房企代表委员们最关注哪些热点？优房客

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在2016年全国人民代表大会上，房地产行业的声音比上届全国人民代表大会更受关注。就在两会之前，国内房地产市场开始加速“去库存化”，市场热度迅速升温。在这种情况下，两会上房企代表和行业代表的声音将决定今年国家将关注哪些热点。记者发现，在今年的两会中，代表们最关心的话题是“去库存化”、“土地供应”和“税费改革”。

许多代表对“去库存化”提出了自己的看法。一些业内代表指出，“过去我们只把库存定义为住房市场，但如果我们综合考虑地方债务、地方经济甚至企业的银行贷款，不难发现其多样性。换句话说，我们不是单独开发住房来形成今天的库存问题。目前，市场上的一些商业写字楼、大型产品和一些高价光盘也需要我们的关注。”代表们认为，目前的房地产市场很难去库存，其中之一是非住宅库存。该子项目的土地性质难以改造，将会出现严重的积压问题。与此同时，大型公寓和高价公寓的缓慢脱销也是脱销的压力。有人认为，就住房而言，实际上，大量现有住房是大型产品。

除了库存外，“土地供应”问题也是两会期间房地产企业和行业代表最关心的话题。两会期间，国土资源部部长蒋大明表示，国土资源部将采取保持压力、优化结构、分类调控等政策措施，合理增加城市土地供应面积。

然而，一些房地产企业的代表建议，土地供应应严格控制。研究表明，近十年来，我国房地产业发展迅速，地方政府尤其是县级市场和部分地级市场对土地流转缺乏规划。由于近年来土地的过度流转和宏观经济的调整期，双方的供需矛盾更加突出。建议在去库存时严格控制新增土地供应，特别是在存量过大的城市，不能新增土地供应。

“建议严格控制土地供应”

全国人大代表、建业集团董事长胡葆森

胡葆森认为，去库存化绝对不是两三年的事情，而是贯穿整个“十三五”计划。在三到五年内，去库存化将会取得成效。他指出，自2014年以来，房地产行业开始分化，市场开始分化，一线城市房价大幅上涨，三、四线城市急于脱手；开发商阵营分化了，越强越强，前100家房地产企业的市场份额从五年前的20%以上增加到40%以上；产品也有所不同，精装、度假、养老和文化地产越来越丰富。

在他看来，经过20多年的发展，中国的房地产已经进入了一个成熟期，政府对市场的控制越来越成熟，人们对住房的选择越来越理性，他们对产品和服务的需求也越来越关键。“由于市场分化，一线城市的房价迅速上涨，而三、四线城市的房价没有上涨，但仍有一些在下跌。”至于房价的变化，胡葆森认为一线城市房价的上涨主要是由于供求关系，短期房价是由供求关系决定的，一线城市没有存货，所以房价会上涨。

根据胡葆森的分析，在过去的十年里，中国的房地产发展迅速。地方政府，尤其是县级市场和一些地级市场，对土地流转缺乏规划。由于近年来土地过度流转和宏观经济的调整期，双方的供需矛盾更加突出。“去库存化是多方努力的结果，三线和四线城市需要时间。”胡葆森建议，在这个过程中，我们必须严格控制新的土地供应和清理我们自己的家园，特别是在城市与过量库存，没有新的土地供应可以补充；第二是消化库存。现在政府出台了许多优惠政策，包括鼓励农民在城市买房，加上契税减免等等；第三，在发展生产的前提下，鼓励地方城市化。

“广州可以调整限购政策”

全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔

在过去，这是一个粗略的开发，大多数开发人员努力开发和销售。一些供应市场的产品质量如此之低，以至于这个项目在10年或8年后会变得很难看。城市建筑实际上是一门艺术，应该印刷成精美的印刷品，精致强调这样高的质量。今年是“十三五”规划的第一年，未来五年房地产行业应着力平衡供需关系。

几年前，通过政府调控，投机性购房和房地产投机的需求得到了有效抑制。我们已经统计了现在买房的顾客，刚性需求占了绝大多数。当年日本房地产泡沫的时候，整个人都在炒房，阿姨也在炒房。目前，房地产市场的投机性投资需求不到10%，仍处于合理水平。

目前，一线城市土地储备困难，而三、四线城市土地供给过大。在这类城市部分去库存化之后，如果供应再次保持增长，而消费又跟不上，去库存化将会更加困难。解决这类城市的“去库存化”问题有两个措施，一是限制土地供应，二是减缓发展速度。

广州的房地产存量约为1000万平方米，这需要大约七八个月的时间来消化。广州承受着消化现有库存的压力，但压力并不大。广州取消限购对去库存有很大影响。广州可以考虑调整越秀、荔湾、海珠、天河老四区以外的其他区域的限购政策，也可以考虑放开南沙、番禺等区域的限购政策。另一方面，对于目前的“穗六条”限购政策，我们也可以考虑放宽对非广州家庭购房人购房条件的限制，缩短或取消目前三年期的社会保障税。但是，为了防范金融风险，目前的首付政策应该维持，暂时不需要调整。

