专家建议老小区6+1装电梯 沪住建委：与法律法规冲突优房客

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随着上海进入老龄化社会，在没有电梯的旧多层建筑中安装电梯已是当务之急。6月28日，在上海市建筑学会举办的“生态智慧视角下的上海城市恢复、更新与重建”论坛上，上海市建筑学会会长曹家明提出通过“6+1”改造在旧建筑中安装电梯。对此，有关部门表示，盖新楼就是盖新楼，这会造成很多问题。

人口和土地压力要求上海加快城市更新

"对上海而言，该市将专注于新的土地开发，并转向城市更新."上海交通大学教授、国际城市更新、保护与创新研究中心主任王琳表示，她在上海市规划局工作了18年，担任总规划部主任，参与了2014年新一轮上海总体规划的启动和上海总体规划文件的编写。

王林教授表示，上海在城市规划中提出的土地零增长已经成为上海新一轮城市规划战略的一个转折点。对上海来说，这个城市已经从新的土地开发转变为城市更新。所谓的更新概念是一个永恒的主题，城市已经更新。你为什么建议上海现在应该更新？

对此，王林表示，由于上海这么多年来整体发展迅速，上海城市总体规划的大部分指标都是健康的，但有两个指标并不好:一是人口严重超标。最初预计到2020年上海人口将达到1800万至2000万，现在已经严重超标。

第二个指标是土地。最初的目标是到2020年实现三分之一，即三分之一的建设用地、三分之一的耕地和三分之一的森林。“但实际上到目前为止，照片已经拍好了。1/2的土地已经用光。”因此，在上海的土地不能再增加的情况下，上海应该加快城市更新的步伐。

通过“6+1”模式覆盖电梯成本

“上海的老龄人口已经达到登记人口的30%，而且大部分老年人口都在老城区。”上海市建筑学会会长曹家明指出，电梯问题是上海城市更新过程中的一项紧迫任务。据曹家明介绍，上海现有20多万部电梯，居世界主要城市之首。在上海大约12000个住宅小区中，有4000多个带电梯的住宅小区，共有66000部电梯，其中5000部电梯已经使用了15年以上。

值得注意的是，从20世纪50年代到90年代仍有许多多层建筑没有电梯，有些甚至在9楼没有电梯。“上海一所大学的教授楼里没有电梯。这个问题已经到了必须解决的地步。这些老先生们都80岁了，没有电梯是上不去的。”曹家明说道。

在这方面，曹家明建议，可以增加和建造多层住宅建筑，实行“6+1”模式，即在原有的六层旧房的顶层再盖一层，销售额外楼层的收入可用于补贴电梯安装和维护费用，从而实现成本覆盖和市场化运作。“我知道许多公司对此非常感兴趣。上海的房价已经相当高了，这些老社区都在黄金地段。住宅建筑的市场价格非常高，成本覆盖面也非常大。”曹家明说，但他也指出，推进这项工作涉及许多政策问题。

一个与法律法规冲突，另一个涉及支持规划

“在过去的几年里，上海的许多相关部门(包括市政府法制办、国家发展和改革委员会、住房建设委员会、房管局等。)一起研究了这种‘6+1’电梯改造，发现在这种实践中存在两个主要问题。”针对曹家明的建议，上海市住房和城乡建设委员会的相关人士告诉记者，这一假设与相关法律法规存在严重冲突，相关配套设施的规划问题难以解决，容易出现诸多问题。

“在旧楼顶层加层不再属于房屋修缮范围，而是属于新房。”上述人士坦言，在法律法规方面，上海目前对住宅用地的控制非常严格，新建住宅用地必须进行拍卖，而“6+1”电梯改造不能按照现有的建设程序进行。此外，正在修订的《物权法》、《民法通则》等上位法也对居民私权提出了更严格的保护。作为一种基本固化的私有产权，如果将现有的公共资源进行扩张和分割，将会出现许多问题。

在相关配套设施的规划中，目前住宅配套设施的标准与以前有很大不同。“许多老社区是在20世纪80年代和90年代建造的。当时的配套标准与目前的配套标准大不相同。”据该人士称，一旦旧房增加，房屋总面积将扩大，但配置包括水、电、污水、停车位等。仍然是原来的标准，这可能是不够的，特别是停车问题与严重的矛盾，在旧社区将变得更加突出。“如果‘6+1’电梯改造完全获准，还将涉及到各个旧住宅小区的公共交通、学校、商业网点等配套设施，这将使原本不足的公共资源更加紧张。”

有业内人士指出，在目前上海房价居高不下的情况下，一些企业非常希望在旧住宅区进行“6+1”电梯改造，从中赚钱。“然而，这种做法在现有法律法规和规划方面仍然存在问题。