义和延庆的三块土地的底价都超过了3万元/平方米。

在上海古村赢得信达房地产(报价600657，购买)，这是信达资产直属财政部的子公司。新的深圳总价地王——电力建设财团的赢家，也是一个中央企业财团，其中中国电力建设(报价为601669 BUY)直接隶属于国有资产监督管理委员会(SASAC)，房融房地产是中国金茂的子公司，中国金茂的最大股东是中化集团，中化集团也是SASAC直接管理的企业。

值得注意的是，自今年年初以来，国有企业赢得了半数以上的土地，80%以上的土地被溢价较高的上市公司赢得。

据统计，截至今年5月31日，全国土地市场共有105块高总价地块，其中国有企业收购52块，总成交额1785.8亿元，约占54%。

此外，在105个高地价地块中，上市公司所占比例占绝对多数，上市公司获得89个案例，总金额为2760亿元，占84%。

从资本市场来看，自去年下半年以来，住房企业的融资成本已经大大降低。以资本市场发债为例，融资成本普遍降低到5%-6%，品牌房企发行数十亿元债券的规模非常普遍，200亿元公司债券也已获批通过。另外，自去年下半年以来，房企的销售业绩一直不错，资金压力也不大。有了金融支持，三、四线城市的存量太高，无法布局，一、二线城市肯定会成为战场。

国家前缀企业寻求“土地王局”

事实上，从城市布局策略来看，品牌住宅企业的布局策略已经发生了明显的变化。自2013年以来，品牌房地产企业积极向一、二线城市的优质土地进军，优势资源开始向品牌房地产企业集中，进一步提升了一线城市的投资价值，也催生了一、二线城市土地市场频繁出现“地王”现象。

外资开发商将不惜一切代价进入市场基本面良好的一线城市和一些二线城市(包括以财团的形式)，以求在短期内占据上风，通过一线和二线核心城市的辐射带动整个周边地区的市场发展，实现区域深度培育或全国布局，导致高额溢价频繁发生。

然而，更重要的是，超过一半的高溢价网站是由中央企业和国有企业。在业内人士看来，这是一个更大的“土地王局”。

对于中央企业和国有企业来说，不惜一切代价扩大一线城市和核心二线城市的土地储备，可以提高公司的估值。考虑的出发点并不完全基于成本和收益的常规计算，但其背后更大的情况是寻求在企业整合和重组过程中增加“发言权”。

例如，最近，许多中央企业如保利地产(报价为600048，买)、招商局和葛洲坝(报价为600068，买)采取了更激进的土地。“土地为王”是正常的，甚至出现了“面粉比面包贵”的不可理解的结果。事实上，根据成本和收益的常规计算，这些地块很难在短期内进入市场，也不可能在短期内盈利。但是，从中央企业的房地产整合的角度来看，如果没有足够的土地储备，从企业估值的角度来看处于“弱势”，很有可能被其他中央企业所兼并。