地市楼市关系密切 新地王潮是开始还是结束？优房客

本篇文章3149字，读完约8分钟

房地产市场分化加剧，一线城市和重点二线城市的土地稀缺且供应不足。在“出价最高者优先”的基本原则下，已经抽回资金的开发企业已经在北京、上海、深圳、南京和杭州的土地市场尽了最大努力。6月初，北京、深圳和杭州的几笔土地交易都以高价售出，形成了一股土地王潮。

据嘉里房地产研究所统计，自2016年1月以来，我国高地价、高总价、高单价的“三高”地块总数已超过100块。房价是否会继续上涨或被调整到一个较高的水平，这些新的土地国王是否能在未来从豪宅中抽回资金，过去的老土地国王是否已经被今年的新土地国王“松绑”，以及未来是否会有一个新的土地国王浪潮在较高的水平上接管，这些都还不得而知。

地价和房价

城市和房地产市场之间有着密切的传导关系。地价和房价的关系就像鸡和蛋一样，无法解释清楚。人们所能看到的历史大致如下:2004年“8月31日期限”之后，全国各地都建立了土地招标、拍卖和挂牌制度，“出价最高者获胜”成为土地出让的基本原则。此后，土地价格从2006年到2007年大幅上涨。2008年，“金融危机”从西方席卷到亚洲。年底，救市政策出台，2009年房地产市场的成交量和价格都有所上升。那一年，开发商用足够的资金换来了拆迁，开始积极征地，一波又一波的高房价接踵而至。以北京为例，2009年5月至6月，R&F广渠门王和房型王诞生。从那以后，周围的二手房开始飙升。

在王迪的示范效应下，2010年3-4月，房价整体上涨，而土地市场仍在升温。远洋运输、保利、华远等企业纷纷抢滩望京，周边二手房每天上涨1000元，新房价格也随之上涨，导致北京整体房价飙升。当时，一些媒体对国内后续的高价土地进行了梳理:当年10月，雅居乐赢得了南京的地王，11月，广州、武汉、杭州的地王或单价王出来了，温州也卖了3.7万元/平方米的底价。在新的高价下，上海拍卖年初售出的土地，然后以底价的3倍返还，一举成为上海新的土地大王；在接下来的12月，一个自然人击败了五个开发商，并任意拿走了南昌的高价土地。

三年前，也就是2013年，土地市场再次喧闹起来。从2012年底到2013年春节，北京房价暴涨，交易火爆。一些二手房业主连夜调整了价格。在二手房交易大厅外，房地产经纪人和买家通宵排队等待转让。能够插队的“黄牛”售价高达3000元。土地市场的场景是:2013年初，福建泰和企业以18.5亿元的总价格，以每平方米28600元的底价，收购了北京顺河的地块，比去年在龙湖收购的地块的底价高出9000元。正当人们担心太和的出生，猜测它可能是“消化不良”的时候，它也是孙和的土地。中粮地产在那年7月下旬通过77轮竞标击退了10家房地产公司。总价为23.6亿元，综合底价为2.9万元/平方米。如果不包括经济适用房的面积，商品房的销售底价高达48000元。7月，北京的夏佳胡同和上海的张江高科技园区分别以单价和总价震撼了人们的听觉。当时，媒体援引机构数据称，仅2013年上半年，北京、上海和广州的商业用地销售额就超过1675亿元，接近2012年三地的土地总销售收入。那一年，一些开发商在北京拿到它后，他们集体举杯畅饮。当他们看到不断有新的“面粉”刷新土地价格记录时，他们的情绪更加高涨。

历史总是惊人地相似。2016年春节前后，一线城市和重点二线城市房价大幅上涨，土地价格快速上涨。据中原地产研究部统计，2016年初至5月25日，全国征地最活跃的房企有50家，征地总额3887亿元，同比增长71.6%；平均成本为6283元/平方米，同比增长48.4%。今年前四个月公布销售业绩的30家房地产企业的商品房平均销售价格同比上涨12%。在今年3月的全国“两会”期间，回顾2013年的7块土地，太和董事长黄启森说，这是很有意义的:“当时太和收购的350亿元土地改为2015年，估计要花700多亿元。”

