借鉴德国经验 解决中国住房租赁三大痛点优房客

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最近，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，要形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法律法规体系，促进城镇居民居住和生活目标的实现。《意见》是贯彻落实十三届三中全会《关于推进农业转移人口市民化的决定》的重要内容，是“十三五”规划中建立“租售并举”、以满足新市民住房需求为主体的新型住房制度的重要内容。

以国家规范性文件的形式，首次提出在房屋租赁市场培育和发展顶层设计。此外，在今年5月4日召开的国务院常务会议上，租赁市场首次成为重要议题，并在会上提出了具体的制度框架。国家重视突出租赁市场在未来住房制度中的重要地位和扩大租赁市场的政策取向。从国外的经验来看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%-60%的市场份额，许多居民一辈子都在租房。

在中国，在过去20年的“房改”以来，住房供应基本上是一个“单极”的销售发展。然而，随着城市化进程的加快，本应与销售市场齐头并进的租赁市场却变得混乱、疲软甚至被忽视。最突出的表现是，当普通人(报价603883，购买)选择他们的生活方式时，他们“转售和轻租”，租房是最后的手段。同时，权益得不到保障。与业主相比，租房者在享受城市公共服务方面极不平等。此外，租赁市场基本上处于不受监管的“野蛮增长”。2014年，北京市建设委员会对年轻人的住房状况进行了调查。在3万名受访者中，43.8%的人说他们在租房时遇到了不良中介。

未来，新市民(主要是农民工和大学毕业生)将成为住房的主要消费者，而租赁将是这些人在城市“定居”后的第一选择，甚至是长期选择。此外，城市化已进入“都市圈”，人口“弃大弃小”。在高房价的背景下，大城市真的“很难住”。因此，未来的租赁需求将以更快的速度增长。2014年，通过市场租赁解决住房需求的中国城市人口(包括城中村和企业宿舍)达到约3亿人，占城市人口的近40%。在北京，每天大约有20万人在找房子出租；在深圳实际管理的2000万人中，70%的人长期以来一直选择租房。

自2010年以来，住房和城乡建设部发布了几份文件，以促进租赁市场，但效果并不明显。事实上，租赁市场的“短板”是制度症结的产物。例如，租赁拉动经济不如房地产开发和销售，地方政府对此不重视；租赁是一种交易成本高的轻资产服务业；不良的社会信用体系。在发达国家中，德国以其居民的租房偏好、完善的租赁市场和租金控制而闻名。目前，德国的住房拥有率仅为43%，出租房占市场份额的57%。总结德国租赁市场管理的实践，对我国租赁市场的发展有很好的借鉴作用。

首先，在住房供应政策取向上，租赁供应是主体。在德国，无论是开发新房还是经营租赁，企业都需要土地和信贷，新建房屋必须由政府在一定期限内租赁，或者在获得补贴后以低价出租。截止日期后，它可以以市场租金出租。因此，德国有很多出租房屋。自第二次世界大战以来，德国已建成1000多万套社会住房，可容纳3000万人，其中大部分是出租房，而德国总人口只有8100万。

其次，德国租赁市场具有公共属性，机构租赁扮演着“垫脚石”的角色。租赁需求主要针对中低收入人群，具有明显的公共物品属性。2011年，在德国1，860万套出租房中，24%为公共出租房(450万套)，22%为私人出租房(410万套)。

第三，租金管制近乎苛刻。2012年12月，德国议会通过了严格的租金上涨限制，即在州政府控制下的三年内，州内主要地区的租金涨幅不得超过15%，房主的租金涨幅不得超过平均水平的10%。最近，针对居民通过airbnb平台将房屋短期出租，减少长期租金供给，突破租金管制，德国出台了新的规定。从5月1日起，首都柏林的业主不得擅自将整套房屋出租给游客，违者将面临高达10万欧元的罚款。

最后，德国在保护其他租赁权方面也非常谨慎。首先，它严格规定了“可居住性”，并建立了住房安全和健康标准的评价体系，包括面积、生活设施和生理及心理需求等多种评价标准；第二，代理费和房屋修理费都由房主承担；第三，在德国租房和买房所享有的公共权益是平等的。只要居民依法纳税，他们就可以享受当地的公共服务。当“可居住性”和权利保护到位时，租房可以享受与买房同样的安全和稳定。

根据德国的经验，在中国培育和发展房屋租赁有三个“痛点”。

首先，住房租赁应被视为地方政府提供公共服务和公共产品的必要内容。这需要改变以国内生产总值为导向的房地产开发模式，恢复住房和公共产品的基本属性和前属性；加强各级政府的公共财政建设，把新移民和新就业大学生的租房需求作为公共物品甚至住房保障的一部分，纳入公共财政的范围。只有这样，我们才能创造一个制度环境，增加出租住房的供应，创造一个低租金的环境，加强中介监督，让租房者享受同样的公共服务。

其次，政府公共租赁和其他机构租赁必须占一定份额。目前，我国的公共租赁比例很低。根据中国共产党第六次全国代表大会的数据，中国25.8%的城市居民租房，89.5%的可租房来自私人租房。2010年，基于北京租户的网络调整显示，租赁关系以个人房东直接租金为主，个人房东直接租金和个人二房东转租比例超过80%；只有约6%的出租房来自机构租金，主要机构租金是就业单位(4%)和住房管理部门(2%)。

目前，我国制度租赁缺失的主要原因有三个:一是政府公共租赁住房供给不足，主导作用不足；第二是高地价和财政成本。与开发销售相比，租金收入过低，流动性风险突出；第三，无风险回报率太高。发展机构租赁，首先要强化政府的职能和主导作用。其次，要消除经济对投资(特别是房地产开发投资)的依赖。投资是短期资本密集型的，对投资和房地产开发的依赖下降了，对资本的需求和无风险回报率也下降了。最后，当无风险回报率下降时，社会基金对具有稳定和长期可靠收入的租赁投资的兴趣将会上升，这应该由税收激励、证券化或信托投资基金(reits)来引导。

第三，各级政府应从吸引和留住人口以及“降低成本”的供应方改革的角度来看待发展租赁市场的投入产出效应。在城市化的“后半期”，进入城市的人数和红利人口都在减少。哪个城市能够吸引人口流入，就会有更大的集聚效应和更强的竞争力。食品、服装、住房和交通的生活成本最高，而较低的生活成本无疑是吸引和留住人口的利器。同时，房价和租金是国民经济的基本成本，也是劳动力、物流和仓储成本上升的“罪魁祸首”。各行各业都受到房租上涨的影响。近年来，中国企业利润下降，劳动力、物流和租金居高不下是“帮凶”。德国的“工匠精神”是坚持不懈的结果，但在它的背后，低生产生活成本的支持和社会保障忧虑的缓解是物质基础。发展租赁市场对降低成本、巩固社会保障大有裨益，也是产业转型的一块铺路石。