《尽快制定房地产投资信托基金法》

全国人大代表、越秀集团董事长张肇星

两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张肇星表示，鉴于房地产投资信托基金发展面临诸多困难，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，规范国内房地产投资信托基金设立和运作中涉及的各种法律问题。 从而加快国际市场上成熟的高端房地产金融创新产品reits的发展，为房地产和金融业的可持续发展发挥稳定器和监管者的作用。

越秀集团有三大主营业务，即金融、房地产和交通，在香港有四家上市公司，其中包括越秀地产投资信托(“越秀房托”)，这是全球首家投资内地房地产的房地产投资信托基金。越秀房托已在香港上市十多年。张肇星说，经过多次深入调查，为了更好地履行职责，他还准备了《中华人民共和国房地产投资信托基金法(草案)》，供全国人大参考。

我国现行立法中有许多关于房地产投资信托的法律法规，如《公司法》、《信托法》、《证券法》、《证券投资基金法》、《合伙企业法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司基金信托管理暂行办法》等。然而，没有具体的法律来监管房地产投资信托基金。此外，中国房地产投资信托基金的设立和运作涉及多个部委的职责，在多部门监管机制下，权责冲突不可避免。

“去库存化愿意降低价格”

中国人民政治协商会议全国委员会委员、太和集团董事长黄启森

全国政协委员、太和集团董事长黄启森表示，目前房地产市场存量主要集中在人口净流出的三、四线城市，在一线城市很难找到真正的房子。去库存化的任务需要政府和企业的共同努力，同时“加减”也要做好。为了长期刺激需求，而不是像“零首付”这样的短期刺激。

黄启森表示，中国城市之间的供需差异意味着短期刺激不能解决中国房地产业进入转型期的根本问题。他认为，当前去库存化政策的出发点和归宿也应该是促进房地产业持续、稳定、健康发展。

黄启森认为，去库存化不能单纯依靠政府回购或单纯依靠政策拯救市场，更重要的是，它要依靠发展企业自身的实力来重新确立营销策略和发展节奏。黄启森认为，企业应该在价格上做“减法”，在质量上做“加法”。“有必要把肉削价出售。没有这种联系，谈论去库存化是不现实的。”同时，如果政府能够对开发企业给予一定的支持，“如增加市政投资，改善社区配套服务”，去库存化的效果将得到更好的保证。

与积极的降价相反，一些地方政府出台了一些不合理的政策，并努力利用杠杆来达到去库存的目的。黄启森不赞成这样的短期政策。他认为，无论什么样的政策意味着什么，我们都应该有长远的意识，考虑市场的长期健康发展，而不是只看现在，不看未来。如此高的杠杆率只会让市场短暂升温，引发短期通胀，但从长期来看，无法解决高库存问题。

黄启森认为，政府应适当降低交易过程中的税费和各种门槛，同时更好地改善该地区的配套基础设施。黄启森认为，在过去的一年里，大多数房企的利润率严重下降，甚至有些企业出现亏损，应根据实际情况降低与业务经营相关的税率标准。

他建议根据各地实际情况，合理调整土地增值税预征率，以降低企业预售阶段所得税的毛利率。同时，他还建议取消房地产项目税的预征税和增加企业开发成本的规定，如房地产企业的项目公司制。

三级和四级房地产市场的趋势是“升”，并将在2019年回升

中国人民政治协商会议全国委员会委员、北京琳达集团董事长李晓林

在北京、上海和深圳等超级一线城市，房价和销量都在上涨，而大多数三、四线城市主要是股票。

由于现在股市不景气，其他领域没有特殊的投资产品，所以很多人投资房地产，导致北京、上海、深圳等特殊一线城市的需求增加、需求增加和投资需求叠加，导致这一时期的价格和成交量上升。与一些一线城市相比，如北京、深圳，那里的房地产市场很热，价格也在上涨，而大规模的三、四线城市的房地产市场现在“冻结”，价格继续下跌。可以说，落实中央政府提出的“去库存化”任务，重点应该放在三、四线城市的去库存化上。

去库存大约需要3-5年时间，估计库存将在2019年左右消耗一部分。2019年，当存货几乎用完，人们的收入翻了一番，房地产行业可能会回升，但现在整个房地产市场并不乐观。去库存化政策应该坚定不移地执行。

宏观调控措施不应过于频繁，刚刚出台的一些政策是为了拯救市场。因为二、三线、四线城市的大多数房地产都不乐观，不要掩盖库存问题和消化时间，因为一些城市的成交量和价格都在上升。事实上，政府工作报告提到，政策应根据不同的城市情况区别对待，一些支持房地产市场的政策可能给予三、四线城市。北京、上海等一线城市将依靠市场化运作。由于中央政府的优惠政策，现在三、四线城市的房地产应该是平的，也就是说是L型的，估计2019年会回升，而特殊的一线城市处于U型上升阶段。

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