楼市去库存分析：一二线城市容易 三四线较难优房客

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日前，国家统计局发布了5月份全国70个大中城市住宅销售价格的统计数据。数据显示，5月份房价环比上涨的城市数量减少，增速收窄；尽管城市数量同比继续增加，但一线城市增幅最高，新建商品房和二手房价格有所收窄。二线和三线城市继续扩张。专家指出，近期房价走势反映出楼市“冷热不均”的阶段性格局仍在继续，人们应清醒地认识到，库存问题的解决最终应体现在提升城市吸引力和增加楼市交易量上，而不是简单地将热点地区楼市价格的快速上涨视为中国“去库存化”甚至政策取向的特征。

只需要释放增益并放慢速度

数据显示，5月份中国房价总体涨幅放缓，热点城市和普通城市环比涨幅较上月收窄。从同比来看，一线城市新建商品房和二手房的平均价格涨幅在5月份开始收窄，而二三线城市的平均价格涨幅在上个月的基础上继续扩大。

分析人士表示，这种模式一方面反映出购买力强的部分只需要被释放；另一方面，这也表明重点城市在去库存化过程中取得了明显进展。“从2015年以来北京的相关统计数据来看，房地产投资增速有所下降，而新建商品房和二手房的销售面积大幅增加，这意味着本地楼市的去库存化效应更加明显。”北京社会科学院经济研究所所长宋洋说。

在接受记者采访时，有人进一步指出，一些投资甚至投机资金进入房地产市场，也是近期房地产市场格局的一个重要原因。“目前，市场流动性充足，利率保持在低位。因此，对于普通家庭来说，存款回报率和财务管理都不高，股票市场和外汇市场都难以把握。因此，投资概念性房地产成为维持和增加价值的无奈选择。就市场本身而言，房地产市场向二三线城市蔓延的背后有两个因素:政策调整和“价格比较效应”董登新分析。

“去库存”战争远未结束

除了价格，数量对去库存过程的反应实际上更直接。根据国家统计局的数据，从1月到5月，中国商品房销售面积为4.8亿平方米，同比增长33.2%，但增速从1月到4月有所回落。截至5月底，中国商品房销售面积为7.22亿平方米，比4月底减少521万平方米。其中，重点城市的销售面积已低于去年底的水平；非重点城市的销售面积也逐月增加。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵指出，中国房地产库存消化周期已从64个月迅速降至52个月，处于相对正常水平。同时，在中国人“买高不买低”的心理下，未来一年的房地产价格涨幅将不会像以前那么快，成交量也会有所放缓。

值得注意的是，经济活力强、公共服务好、人口流入量大、工业基础厚的热点城市的存量问题相对较轻，因此自然比较容易存量。然而，房地产去库存化运动远未结束。事实上，去库存化的最终目标是使房屋满足人们的生活需求，实现土地要素(爱积、净值、信息)的优化配置。因此，在未来的房地产市场去库存化的过程中，我们应该更加注重“量”而不是“价”。

缩小差距，均衡发展

那么，下一阶段的房地产市场去库存化应该如何进行？专家指出，中国各地的发展不平衡，意味着在去库存化的同时，还面临着“一线、二线容易，三线、四线难”的格局。因此，未来去库存化的重点应该是缩小区域吸引力差距，平衡不同地区的发展水平，使存量房屋真正为“人的城市化”服务。

中国国际经济交流中心信息部副主任王军建议，三、四线城市应考虑提高基础设施水平和居住环境，推进产业升级，引导周边农业人口向城市居住，巩固当地经济发展实力，实现租售并举的“去库存化”。

令人欣慰的是，许多地方对中国房地产市场的去库存化模式有了清晰的认识，并提出了有针对性的“药方”。例如，山西省提出了一些改革措施，如允许农业转移人口在就业场所定居，给予农民在城市购房的政府补贴，以及平等享有公积金存款的使用权。同时，鼓励房地产开发企业根据市场规律调整营销策略，适当降低房价。另一个例子是，青海省准备引导企业将未开发的房地产土地调整为新产业(房地产、净值、信息)、养老产业、旅游业、体育产业等用途，并促进对其他产业的投资，以增强当地经济对移民的吸引力。

“今后，房价应该呈现出基本稳定的趋势，不会大幅上涨和下跌。特别是对于库存大、吸引力弱的三、四线城市来说，房价和空房价上涨的驱动力非常有限。因此，为了充分利用中国，去库存化应该回到实践内部力量和对接住房需求。新型城镇化持续推进的历史机遇。”宋洋告诉记者。