上市房企平均净负债率高达96% 行业两极分化加深　优房客

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5月26日，中国房地产协会在香港发布了《2016年中国房地产上市公司评价研究报告》和《2016年中国房地产上市公司排行榜》。根据该榜单，万科第九年荣登榜首，而中国海外发展和绿地控股(报价600606，购买)位列前三。恒大地产、万达商业和保利地产(报价:600048，购买)分别排名第四至第六，华润置地、R&F地产、碧桂园和华夏幸福(报价:600340，购买)分别排名第七至第十。

根据中国住房协会的报告，总体而言，由于宽松的房地产政策和强劲的市场预期，上市房地产企业的表现好于更广泛的市场。年内，虽然上市房地产企业的估值出现回升，但资本市场仍对房地产企业的盈利能力和资产质量持保留态度。该行业的利润空被进一步挤压，住房企业的估值水平也下降。

2015年，房地产上市企业平均总资产为586.18亿元，同比增长30.88%；平均净资产157.71亿元，同比增长23.44%；房地产业务平均收入117.73亿元，同比增长22.95%。在所有规模指标中，总资产平均增长率和房地产业务收入平均增长率分别同比增长7.46%和18.96%。

与此同时，2015年房地产行业的债务水平保持在较高水平。平均净负债率为96.09%，比2014年高7.23%，达到新高。一方面，长期负债水平高反映出企业依靠借贷扩张的模式没有明显改善；另一方面，年内销售的恢复导致现金流的改善，企业业绩的保证在短期内有所改善。

此外，去年房地产上市企业的绝对盈利能力指数继续上升，但效率指数仍呈下降趋势。具体而言，房地产上市企业平均净利润为15.94亿元，同比增长6.14%，增速同比下降3.62%。就比率指数而言，净资产收益率和总资产平均利润率这两个指标继续下降，仍处于2009年以来的最低点。

值得注意的是，房地产上市公司的收入和资产规模都有所增加，各项指标的增速也比上年有所回升。从企业利润增长率分布来看，2015年两极分化程度加深。2015年，业绩大幅上升和大幅下降的企业数量超过2014年，市场分化进一步加剧。