高地价会在一定程度上导致一些需求恐慌进入市场。基于此时的市场，买家应该如何做决定？目前，在一线城市，一些需要改善的工薪阶层遇到了换房子的问题。雅豪机构营销总监郭毅观察到，由于土地成本上涨，一线城市新建住房市场整体上有所跃升，而由于质量差异，二手房市场的价格涨幅相对较小，因此二手房市场已成为自住住房需求的首选。然而，随着新住宅市场价格的上涨，产品质量明显提升，其居住舒适度是二手房无法比拟的。

事实上，去年一线城市质量更高、寿命更短的二手房也大幅上涨。例如，北京东四环朝阳公园附近的一处房龄超过10年的房产，去年年中售价约为750万元，现在的成交价已接近1000万元。

豪宅能成为灵丹妙药吗

很难界定房地产企业是抢土地、积极补仓还是恐慌。现实是，近两年来，由于信贷宽松，住房企业的融资环境正在改善，融资成本处于较低水平。根据穆迪投资者服务公司去年11月提供的数据，2015年前10个月，其评估的中国房地产开发商在中国发行了280亿美元债券，远远高于2014年的19亿美元水平。记者询问公众信息发现，去年金地一期公司债券的票面利率为4.18%，龙湖7年期公司债券的票面利率低至4.08%。

在资本的帮助下，征地不过是一把锤子。土地收购后，地块将诉诸“豪宅”来寻求付款。但是豪宅能成为土地国王的万能解毒剂吗？如果国内房地产市场不能继续上涨，王迪将何去何从？鉴于王迪未来可能面临的风险，郭毅预计主要来自三个方面。首先是政策风险。一线城市一直专注于加强监管。北京没有直接收紧，但不排除未来收紧的政策风险；二是市场接受度较低，支撑远郊县区提价的动力较弱，王迪项目能否通过创造自身质量缩小与周边产品的价差，获得市场接受度值得怀疑；最后，还有资本风险。由于价差带来的市场接受度低，项目将会延迟进入市场或销售周期无限延长，这带来了不可低估的资本成本风险。

据媒体近日根据北京市住房和城乡建设委员会网站网上签约和备案数据统计，中粮瑞福于2015年5月底和9月中旬获得了两批预售许可证，共计109套。目前，该项目共有75套待售房屋，包括资格审核、预约、签约和网上备案，淘汰率仅为31%左右。2015年7月下旬，太和位于顺河的项目北京场集中力量获得了50套套房的预售证书，其中大部分已转移到现有的房屋销售阶段。目前，有26套显示为未签署，而取消签署的比例尚未达到一半以上。

经纪人已经注意到土地国王带来的风险。中投证券日前在其研究报告中指出，目前新拍卖土地的成本上涨非常明显，甚至有些地块的土地成本和周边售价都出现了上下颠倒。在“按市决策”的背景下，预计房地产价格大幅上涨的可能性将逐渐降低，而地价成本将上升，低价土地存量将减少。未来两到三年，房地产行业的毛利率可能会出现大幅调整，过去约30%的毛利率水平可能会大幅下降。国信证券(报价002736，BUY)最近发布报告称，房地产调整已经开始，政策基调已经收紧，信贷宽松程度也有所减弱。房价上涨对购买力有负面影响，政策和货币宽松的边际效应将会降低。与此同时，一线城市的房地产市场已率先显示出调整迹象。

国信证券在报告中表示，根据经验，近期“频繁的土地王”可能意味着“房地产市场的高调整”将很快出现。穆迪投资者服务公司最近向本报提供的报告指出，中国主要城市，尤其是一、二线城市房价的快速上涨可能会引发更多的调控措施，从而抑制房价的过度上涨。穆迪预测，如果出台进一步的刺激政策，其效果将是有限的，一些一线和二线城市的政策可能会收紧，从而冷却这些城市的房地产需求。

“从未经历过下跌和衰退的人总是幸运的，但有时宏观调控或市场周期就像悬在头上的一只靴子，可能会在不经意间撞到头。”一家上市房地产企业的营销负责人告诉记者，在未来6个月内，如何给王迪大厦项目定价，以找到降速与利润目标之间的平衡点，可能不在于大胆或勇气，而在于冷静和忍耐。