房产中介乱象丛生 律师指导买二手房如何避风险优房客

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虚假广告、虚构房屋、虚假标准价格、泄露信息、无证经营等。，房地产经纪人的弊端受到了批评。然而，日前，知名中介“链家”被曝隐瞒房屋信息欺骗消费者，在各级设置陷阱吸引消费者“入坑”，并向他们出售法院查封的房屋。

房地产中介很混乱，购买二手房似乎离不开这些中介机构。那么买二手房有哪些预防措施，如何防范买卖过程中的风险呢？

对此，东方。记者采访了上海律师事务所律师袁，他曾承办过大量的民商事诉讼案件，擅长处理房地产买卖和民事合同纠纷，引发网友们对“二手房买卖过程中的风险与防范”的思考。

提示如下:

首先，在观看过程中，

1.在上海，房子基本上是通过房屋中介来找的，中介带着房子去看房子。如果你喜欢某个房子本身，你需要了解更多关于房子周围的区域，包括高压线、机场、垃圾场等。很多人会关心的事情；

此外，我们还应该注意邻里关系，特别是当邻里关系非常紧张或邻居只是精神疾病。建议询问社区居委会，他们基本上会很热情，如实告知。

由于上述问题都不属于可以单方面解除房屋买卖合同的法律原因，发生后很难通过法律手段维护权益，你应该多注意自己。

2.在前几年房地产市场低迷的情况下，一些中介带客户去看房子，以赚取中介费用，然后以配合客户完成工作为由，要求客户签署房屋确认书。有些人没有注意，只是签了字。事实上，他们签署了由中介公司自己制作的空怀特的房屋销售合同。后来，中介公司起诉购房者用这份材料付给中介。我想提醒你看房是有风险的，你在签名时要小心。

3.注意低房价。在上海，涉及高利率私人贷款的房屋太多，业主急于出售自己的房子，房价将远低于市场价格。然而，这样的房子太多变，中间涉及各种纠纷，所以不要贪便宜，小心以后的诉讼。

第二，在签订合同的过程中

看中一套房子后，为了防止房主把房子卖给别人，他会先签一份定金合同并支付定金。通常，他会直接签署房屋买卖合同(包括定金条款)、中介协议和中介公司设定的佣金确认书。由于上海的房价相对较高，法律规定押金不得超过房价的20%。为了防止卖方食言，许多买方愿意支付更多的保证金，通常是几十万。一旦你开始存钱，你就应该注意了。

1.确认房子的主人。

到房屋所在地的房地产交易中心获取房屋产权、土地、抵押等信息资料。一套20元可以通过个人身份证获得。主管机构会有专门的人在那里，他们可以随时被叫去。也许由于职业原因，我不相信职称证书。这是可以伪造的。

在登记的产权人确定后，还建议确认该房屋的实际产权人。换句话说，房子有可能是夫妻的共同财产，但其中只有一方已经登记，所以建议另一方夫妻给出声明，知道并同意出售房子(如果配偶不签字，并不意味着房屋出售交易会被推翻，但让他签字可以避免将来不必要的纠纷)。

所有已登记的业主都应到场签字。很多人认为，只要他们在网上签了《上海市房地产买卖合同》的格式版并转让了房产，他们就需要所有的业主出面。然而，当时，他们作为买家已经支付了大部分的钱。一旦相关业主提出异议，纠纷就会随之而来。

2.确认房屋的查封和抵押

第1项中提到的生产和调整信息将清楚地显示该房屋是否被抵押，是否被抵押给银行贷款，是否被抵押给个人，或者是否因债务问题被法院扣押。

如果抵押给个人或被法院查封，建议卖方自行筹集资金解除查封和抵押，因为这样的卖方信用相对较差，可能有一笔以上的欠款在外。如果买方先向卖方付款，很可能这笔钱将不会用于偿还抵押贷款和查封，而且以后也没有办法转让所有权。

如果抵押给银行，卖方可能需要用买方支付的定金或首付款偿还银行贷款，然后解除抵押(毕竟上海的房价很高，这很常见)。建议买方可以陪卖方去银行还清贷款，以确保钱的最终目的地。

因此，连锁Home.com的买家陷入了今天的困境，他们太粗心了。我仍然建议每个人不要太相信中介说的话，只要想想他们在整个交易中获得的利益，你就会知道他们的声明的指导性质。

3.确认房子里的户籍问题

目前，法院不处理房屋中的户籍。因此，建议与出卖人约定户籍迁出的时间以及户籍延期时的违约责任。幸运的是，目前，当银行最终贷款给卖方时，它会提前与买方确认户籍，并且只有在确认户籍确实已经迁出时，才会贷款给卖方的银行账户。这种操作非常人性化，在很大程度上保证了买方的权益。

4.确认买方的资格和相关税费

由于上海的限购政策，购房者需要具备一定的资格才能购买住宅。一些粗心的买家只是问中介他们是否有相关资格。在这里，我们建议大家逐一参考相关政策，确认他们确实符合购买资格。

另外，房子是否已经买了两年，是否已经买了五年，是否是卖方唯一的房子，都会直接影响营业税和个人所得税的数额，而且差别也比较大。

例如，在所处理的案件中，由于税费错误，为了弥补年限和节省税费，双方协商将转让推迟了几个月，在此期间，房屋被卖方的债权人查封，使得该房屋至今无法转让。

上述情况只有通过生产调整信息中登记的房屋购买时间才能提前计算清楚，可以避免纠纷。

第三，尽量缩短交易时间

合同签订后，大部分将涉及卖方偿还银行贷款、解除抵押、买方申请银行贷款、双方转让房屋。在此期间，风险可能随时发生，包括卖方在此期间是否有外债。该房屋有可能被债权人查封，导致后期无法转让；

或者房价上涨过快，卖方食言。因此，时间拖得越久，风险的可能性就越大。尽量提前做好工作，缩短整个房屋交易时间，最大限度地规避风险。