房地产推进“租售并举”需要过三道坎优房客

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最近，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》。新政一出台，住房租赁市场利好的声音就一直在回荡。从宏观角度看，出台政策是房地产去库存、鼓励存量房屋参与租赁、满足房屋租赁需求和盘活现有资产的合理途径之一；从长远来看，它还将在调控一线和二线城市的高房价方面发挥一定的作用。然而，一旦你站在特定的承租人和出租人的角度，你会发现要实现“同时出租和出售”仍然有一些困难的障碍。

第一个不可避免的障碍是异常高的租赁/销售比率。数据显示，在房价上涨的推动下，一线城市和一些二线城市的租售比已经达到1: 500。在价格涨幅远高于租金涨幅的前提下，有多少房主愿意长期出租房产，放弃一次性出售带来的“快乐增值”，这确实是一个问题。归根究柢，如果租金涨幅不能超过房价，“重交易轻租赁”的格局在短期内难以动摇，长期租金的实现可谓海市蜃楼。

必须提及的第二个严重伤害是住房租赁市场的不规范。几乎所有的租房者都经历过“故意”的房租上涨，而房屋维修、押金管理、物业水电费用也成为租房纠纷的频发领域。一方面，租房者在房屋租赁市场上一直处于弱势地位；另一方面，出租人对租赁市场没有足够的信任。租赁行为，应该是“你爱我”，经常出现各种纠纷。归根结底，住房租赁市场缺乏适当的监管是根本原因。众所周知，在欧美租房的家庭比例超过30%，在美国约有1/3的家庭租房，在德国甚至超过50%的家庭租房。除了租房概念的成熟，这些国家对租房市场的管理和约束也是租房得到广泛认可的保证。

最后，迫切需要明确改建房屋的租赁细则。鼓励和允许“企业生存”被业界称为新政中的创新亮点。然而，在实际运作过程中，当空的商业用房转型为住宅时，不但要面对房屋结构的“破骨”,而且装修费用很可能会导致租金增加，减低对租户的吸引力。同时，新政还提出“既有房屋按照国家和地方住宅设计规范进行改造后允许出租，改造过程中不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须保证消防设施完好有效。”以前，“房中房”的集体租房现象是明令禁止的，但根据新政，允许通过合理合法的手段改造房屋的原有结构。如何描述“房间里的房间”？有关部门在管理出租屋时应该参照什么实施标准？把房子改造成出租的具体定义是什么？所有这些都需要在新政的细则中进一步落实。