合肥出台信贷收紧政策 楼市面临新的拐点？优房客

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经过多次限购传言后，合肥楼市终于迎来了政策收紧，实施了差别信贷政策。几个月来，合肥楼市一直是房价上涨和房东频频出手的导火索。根据最新统计数据，一些之前经历过快速上涨的城市的房价涨幅在5月份有所收窄，一线城市的房价已出现阶段性见顶的迹象。随着受欢迎的二线城市收紧和逆转政策，预计房地产市场将立即降温。值得关注的是，在多种因素的叠加下，下半年楼市是否会出现拐点。

6月21日下午，合肥市土地管理委员会第五次主任会议报告称，合肥将实施差别化住房信贷政策:商品房最低首付比例为25%；对于那些有房无贷的人来说，第二套房的首付比例已经提高到40%；如果名下有贷款的房屋，再购房首付比例为50%，即还贷认房；三套房首付比例提高到60%，公积金贷款停止。据说该政策自2016年7月1日起实施，有效期为一年。

对于合肥收紧楼市信贷的政策，业内人士普遍认为是在预期之内。自今年年初以来，合肥的房地产市场一直供不应求。前五个月的供需比为0.6。截至5月底，新建商品房存量不足200万平方米，消化周期仅为2.3个月。合肥的土地市场也异常火爆，总价高、地价高的“地王”纷纷被拍卖。在当地头五个月拍卖的45块土地中，住宅用地的平均溢价为262%。在“王迪”预期提高房价和市场本身严重供不应求的情况下，合肥房价继续上涨。今年5月，合肥9个区的平均房价达到11049元/平方米，环比上涨11.43%，同比上涨35.1%。因此，合肥不得不步上海、深圳、苏州等城市的后尘，出台收紧政策，为市场降温。

各种迹象表明，当前房地产市场可能面临一个降温过程。最近，国家统计局公布了5月份全国住房价格指数，70个大中城市新建商品房价格环比上涨0.9%，低于4月份1.1%的涨幅。这是自2015年5月房价停止下跌并反弹以来，70个大中城市房价增幅首次大幅收窄。

从土地市场的角度来看，也出现了降温的迹象，以前取得胜利的中央企业征地势头逐渐减弱。6月17日，上海嘉定区的两块土地被出售，分别被福建省房企以41.98亿元和新城+尹仲+市北综合体以22.05亿元中标。许多活跃在土地市场的中央企业没有参与。其中，嘉定新城这块热卖地块只有10多个竞标者，远远落后于周浦前期的37块地块，最终的地价低于100%。

人们预计，像房地产市场繁荣的合肥这样的二线城市将出台房地产市场监管政策，这将进一步为房地产市场降温。以合肥为例，当收紧投资组合政策出台时，本地交易量进一步萎缩将是一个高概率事件。一方面，在早期的房地产市场过热之后，需求已经透支，随后的需求是不可持续的；另一方面，房价上涨和信贷紧缩增加了观望情绪。一些业内人士预测，南京和厦门等二线城市很可能会出台楼市调控措施。

一些业内人士认为，在多种因素的叠加下，房地产市场可能面临一个向下的转折点。分析师预测，第二季度房地产市场成交量同比增速将达到较高水平，而主要城市房价的高增速将出现在第三季度，而投资增速将在第四季度回落。目前，房地产市场已经处于周期的中后期，或将提前进入下行期。